近一月开盘率创新高榕开发商抢市or造市？

落叶儿 · 发表于 2012-3-19 09:00:05

2012-3-19 08:48 上传
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N本报记者邱岩

回首2月中旬，不少开发商还延期开盘，低调地践行“走量为王”；

来到3月中旬，多家楼盘连连推盘公开，高调地宣布“逆市热销”。

据记者了解，不到一个月的时间内，已有逾五家楼盘高调开盘热销，更有不少楼盘则以“暗开”形式快速去化，“售罄”、“去化八成”等字眼重回市场，3月楼市开盘率创下2012年以来新高。

在调控不放松的楼市大背景下，是什么原因令开发商在短时间内由“保守战”转为“攻坚战”？一系列开盘举动的背后，究竟是开发商迫于去化压力的“抢市”，还是保持市场热度的“造市”？

市场多盘连开部分楼盘“转守为攻”

近期，楼市开盘声可谓此起彼伏。

仅上周末，便有两家楼盘相继公开。3月10日，世欧上江城C2开盘，据相关人士介绍，当天现场去化率逾七成，热销逾2亿元；第二天，即3月11日，三盛国际公园长岛区公园大邸亦迎来开盘，千余位购房者齐聚于此，现场气氛十分火爆。

同时，记者了解到，在本周末(3月17日)，融信大卫城108~133m房源也将迎来开盘。据该楼盘负责人透露，目前蓄客量已逾500组，预约情况良好。

不仅如此，2月18日开盘“劲销三亿”的名城银河湾，其9、10楼也即将迎来公开，而三盛国际公园在上周末开盘结束后，也随即对外声称“90~160m房源即将加推”。

据统计，2月中下旬至今，先后有阳光城领海、永兴郦江、名城银河湾、世欧上江城、三盛国际公园、融信大卫城等楼盘已经开盘或确定开盘，其中个别楼盘甚至在短时间内“梅开二度”，更有业内人士透露，不少楼盘以“暗开”的形式实现走量，整个福州楼市迎来了一波开盘的小高潮。

抢市蓄客量骤增以开盘促成交

众所周知，“开盘热销”早已成为楼市惯例，若没有积累十分充足的意向客户，开发商通常不会冒险开盘。

“而近期开发商集中开盘的主要原因，就在于这些楼盘都积累了相当一批意向客户，已经达到了开盘条件。”一知名营销代理公司负责人林经理告诉记者，由于楼市价格回调、存款准备金率下调、首套房贷利率回归基准等因素影响，不少刚需购房者涌入楼市，这已是业内共知的事实。

“然而，事实上，这一拨购房者的反应远远超过了预期，这是大家始料未及的。”林经理进一步说道，早在春节前，由于调控政策依旧从严、宏观经济形势严峻等因素影响，不少业内人士并不看好本次春节楼市，“对于开发商而言，虽然春节以来陆续出现一些利好消息，但是也明白调控大势并未改变，所以表现相对淡定，但刚需购房者的反应则比开发商敏感许多，许多楼盘访客量都出现大幅回升。”

于是，开盘，有了可行之机。

“开盘，作为一种营销手段，通常是助推销售的‘临门一脚’，通过现场的紧张气氛与适时的特殊优惠来对购房者施加‘卖压’甚至是‘逼定’，同时开盘热销之后也会带来连锁效应，为楼盘造势。”林经理解释道，频繁开盘的背后，实际上是开发商迫切的库存去化需求，最终以开盘的形式促进成交。

造市连续开盘保持市场热度

对于不少楼盘而言，开盘也是保持市场热度的有效手段。

据业内人士透露，近期，由于政策层面始终传递着“调控不放松”的信号，已经对刚需购房群体产生心理层面的刺激，自春节后延续的购房潮出现小幅回落，此时开发商的继续开盘也有着继续造势，扩大影响，从而吸引观望人群再度出手的“战略意义”。

同时，近三周楼市周成交量连续上涨，客观上延续了2月市场的热度。据统计，上周(3月5日—3月11日)，福州五行政区住宅总计签约已达355套，楼市新盘成交量连涨三周，并创下半年来最高周成交量。

“近几周的成交量上涨，是2月楼市放量的滞后性反映，而许多开发商对后市依旧不看好，加大开盘力度，继续强调楼市繁荣，对于稳定当前的刚需回暖潮十分重要。”业内人士林先生称，当前楼市的开盘形式多样，一些开发商采用“少推多开”的形式，每次仅推少量房源，分批次消耗蓄客量，造成短时间内连续开盘热销的轰动效应。

观点抢市着眼现在造市预热未来

事实上，无论是“抢市”还是“造市”，都是源于开发商对后市仍然下行的预期。

截至2012年3月15日8：00，福州市房地产交易登记中心数据显示，福州楼市目前可售住宅房源面积为237.29万平方米，而2011年福州楼市全年的住宅成交面积为173.08万平方米，平均每月成交面积约为14.4万平方米。因此，按照2011年的去化速度，当前住宅房源需要16个月以上方能去化完毕，销售压力由此可知。

为此，当前楼市的开盘潮，抢市与造市兼而有之。抢市，就是为了尽快回笼资金、落袋为安；而造市，则更多为即将到来的4月楼市铺平道路。

“第一季度即将过去，而在第二季度，若刚需潮逐渐回落，楼市情况依旧严峻，为了避免楼市重回2011年末的冷清，接下来还会有不少楼盘继续开盘，唱红市场。”