莆田市2025年1-9月房地产企稳回升均价11540元/㎡

QQ雨 · 发表于 2025-10-15 09:01:28

　　莆田市2025年1-9月房地产市场运行形势分析

　　在房地产发展初级阶段，以大规模基建扩张、单一售卖产权、资本高杠杆驱动的粗放型增长模式积累的“高地价、高房价、高差价”泡沫，在三年疫情叠加三道红线等内外因素综合作用下终于破裂，我国房地产进入了三年的深度调整期。为挽住房地产持续下行，促进市场止跌回稳，我市印发了《关于调整优化房地产相关政策的通知》等一系列政策，结合房地产发展新模式的探索，力促本轮房地产市场大调整的企稳回升。2024年房地产用地供应、商品住房销售均价、二手房交易面积3个指标率先转负为正；2025年2月起一二手房总成交面积同比转正，上半年供需两侧六大指标全面回升；前三季度市场回升趋势进一步巩固，表现为“六增长一好转”态势，即供给侧的土地供应转负为正，商品房新开工、批准预售持续增长；需求侧的商品房销售面积、商品住房销售均价增幅扩大，二手房交易面积保持增长；另外，房地产信贷融资持续好转。具体运行形势分析如下：

　　一、房地产用地供应情况

　　1、房地产用地供应量价齐升。1-9月全市通过拍卖出让经营性用地剔除6宗自持不可分割销售和酒店后，共供应房地产用地8宗20.98公顷（合314.7亩），比去年同期（299.4亩）增长5.11%，扭转上半年持续下降（-49.75%）态势；出让总价款180400万元，同比增长63.11%，地块多在中心城区价款较高。从季度看，一季度出让1宗4.06公顷（合60.9亩）；二季度出让0宗；三季度出让7宗16.92公顷（合253.8亩）。

　　从区域看，8宗地块分别是：仙游县2宗35.54亩、荔城区2宗87.53亩、城厢区2宗123.40亩、涵江区1宗48.81亩、秀屿区1宗19.41亩。8宗全是起拍价成交，其中5宗由本市国企竞得，3宗以民企竞得。截止日前，仅月塘南片区地块四项目已动工建设，能在年内对市场形成有效供应。

　　二、房地产开发投资情况

　　2、商品房新开工面积保持增长。随着玉湖片区和万达南片区等近年新出让地块动工，自上半年起商品房新开工面积由一季度的大幅比降转为大幅比增，扭转了自2022年以来连续比降态势，下半年继续延续比增趋势。经组织开展房地产项目调查核实，1-9月全市新开工面积86.51万m2，较2024年同期增长64.0%，增幅较上半年扩大4.16个百分点。分季度看，一季度全市商品房新开工面积22.31万m2；二季度40.22万m2；三季度23.98万m2。由于2021-2023年全市土地出让持续大幅减少，在建房地产规模也不断萎缩，截止9月末全市商品房施工面积496.63万m2，仅接近2007年的建设规模。目前仙游县在建项目仅剩14个，荔城区6个，城厢区5个，涵江区4个，秀屿区9个，湄洲0个。
　　分区域看，荔城区玉湖片区的望湖公馆、誉湖嘉和公馆、馨纪源中心以及绶溪片区的瑧悦B区共4个项目新开工，带动该区新开工面积位居全市第一；仙游县新开工项目3个，分别是兰溪官田里、天宇楼、旷宇大厦B地块；城厢区2个，分别是嘉悦公馆和云峰公馆，其中云峰公馆为安置型商品房；涵江区2个，其中凤鸣苑21.41万m2，是今年单个新开工面积最大的项目；秀屿仅凤屿观澜1个；湄洲已连续六年无新项目开工。各县区新开工面积分别为：仙游县17.87万m2，比增61.57%；荔城区29.52万m2，比增52.16%；城厢区11.19万m2，去年同期为0；涵江区24.01万m2，比增39.27%；秀屿区3.92万m2，比降22.38%；湄洲0万㎡。

　　3、房地产完成投资有所波动。虽然前三季度新开工面积大幅增长，但由于整个市场在建项目施工面积大幅萎缩，导致全市房地产完成投资增幅有所波动，在上半年出现短暂比增（5.92%）后又转为下降。1-9月，全市房地产完成开发投资55.47亿元，较2024年同期（60.31元）比降8.03%。分季度看：一季度完成房地产开发投资8.29亿元；二季度完成30.85亿元；三季度16.33亿元，其中二季度新开工面积大幅增长带动大部分土地购置费入库纳统，完成投资额随之增加。

