苏州秋裤楼前世今生：“织”了九年还未完工

水灵 · 发表于 2012-9-10 09:34:46

[ 有开发商对记者表示，房地产企业热衷“地标”项目的原因有两个，一是为企业形象，打造品牌；另一个动机，则是希望通过开发能够彰显地方“政绩” ]

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秋凉未至，“秋裤”先火。因为外观酷似一条“秋裤”，苏州“东方之门”近日成了饱受争议的“地标”建筑。

然而鲜为人知的是，该项目自2004年拿地至今已有近9年时间，却仍未能完工。自去年下半年启动预售以来，“东方之门”去化表现平平，在“吞噬”大量资金之后，这一“地标”项目面临的尴尬远不止外观。

“东方之门”的开发商为苏州乾宁置业有限公司（下称“乾宁置业”）。有苏州本地开发商对《第一财经日报》表示，在目前收紧开发贷的情况下，商业地产越来越依赖股权融资。而乾宁置业频繁股权转让的背后，暴露出项目可能面临的资金问题。

“2000年初，也就是乾宁置业拿地那会儿，当地ZF招商[简介最新动态]引资的条件比较优惠，但‘东方之门’的开发商是民企，随着迟迟未能完工，越到后期，企业能够从ZF那里获得的支持便越打折扣。”上述开发商表示。

融资之困

乾宁置业于2003年8月成立，并在9月展开“东方之门”方案设计的国际招标。

设计方案落定之后，项目开始进入拿地阶段。2004年2月，乾宁置业以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩，创下当时苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。

该地块位于苏州工业园区中央商贸区东端，由两块地块组成，整体出让，总面积约为2.4万平方米，用途为商业、部分酒店式公寓，容积率为13.7，建筑高度278米。

在当时，总建筑面积约43万平方米、总投资约45亿元的东方之门是国内体量最大、投资最多的单体建筑。项目原定2008年8月11日前全部建筑工程竣工。但事实上，项目完工日期此后却一拖再拖。

在2004年举行完奠基仪式后，“东方之门”直到2008年才真正开工。为何项目在取得土地后停滞如此之久？乾宁置业方面的解释是从方案到扩初设计再到施工图，从风洞试验到地震实验等等，每一步都要国家建设部组织专家组评审验收，有些数据中国没有，甚至要买外国的数据，为此花去近四年时间。

但事实上，在2003年至2008年期间，乾宁置业股权几经转让，新的投资方不断入股又撤出，显示公司资金层面遇到考验。

乾宁置业成立之初的注册资本为1亿元。公司发起人为南京天地房地产开发有限公司（下称“南京天地房地产”）、南京东方投资集团有限公司、苏州太湖之星开发建设有限公司（下称“太湖之星公司”）以及苏州东方之星置业有限公司（下称“苏州东方之星”），分别持有公司35%、30%、30%以及5%股份。四家股东公司的法定代表人均为杨休。

据南京一位开发商介绍，杨休为江苏第一批，实业起家，后转向投资房地产，在江苏、山东等地开发过多个住宅项目，在业内颇有名气。

乾宁置业发起股东之一的南京天地房地产即是南京天地新城项目的开发商，另一发起股东太湖之星公司则是苏州太湖之星别墅项目的开发商，两个项目均在当地有很高的知名度。

不过开发“东方之门”这样一个耗资不菲的大型商住综合项目，却是杨休首次尝试。让旗下两个主要房地产项目公司共同参股“苏州之门”，显示出杨休在项目放手一搏的决心。

不过要撬动总投资45亿元的项目，乾宁置业仍然需要不断寻找新的投资方。在乾宁置业成立不久后，太湖之星公司便向南京华恒投资有限责任公司（下称“华恒投资”）和南京华福投资有限公司（下称“华福投资”）各转让15%的股权。

而乾宁置业另两家发起股东——苏州东方之星和南京天地房地产也试图分别将其持有的5%股权和14%股份转让给江苏万泰实业集团有限公司。

江苏万泰实业集团有限公司背景深厚，为张近东名下的地产业务平台，大股东为江苏苏宁投资发展有限公司。然而，乾宁置业试图引入万泰实业的愿望却最终以失败告终。华恒投资和华福投资也在2007年底退出了乾宁置业。

此后，乾宁置业的股权在杨休旗下几家关联公司不断腾挪。若干个人投资者也陆续以的形式成为了乾宁置业的新股东。