地价！房价！春天还能走多远

feixin12 · 发表于 2009-7-22 09:38:44

统计显示，今年前半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。
在成都，华润地产在半年时间里销售34.9万平方米，销售额达21.6亿元；在石家庄，盛泽地产旗下项目果岭湾4月热卖500套。在开发商业绩普遍飙升的同时，各地房价也在大幅攀升，不少楼盘价格甚至已经达到或超过2007年的最高水平。焦点房地产网数据显示，西钓鱼台嘉园、建邦华府、Naga上院位列今年上半年楼盘价格涨幅排行榜前三名，居于首位的西钓鱼台嘉园半年价格涨幅竟达到了171%。在涨幅前20强的名单中，所有楼盘的涨幅都超过了百分之百。
出现目前这种房价和销售量同时上涨的情况，主要是前几个月全国各地出现的新地王。理论上增加土地供应量在一定程度上将起到抑制房价上涨的作用，但是目前的事实表明，政府不断的增加土地供应，开发商则将地价炒高，而地价占到房价构成的20%-30%，高地价必然带来高房价。
自5月份以来，包括北京在内，全国的地价都在连连攀升，出现了多个“地王”。以北京为例，5月21日诞生今年首个地王广渠门外10号地，楼面价超过了每平方米15000元；6月30日，中化方兴以40.6亿元又创造了广渠门外15号地楼面价、总价双料地王。
09年上半年各地出现的“地王”
城市地块价格中标公司
北京广渠路15号地 40.6亿中化方兴投资管理有限公司
上海徐汇区斜土街道107街坊 12亿绿地集团
杭州杭州上城区南山路一地块 7亿杭州上城区投资控股集团有限公司
南京浦口2009G08地块 2.6亿南京平安电子
广州珠江新城的D8-C3住宅地块 3.45亿广州城建集团
大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块 37.48亿大连金赛置地有限公司
温州温州长运集团地块 9亿温州城市建设开发有限公司、温州东南房地产开发有限公司

宁波鄞州新城区联心-3C地块 10.28亿雅戈尔置业有限公司
佛山佛南挂2009-015地块 13.86亿万科集团
这种现象给购房者带来一种恐慌心理。目前买房的人当中，自住型占到了86%，很多购房者害怕房价继续上涨而急于入市。当前这种市场回暖究竟是自然的刚性需求在释放，还是这回暖的背后正在形成更大的泡沫危机，我们需要了解一下目前中国的经济情况，
历年上半年国内生产总值增长情况对比
时间金额(亿元) 同比增长
2006上半年 93611.6 12%
2007上半年 112458 13.4%
2008上半年 134726 10.4%
2009上半年 139862 7.1%
由上表可以看出，09年上半年的国内生产总值虽然与去年相比增长了7.1%，但是增长速度低于往年水平。
历年上半年我国实体经济发展情况
年份第一产业第二产业第三产业
生产总值(亿元) 同比增长生产总值(亿元) 同比增长生产总值(亿元) 同比增长
2007年 9283 4% 57614 15% 45561 13.5%
2008年 11800 3.5% 69330 11.3% 53596 10.7%
2009年 12025 3.8% 70070 6.6% 57767 8.3%
由此可以看出，占实体经济比重最大的第二产业增长速度明显低于往年。我国的实体经济发展并没有得到完全的恢复。
2009年上半年房地产开发企业资金情况统计
项目金额增长率
资金总计 23703亿元 23.6%
国内贷款 5381亿元 32.6%
利用外资 243亿元 29.7%
自筹资金 8241亿元 10.4%
定金及预收款 5758亿元 27.7%
个人按揭贷款 2829亿元 63.1%
国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这就降低了房地产业的准入门槛，也是大量资金流入房地产市场的一个重要因素。
原本用于投资实体经济的资金流入了股市和楼市，还有大量的外资也流入了股市和楼市，造成了两市的双上扬。而我们的实体经济呢,恢复效果并不明显。
前几天，有个当老师的朋友问我现在想买房的话能不能买。从交谈中可以感觉出他现在的买房心理比较急，但是又在徘徊。为什么呢？因为一方面房价还在继续上涨，他担心自己承受不了日后更高的房价，另一面，买房的目的是为了自住，属于首次置业，而且首付款也是一个不小的压力，所以比较谨慎。
综合各种情况分析，目前的房地产市场回暖并不是自然回暖，而是被动回暖。地价上涨带动房价上涨，购房者开始紧张，跟风心理战胜了理性，也就出现了目前的刚性需求得到释放的现象。那么这种现象将导致什么样的后果呢？当一次市场调整价格还没回到正常水平而又开始上涨，必将形成更大的泡沫。当国民经济的发展速度跟不上房价上涨的速度，这一波的刚性需求释放完后，将会有更多的人买不起房，最终的结果必将把房地产拖入一个更长的调整期。
那么，这一波刚性需求释放会持续到什么时候呢？房地产业的发展主要受房价和政府政策的影响，而政府是房地产市场发展中受益的一方，经过事实表明政府不可能用政策来打压房地产业的发展。那么只有当房价再次上涨到人们接受不了的时候，房地产将进入一个新的调整期。