房价，在争论中前行

老马

在国内房价一涨再涨，在国家宏观调控政策不断出台的情况下，房价到底还能够涨多久？难道就这么一直的疯涨下去？会不会在有一天出现所谓的“价格拐点”？这些问题，始终都困绕着地产圈内外的朋友们。

       其实“价格拐点”这个叫法，小新并不认同，称之为“平台调整期”似乎更为合适。纵观房地产行业的发展，在某种立场上来说，其实也是城市的发展。国家要发展，那就离不开城市的发展，而任何一个城市其面貌的发展，都将归结于依靠房地产行业的发展。但是，任何一个行业的发展轨迹，似乎都将遵循着“螺旋式上升，波浪式前进”的规律，当市场的“供需调节”将房地产行业抬升至其历史发展阶段中的顶部繁荣点的时候，其“平台调整期”或者说“即将面临的变革”，也许正孕育而出，而这个时间段到底在什么时候出现呢？

       从理论上来推断，这个时间段大致会出现在09年初，其理论依据为：基于对今年前三季度各项指标的分析，预计明年我国宏观经济将继续保持高度增长，届时GDP增速应在11%左右，并将步入周期性繁荣的顶部区域。房地产行业的繁荣，截止目前已经持续近10年，但在2008年奥运会前后，预计我国的房地产价格仍将保持增长态势，将处于中期繁荣的顶部区域，但奥运会结束后，受多重因素影响，特别是受政府部门宏观调控政策的影响，房地产行业在09年初估计可能会步入中期调整阶段。主要因素是：长期持续过高的房价对住宅需求的短期抑制作用、供给的逐量释放及货币信贷政策的继续收缩等。

       从现象表征上判断，这个时间阶段可能会出现在当政府通过采用廉租房与经济适用房制度、提高信贷与首付等手段“分流”并“震荡剥离”了部分“弱势客群”与“投资炒客”等之后，当相对纯粹的“自住需求型”客户们即使首付低于30%仍然对银行产生了较多坏帐，银行不良资产急剧增加的时候，银行必然将购房消费即按揭贷款视为“高风险业务”。对于“平台调整期”的产生，分析其原因，恐怕多数将来源于市场，来源于客户的消费能力，在那个时候，长期“高压”的价格已经使市场“有价无市”的局面较为严重，市场成交状况，已经不能简单的用“供求关系”来进行判断，成交量的连续下滑不再是因为消费者的观望态度或市场供求，而确实是因为价格负担已经严重超出了消费者的承受能力。从综合存量上来看，当国内房地产行业的贷款占国内总贷款额的比例超过30%的时候，将意味着风险期的来临，在这个时候，由整个“资金链”的“紧张”而引发的房地产行业的中期调整，将会来临！  

       如果从现象表征的判断来对照理论推出的时间段，那么这个时间段的来临可能还要相对推迟。小新认为，大致会在2010年左右，国内一线城市的房价将会进入一个“平台调整期”，而二、三线城市的“平台调整期”，大约将推迟两年左右。这里所说的“平台调整期”并不是指价格“狂跌”的时期，而是指在这个调整期间内，不同价格定位、客群定位的地产项目，将稳定各自的“价格阵营”，其销售价格无论是同比值还是环比值，都相对稳定或涨幅度较小，政府将继续完善并出台新的调控政策，房地产市场的价格体系开始面临新的调整，政府开始运用一系列手段，直接干预房价，当然，这种干预并非是非理性的干预，而是有计划、有步骤的调整。
       但是，在这个调整期到来之前，国内的房价，将依然在争论中前行。