郭建波:深圳楼市将经历残酷漫长的冬天

心兰

　　自去年8月以来，深圳平均房价已从9000元/平方米狂飙到近16000元/平方米，仅今年头6个月，房价就上涨了50%。7月后，就在越来越多的深圳地产投资人在盘点自己的账面果实时，市场却出现戏剧性的巨大变化。

　　9月份以来，深圳在二手房成交量继续急剧下降8成的同时，新房交易量也同步出现大幅回落，10月份推向市场的几个新盘，除极个别项目“宣告”售罄外，大部分都只有两三成销售率。9月深圳新房成交均价也已出现环比13%的下跌。

　　在市场高位缩量整理阶段，我们很难对市场后市作出准确的判断。现在市场存在两种截然不同的观点，一种是由于中美息差的拉大和人民币对美元的渐进升值，加上通胀预期强烈，房价很可能会在短暂休整后再度发力；另一种观点是，随着偏紧的房贷政策和加息周期的持续及税制改革的启动等宏观层面利空消息不断，深圳等投机性房地产市场已经到了价格拐点，市场即将出现放量下跌。

　　在人民币资产被全球重新估值和全民投资意识高涨的特殊历史时期，判断深圳等主要地产市场的周期和价格趋势是需要一定的想象力和勇气的。但可以确定的是，深圳地产现已经走到了一个关键的十字路口。即便是对市场仍然乐观的参与者，也隐约感到这个冬天的寒气已经逼近。

　　一方面，美国的次按危机才露出冰山一角，越来越多的迹象表明，这种危机正向包括中国在内的市场蔓延和转嫁，央行和银监会虽然已经开始谨慎收缩高速增长的地产信贷，以控制可能的楼市波动风险，但是商业银行对地产业务的高度依赖和已经形成的偏高份额，使得央行的决策处于两难境界。

　　另一方面，对于深圳这样前两年高价竞得和收购土地的开发商及半数以上的“投资”客来说，是继续囤积等待下一个市场巅峰出货还是通过主动降价尽快出局，同样面临一个两难境界。

　　十七大后，中央政府面对来自民众的房价调控方面的更大呼声，会加快政策性住房的供给、加快物业税的试点，继续通过加息等收缩流动性以控制投资过热和潜在的通胀，这些恐怕是构建和谐社会和科学发展的基本措施，尽管这些做法会带来新的社会和经济问题。

　　对于这个秋天来说，最先过冬的也许是越来越多的每天上街拉客的地铺里的地产中介，深圳几千家本是豪情万丈大发展的地产经纪公司，现在只能在街上去抢一切可能的“客人”，以分得全市每天的几十宗业务的一杯羹。因为，他们知道要在冬天来临前活着是一件并不容易的事。

　　住房市场本身的公共产品属性和消费主导属性决定，任何一个政府都不可能长期让一个住房市场成为投机和投资主导的市场，任何一个政府也不可能让一个暴利行业长期存在。有理由相信，在深圳地产市场的十字路口，市场还会经历一个更为残酷和漫长的冬天。（作者系英联国际不动产首席经济学家）