莆田市2009年第一季度房地产市场运行形势分析

虫工

　　在省、市一系列促进房地产市场健康发展政策的支持下，我市房地产市场自去年11月份起呈现商品房销售面积回升、存量房交易面积比增等新态势。现将2009年第一季度房地产市场运行形势分析如下：
  
一、房地产开发投资首现下降，多数县区同比减少

　　今年1-3月份，全市房地产开发完成投资13.55亿元，较去年同期（16.50亿元）比降17.88%，为近几年来首次出现同比下降（各月份与2008年同期比见图1）。在一季度完成投资额中，土地购置费为5.59 亿元，占41.23%，与去年同期比增15.14%，其中有约一半为缴纳去年所购置土地的费用。




　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），除了荔城区及秀屿区比增外，其他县区皆为下降。其中荔城区完成投资80332万元、占59.27%，比增44.32%；城厢区22842万元、占16.86%，比降61.04%；涵江区10559万元、占7.79%，比降37.73%；秀屿区2686万元、占1.98%，比增19.22%；仙游县19104万元、占14.10%，比降39.37%。

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二、商品房新开工面积减少明显，销售面积逐步回升
     
　　1-3月份全市各类商品房施工面积为538.78万m2，较去年同期比增8.86%，其中新开工面积24.27万m2，占4.51%，同比下降76.84%；竣工商品房面积为10.40万m2，较去年同期比增64.30%；批准预售面积19.80万m2，较去年同期比降67.02%；销售商品房面积为25.88万m2，较去年同期比增26.43%（其中现房销售面积0.76万m2，同比下降57.78%；期房销售面积25.12万m2，同比上升34.55%）；截止今年3月末全市空置商品房面积为24.78万m2，比增61.86%（见表1）。

[ 本帖最后由 虫工 于 2009-4-15 09:57 编辑 ]

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　　自去年以来，受市场低迷影响，全市商品房新开工面积呈持续下降趋势，至今年第一季度仅为24.27万m2（见图2）。受新开工面积减少的影响，批准预售面积也呈下降趋势，一季度全市只有1月份批准19.80万m2，2-3月份皆无批准预售面积。

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　　商品房销售方面，受各种因素的影响，去年全市商品房销售总体处于观望滞销态势，10月份全市仅销售3.42万M2，创当年度月销售量最低。到11月份我市出台《莆田市进一步促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见》，销售量开始逐步回升（除2009年2月受春节长假略有下降外），到今年3月份达到13.04万M2（见图3）。

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三、商品房销售价位基本稳定，高层住宅带动房价上升

　　据对去年至今商品房销售价格统计，去年因受市场低迷影响，前三季度商品房销售价位呈下行趋势，至第四季度，由于市场出现回暖及部分项目中高层次高价位商品住房进入销售的带动，全市均价呈上升态势。至今年一季度，全市商品房销售均价为3734元/M2，同比上升6.72%，其中住宅商品房均价为3672元/M2，同比上升8.51%（见表2）。而据对部分有代表性楼盘房价动态跟踪情况看，大部分楼盘都保持在去年开盘时的价位，全市只有一家（东城1号）因一期销售进入尾声，对尚未销售的住宅在原来基础上每平方米加100-200元。

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四、存量房交易逐步回升，设区市本级比增明显  

　　受存量房交易税负减轻的影响，自去年11月份起，我市存量房交易量呈回升态势，到今年一季度，我市存量房交易面积达15.45万M2，交易金额4.75亿元，分别同比上升102.76%和218.79%，其中存量住房交易面积12.63万M2，成交金额3.50亿元，分别比升82.25%和146.48%（见图4）：

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　　在一季度存量房交易中，仙游县成交量同比下降，而设区市本级成交量同比明显上升，其中2月份、3月份分别同比上升506.49%和227.96%（见表3）：

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五、经营性土地出让同比下降，其中仙游县减少明显：

　　第一季度全市通过招、拍、挂新供应经营性房地产项目用地7宗7.4036公顷（合111.05亩），与去年同期（551.32亩）比降79.86%；总价款22400万元，平均每亩202万元，较去年同期（81万元/亩）上升149.38%。其中莆田供地3宗3.2335公顷（合48.50亩），比降34.66%；仙游供地4宗4.1701公顷（合62.55亩），比降86.89%（见表4）。

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六、开发类贷款同比少增，个人住房消费贷款同比上升：


　　今年2月末全市商业银行房地产各项贷款余额为88.98亿元（2008年2月份为74.63亿元），占全市金融机构人民币各项贷款总额（376.64亿元）的23.62%，与去年同期（23.77%）相比下降0.15个百分点。其中房地产开发类贷款余额为36.79亿元，同比少增1.22亿元，比年初增加1.37亿元；个人住房消费贷款余额为52.19亿元，同比多增0.58亿元，比年初增加2.40 亿元。


　　总之，一季度在相关政策的推动下，需求市场持续出现回升，商品房销售、存量房交易延续去年低的态势继续攀升，而与之相对应的开发市场却还是一片冷淡，表现为投资额、新开工、土地购置等方面比降的态势，整个市场表现为求热供冷的局面。

区南

不只是仙游减少，莆田除了城东，其他也不咋地！