现在还捂盘——开发商们在玩火！

建强

买，还是不买？近两年，很多国人在置业决策上都面临着思想斗争，由于职业关系，笔者曾经在很多场合向买房人、投资者分析楼市走势及置业策
略。近段时间，在持续几个月的超高速增长之后，许多城市的房地产市场已步入一个微妙、敏感的时期。如同当前的季节一样步入秋凉，还是短暂休整之后的再上路？相信众多开发商的视线已经模糊。

       卖，还是不卖？已开始慢慢折磨地产老板和销售总监们的神经。这次就聊聊开发商的这种矛盾心态吧。任何一种商品市场，必然存在买卖双方围绕成交价格而进行的搏弈。不妨举个小例子。在我的乡下老家，村民多以种菜为生，早上赶集卖菜，也曾是我大学之前的重要生活内容。由于蔬菜的生产周期较短，多数情况下市场呈动态的供求平衡或供略大于求，对于买卖双方而言，卖方在价格搏弈中承担的风险较大，几乎每个早集结束，都有部分菜农无奈地拉着剩菜回家，或者以更高的交易成本走村串巷地叫卖。他们失败的主要原因是——在买者云集的时间段里要价过高，错过了成交的黄金时机。

       卖房与卖菜的原理大同小异，只是前者的商业风险度远高于后者。一次菜卖不完，最多只是稍稍影响菜农收入，懊悔两天也就“了无踪迹”；可是房子若不幸窝在手中，体量小者影响企业利润，规模大者威胁现金流，对于中小开发商来说，甚至会还不上贷款，资金链断裂。暴利之下，必有勇夫。在超额利润的诱惑下，谁都难以免俗，部分品牌美誉度很高的地产商，一样在近半年上海楼市抢涨运动中，扮演急先锋的角色，房价飙升80%的名盘并不鲜见；虽然他们也常把仁义道德、企业公民责任挂在嘴边，但提价、捂盘也绝不心慈手软。

       企业赚钱天经地义，对于他们的这种行动也没什么好说三道四的，只是别在品牌宣传中太往脸上“贴金”就行，否则就要拷问其口是心非、盅惑民众之罪了。高利润后面，必然相伴高风险。从理性意义上，我们不仅要清楚地产商“大碗喝酒、大口吃肉”的阔劲儿，也应明白他们有时也会露出“啃咸菜、喝稀饭”的穷酸相。在市场经济条件下，没有哪个行业可以持续虏获高额利润，当然会有人说目前中国的某些垄断性行业就有这个本事，甚至还有看客会说我国的房地产业也是垄断行业。但须明白，我国房地产业的垄断环节是土地供应，这是政府在垄断，也包括政府控制的大型一级土地运营商的区域性垄断，如泰达集团在天津滨海新区，陆家嘴集团在浦东陆家嘴地区。

       而在开发环节，目前我国房地产业的市场化程度相当高。部分专家总呼喊地产商已经形成寡头垄断，在我看来，纯属夸大其词，即便是龙头老大万科，其全国市场占有率也刚超过1%，比起发达国家的成熟房地产市场，相错甚至远，哪来的垄断？当然，不排除在某些城市的某些板块，可能存在一个或几个大地产商占有较大市场份额的现象，但从行业资源的优化配置的角度考虑，现在仍需加快地产企业的优胜劣汰的速成度，提高市场集中度，而非大家都盯着“地王”，作义愤填膺状。在一定程度上可以这么说，房地产业的垄断利润大部分都被地方政府拿去了，而开发商在部分时段获得的“暴利”，是以部分时段的“微利”和“负利”做代价的。

       请大家相信，冥冥之中，有一只无形之手捏着开发商们的脖子，有时这只手宽宏大度到允许他们“蛇吞象”，也定有时候紧扼得他们气喘咻咻。自今年第二季度以来，全国房价整体上涨加快，部分城市如深圳、北京、北海等涨幅惊人，上海的部分楼盘的价格也象坐上火箭。在这种情况下，开发商囤地，尤其捂盘成为普遍性行为，进一步加剧供不应求的矛盾，恐慌性购房现象突出，房价初露失控迹象。

       政府当然不会袖手旁观。今年以来已五次加息，如果说它并非针对楼市，那么，值得警醒的是，“十一”之前央行与银监会措辞严厉地联合下发通知，提高第二套房贷的首付比例及利率。央行的金融大棒频频挥舞，地方政府也没敢闲着，在八部委的督战下，整治市场秩序、尤其是打击囤地和捂盘成为眼下各地治理楼市的主要手段，上海甚至针对捂盘打出了一套有数据指标的严厉“组合拳”。很多业内外人士都在抱怨房价越调越高，房地产宏观调控隔靴瘙痒，我倒认为，政策确实有失偏颇，但更主要是“不是不报，时间未到”；尤其是货币政策，其效力需要一点点累积，美联储第17加息后促生楼市拐点，难道前面16次都没点功劳？
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       近半年来楼市的突发性颠狂，无疑加快了这一时间的到来。身为本轮涨价“敢死队”的深圳楼市，7月开始出现量减态势，观望气氛赶上2005年夏季的上海楼市，虽然价格尚未大跌，但按一般规律，量减是价跌之先兆；上海楼市亦出现降温苗头，“跳价”上瘾的二手房卖家已有所收敛，“金九”成色不足，相比7、8两月，无任何新增亮点，“国庆房展会”共预售706套商品房，仅为去年的54%。广州假日楼市中，部分开发商已开始主动推盘，惟恐高热后的市场步入转凉。笔者认为，接下来的几个月，对很多城市来说，房价涨幅趋缓、成交量下降的可能性极大。此时，继续选择捂盘无异于玩火，以积极的态度、合理的定价卖房，方为上策。

海鱼

房地产商和政府都是互助的,我坚信~!

冰怡

玩火者终必焚

海龟

哇！原来两年前莆田就出现这现象了啊！