　　分县区看，荔城区有6个在建项目完成投资额在亿元以上，总投资额全市第一；涵江区新项目凤鸣苑入库统计土地款4.33亿元，带动该区增幅全市最高。其中：仙游县完成7.78亿元，比降22.82%；荔城区23.78亿元，比降5.93%；城厢区6.44亿元，比增1.74%；涵江区9.12亿元，比增44.30%；秀屿区8.16亿元，比降30.91%；湄洲0.003亿元，比降99.39%。

　　4、商品房竣工面积继续比降。随着2019-2021年房地产高峰期开发的项目在前两年陆续大面积竣工，自2024年下半年起，全市商品房竣工面积进入下降趋势，将对下游的装修、家具家电等行业持续产生影响。经组织开展房地产项目调查核实，1-9月全市商品房竣工面积152.50万m2，同比下降57.63%，较上半年收窄11个百分点。其中，仙游县3个项目竣工面积28.25万m2，比降64.90%；荔城区3个项目竣工面积31.52万m2，比降74.84%；城厢区3个项目竣工面积22万m2，比降53.77%；涵江区4个项目竣工面积34.86万m2，比降12.46%；秀屿区1个29.56万m2，比降55.70%；湄洲1个6.44万m2，去年同期为0。

　　三、商品房供求关系情况

　　5、批准预售面积持续回升。第三季度新增嘉悦公馆、誉湖嘉和公馆、瑧悦公馆-B区3个楼盘上市销售，带动商品房批准预售面积大幅回升。1-9月，全市商品房批准预售面积49.96万㎡，与去年同期相比增长86.21%，增幅较上半年扩大73.79个百分点；其中商品住房批准预售面积41.67万㎡，比增73.48%，较上半年扩大70.62个百分点。按季度分，一季度商品房批准预售面积16.11万㎡（其中商品住房12.52万㎡）；二季度商品房批准预售面积10.87万㎡（其中商品住房10.14万㎡）；三季度商品房批准预售面积22.98万㎡（其中商品住房19.01万㎡）。

　　分县区看，仙游县的兰溪官田里项目办理预售面积近12万平方米，带动全县办理预售面积增幅全市最高，荔城区的玉湖片区三个新楼盘及绶溪片区的瑧悦公馆A、B区全面办理预售，带动该区办理预售面积全市最多；涵江区仅天禧公馆一个新项目上市销售，增幅全市唯一比降。其中：仙游县17.09万㎡，比增432.40%；荔城区21.68万㎡，比增94.27%；城厢区4.97万㎡，比增122.87%；涵江区2.01万㎡，比降72.58%；秀屿区4.21万㎡，比增45.67%；湄洲0㎡。

　　从商品住房批准预售户型面积看，144㎡以上改善户型面积占35.58%，较去年同期增加31.53个百分点，套数676套占比25.13%，较去年同期增加22.33个百分点；120-144㎡户型面积占56.4%，同比下降5.87个百分点，套数1711套占比63.61%，同比增加6.44个百分点；90-120㎡户型面积占7.92%，同比下降20.15个百分点，套数295套占比10.97%，同比下降20.81个百分点；90㎡以下户型面积占0.1%，同比下降5.52个百分点，套数8套占比0.3%，同比下降7.96个百分点，说明市场商品住宅供应户型逐步转向改善性户型为主。

　　6、商品房销售面积继续比增。随着今年一季度商品房销售面积出现回稳迹象（-0.93%）、上半年实现近三年来首次同比增长（1.51%）后，下半年继续保持比增态势。据商品房买卖合同网签系统统计，1-9月份，全市商品房网签面积69.09万㎡（不含安商房），同比增长14.22%,增幅较上半年扩大12.71个百分点；其中商品住房52.62万㎡（不含安商房），比增17.90%，从上半年的小幅下降（-2.26%）转为增长。

　　按季度分，一季度全市商品房网签面积23.47万㎡（其中商品住房17.66万㎡）；二季度22.9万㎡（其中商品住房16.05万㎡）；三季度22.72万㎡（其中商品住房18.91万㎡），总体较为平稳。按月份分，1-9月全市商品房网签面积分别为（万㎡）：5.05、11.31、7.11、5.72、5.77、11.41、6.96、7.69、8.28。其中一季度受政策激励影响波动明显，二季度4-5月相对平稳，6月建发望湖公馆开盘和双洋环球广场清盘单月环比增长97.7%，8-9月在新开畅销楼盘誉湖嘉和公馆、联发嘉悦公馆带动下环比持续增长。

