浅谈影响房价的因素

一个人 · 发表于 2012-3-27 09:08:40

无论房地产价格理论还是房地产价格构成，都不能直接解答咱们老百姓对具体房地产价格的关心和疑问。在此，我们列出一些主要的影响因素，以飨读者。

第一，也是最首要的，就是地理位置因素。在绝大多数房地产投资的教材中，特别是在大城市的房地产投资中，作者都会告诉你，决定房价最关键的三个因素是：“location, location, and location”，也就是地理位置。地理位置这个因素实际上内涵非常丰富，牵涉极广，它包括所在城市的经济发展水平、在城市中所处位置、交通状况、配套设施等等，而这些因素又是相互关联的。
第二大因素是房地产项目自身的品质因素，此类因素比较微观，比如小区内外环境、容积率、物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等等。处在公园附近或小区内绿化水平较高的房地产项目往往价格较高，而如果存在空气污染、水污染、噪声污染、沙尘等因素，则会给房价带来负面影响。例如污染严重的工厂附近、机场附近和公路旁边的房地产项目，价格往往很难抬升。
三是经济环境因素。主要包括国内外经济走势、资本市场走势、投资渠道的健全、游资去向、城市化进程、房地产市场成熟度等。经济环境的变化同时还会导致开发成本、供求关系和消费心理的变化，从而对房价的涨跌产生推波助澜的作用。
四是政策因素，主要包括财政政策、货币政策、税收政策和产业政策。财政政策和货币政策实际上与宏观经济关系密切。在经济过热的时候往往采取紧缩的政策，而在经济下滑的时候，往往采用宽松的政策。近年来，我们已经对此有了深刻的体会——2007年的通货膨胀促使ZF收紧银根、控制流动性，而2008年的全球金融危机和出口困难则催生了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这些政策对房地产市场产生的影响也可谓有目共睹。
最后，政策因素中不可忽视的是土地、城市规划等政策。如果ZF强化对土地资源的管理和保护，坚守甚至提高“红线”标准，从而减少建筑用地的供给，则必然形成“土地以稀为贵”的局面，提高土地批租价格。而我们已经分析国，土地价格是房价中的重要组成部分，可能占到40%-50%的比重，相应地必然导致房价高涨。另外，有关规划部门对于房屋建筑的限制性规定也会明显地对不同类型住房的价格带来不同的影响。