　　从各县区网签数据看，“三分化”（区位分化、产品分化、政策分化）现象明显。仙游县延长购房补贴至3月31日，刺激购房需求，销售面积大幅比增，特别是位于鲤南片区的兰溪官田里项目，由于是在2024年购地成本较低，定价合理（6900元/㎡左右）且户型设计新颖，产品热销7.23万㎡，居全市项目首位；荔城区热销项目位于市中心繁华地段玉湖片区和绶溪片区，大户型产品设计受改善客户欢迎，带动全区销售面积位居全市第一；城厢区改善型项目星耀嘉和公馆热销以及存量项目双洋·环球广场库存清盘3.49万㎡，带动该区销售面积大幅比增；涵江区和秀屿区销量持续萎缩，个别项目因周边道路管网等配建不到位而影响销售。其中：仙游县18.09万㎡，比增48.66%；荔城区25.50万㎡，比增17.83%；城厢区13.14万㎡，比增63.64%；涵江区8.49万㎡，比降35.50%；秀屿区3.33万㎡，比降45.88%；湄洲0.54万㎡，比降61.42%。

　　从各主要在售楼盘商品住宅网签面积看，“三分化”现象也很明显。荔城区的揽湖轩于2024年10月26日首开，截止今年9月30日销售率79.82%；臻悦公馆-A区（二区）于2024年2月6日首开，销售率98.73%；臻悦公馆-A区（一区）于2024年11月9日首开，销售率77%；望湖公馆于今年6月20日首开，销售率77.31%；誉湖嘉和公馆于今年8月17日首开，销售率65.98%；臻悦公馆-B区于今年8月16日首开，销售率16.92%；城厢区的星耀嘉和公馆于2024年12月15日首开，销售率98.34%；嘉悦公馆于今年9月27日首开，销售率41.4%；涵江区的学仕公馆于2024年1月31日首开，销售率60.96%；宝厦水韵华庭于2023年12月25日首开，销售率36.4%；天禧公馆于今年4月12日首开，销售率51.88%；秀屿区的栖鹭院于2023年7月20日首开，销售率15.22%；柒号院于2022年11月11日首开，销售率64.65%；仙游县的财富里二期于2024年10月首开，销售率13.81%；兰溪官田里于2024年12月首开，销售率61.98%。

　　从商品住房销售户型分析，144㎡以上改善户型面积占27.18%，套数662套占17.89%，套数占比较2024年同期（9.49%）上升8.4个百分点；120-144㎡户型面积占53.1%，套数2048套占55.32%，较2024年同期（52.61%）上升2.71个百分点；90-120㎡户型面积占17.24%，套数817套占22.07%，较2024年同期（31.95%）下降9.88个百分点；90㎡以下户型面积占2.48%，套数175套占4.73%，较2024年同期（5.95%）下降1.22个百分点。可见，近年来随着生育政策的放开和改善需求的增加，购房者对120㎡以上户型面积的选择占比在上升。

　　从购房者年龄分析，购房者年龄≤30岁的占比58.02%，30-50岁之间的占比36.87%，>50岁的占比5.11%，体现出购房群体从之前为自己购房为主转向为子女买房为主。从购房者户籍分析，本市户籍购买3057套，占比82.58%；市外户籍购买645套，占比17.42%，较2024年（14.85%）有所回升。

　　7、商品住房销售均价涨幅扩大。在中心城区几个较高价位楼盘支撑下，全市商品住房销售均价延续上年末比增态势，且涨幅有所扩大。据商品房合同网签系统统计，1-9月全市商品住宅（不含安商房）销售均价11540元/㎡，比增10.61%，涨幅较一季度（1.47%）扩大9.14个百分点，较上半年（6.55%）扩大4.06个百分点。1-9月全市商品住房销售均价分别为（元/㎡）：11310、11571、10126、11809、10711、12409、11312、11842、11890，其中3月份因仙游县购房补贴将终止刺激销量大增而拉低全市均价，4月、6月、8月、9月分别受中心城区新开高价楼盘推动，住宅销售均价出现明显跳涨。

　　分县区看，仙游县销量前二名的兰溪官田里（今年以来累计销售面积全市第一）和外滩玉玺项目价位较低，以及其他各尾盘项目均有打折促销，全县均价降幅较大；荔城区继续以位于中心地段的望湖公馆、瑧悦公馆、揽湖轩以及誉湖嘉和公馆销售为主，均价全市最高；城厢区销量第一的星耀嘉和公馆在望湖公馆入市前是全市销售价格最高的项目，而去年同期在售项目位置较偏基数较低，因此均价增幅全市最大；湄洲在售项目体量小，而去年同期以别墅销售为主，相比价格波动最大；涵江、秀屿各在售楼盘销售价位差距不大。其中：仙游县6572元/㎡，比降7.61%；荔城区15398元/㎡，比增13.40%；城厢区14365元/㎡，比增22.71%；涵江区8186元/㎡，比降3.71%；秀屿区7159元/㎡，比降2.11%；湄洲6609元/㎡，比降24.20%。
　　从在售典型楼盘看，大户型改善类的商品住房单价较高，每平方米在2万元左右；中小户型刚需类的商品住房价位较为平稳，未见大起大落现象。

　　8、商品房库存面积持续减少。从批准预售面积和销售面积看，1-9月份全市商品房供销比为1:1.38，其中商品住房供销比为1:1.26，商品房库存面积继续减少。随着新开工面积、批准预售面积持续增加，供销比差距较上半年缩小。

　　截至9月末，全市商品房库存面积168.64万㎡，去化周期19个月，处于合理期间。其中：商品住宅144.18万㎡，去化周期21个月（其中：仙游20个月、荔城9个月、城厢21个月、涵江32个月、秀屿104个月、湄洲14月）；商业13.38万㎡，去化周期19个月，主要集中在涵江和秀屿；办公10.94万㎡、去化周期34个月，主要集中在城厢和荔城。
　　全市已供地未动工房地产用地35宗1608.45亩，按平均容积率2.5计，约可开发268万㎡的商品房；已动工未办理预售许可证的商品房建筑面积约145万㎡，合计全市潜在商品房库存面积约413万㎡。

　　四、二手房交易情况

　　9、二手房交易面积保持增长。据不动产交易系统推送数据，1-9月全市二手房成交面积103.48万㎡，比增11.8%，较上半年（12.26%）收窄0.46个百分点；其中二手住房成交6640套，面积81.89万㎡，比增7.99%，较上半年（8.69%）收窄0.7个百分点。二手房交易面积继续超过一手房销售面积。

　　1-9月二手房交易面积分别为（万㎡）：11.02、8.16、11.38、14.90、11.30、10.86、11.72、11.36、12.82。按区域分，市本级二手房交易面积80.14万㎡，比增14.51%（其中二手住房成交面积60.83万㎡，比增10.98%）；仙游县二手房成交面积23.34万㎡，比增3.41%（其中二手住房成交面积21.06万㎡，比增0.2%）。

　　从二手住房成交户型分析，144㎡以上改善户型1098套占比16.53%；120-144㎡户型2290套占比34.49%；90-120㎡户型1765套占比26.58%；90㎡以下户型1487套占比22.39%。120㎡以下户型成交量占比较一手房占比高出29.25个百分点，可见购买中小户型刚需群体已大部分分流到二手房市场。且二手住房中大部分房屋为前几年市场火热时期投资客降价抛售的，房源性价比较高，这也是近年二手房成交量较一手房高的原因之一。

　　10、一二手房总成交面积继续比增。1-9月份全市一手商品房网签69.09万㎡，二手存量房交易103.48万㎡，一、二手房总成交面积172.57万㎡，较去年同期（153.05万㎡，其中一手商品房60.49万㎡、二手房92.56万㎡）增长12.77%，增幅较一季度（2.21%）提升10.56个百分点，较上半年（7.64%）提升5.13个百分点。

　　五、房地产金融信贷情况

　　11、房地产信贷降幅持续收窄。截至8月末，全市房地产各项贷款余额855.78亿元，同比下降2.07%，增速比上年末少减5.34个百分点；房地产各项贷款余额今年新增1.34亿元，同比多增47.53亿元，新增和同比多增同时正增长，说明房地产市场持续回稳。其中：
　　房地产开发贷款同比大幅增长。截至8月末，全市房地产开发贷款余额110.66亿元，同比增长42.73%，比年初增加33.91亿元，同比多增52.46亿元。其中，住房开发贷款余额96.77亿元，同比增长53.08%。

　　个人住房贷款余额降幅有所收窄。个人住房新建房贷款负增长与再交易房贷款正增长敞口较上季度略有收窄。截至8月末，全市个人住房贷款余额731.16亿元，同比下降5.78%，已连续10个季度同比下降。其中，新建房贷款余额586.76亿元，同比下降8.91%，主要是今年新销售的商品房需等项目封顶后方可发放按揭贷款，贷款数据滞后于销售数据；再交易房贷款余额144.40亿元，同比增长9.52%，敞口较上季度收窄0.84个百分点。

　　12、公积金贷款同比仍为下降。1-9月，全市办理公积金贷款的楼盘数量（含逐栋单独报备）新增29个，与去年同比减少3个，说明房地产市场规模萎缩。个人住房贷款发放1074笔、同比下降49.29%，发放金额6.25亿元、同比下降37.92%。其中一手住房贷款笔数及金额同比分别下降64.46%、52.93%，同样是今年新销售的商品房需等项目封顶后方可发放公积金贷款，目前放贷数据反映之前市场商品房销售状况；二手住房贷款笔数及金额同比增长5.03%、20.69%，反映二手房交易面积持续增长。（陈志强陈建玫）