土地测评：连续3年摇号！限价1.6万玉湖地块开拍，入市即售空？

QQ雨 · 发表于 2021-8-3 08:55:06

自2018年以来，玉湖商品房市场便一路高潮迭出。富力尚悦居最后一批住宅开售，千人抢150套房源，随后建发首入莆田，打造玉湖新中式首座建发央著，1.2万/平洼地再现，超9000人抢1千多套，刷新莆田楼市开售史。

但玉湖的热势并没有停歇，随着西部大开发的全面启幕，此后的新地块仍是市场高聚焦点，尚济街北侧地块引发169家激战，连续三年摇号竞拍，让人感慨不已，那么8月12日即将开拍的荔浦地块三，还会再次刷新记录？

地段点评： 荔浦地块三坐落玉湖片区北部，南面毗邻中山中学荔浦校区和砺志学校，东侧临水，项目周边开发已逐步完善，市老年文体中心、环湖公园、两馆一宫、荔城第四实小以及规划的玉湖商业（可设电影院）等，多维度配套生活圈正在慢慢成形，同时尚济街已通车，地块市场被接受度高。

玉湖荔浦地块三

荔浦地块三，装修方面要求：其中全装修单价2500元/平米以下中等档次所占的建筑面积不少于该项目销售（预售）方案报备装修住宅总建筑面积的50%，即最高50%为装修标准≤2500/㎡，该地块全装修最高单价不得超过3000元/平米，即另外50%为装修标准≤3000/㎡。

玉湖荔浦地块三

玉湖荔浦地块三

　　地块整体规划评估：
　　荔浦地块三占地22877.17㎡（约34.4亩），体量偏小，地块整体格局方正，坐北临南，拥有以东方位水系景观。无偿配建社区服务中心、居家养老服务站、社区卫生服务站等公共配套服务设施。地块主要规划容积率＞1.0且≤2.6，计容建筑面积＞100㎡且≤150㎡，商业忽略不计，限高≤80米（约26层），可打造小型环水生活社区。

玉湖荔浦地块三

玉湖荔浦地块三

玉湖荔浦地块三

　　地块交通条件评估：
　　该地块在荔港大道与陡门路交叉处，周边拥有尚济街、文献路、荔园路、迎宾大道等交通主干道，进入城东约4-5分钟车程，交通网络仍在继续完善，南面尚勤街部分沥青铺设完毕，更有11、21、36、K03、K06、K08公交车直达。
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玉湖荔浦地块三

玉湖荔浦地块三

　　PS拍-2021-6号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　1、项目整体体量偏小，可规划5-6栋左右住宅，结合当前玉湖新房市场已无竞品和潜在购房需求，大概率是短周期的快销盘。

2、周边700米范围内，包含两所学校、万科临街商业、老年文体、环湖公园，以及其他处于规划出让的商业配套（尚济街北侧地块四），从配套资源上看，项目周边未来短期内就能满足业主的基础生活需求。

　　3、玉湖片区经过10年开发，目前人气不断叠加，有万科1-7期、正荣府、富力尚悦居、滨溪正荣府、建发央著、建发央誉、建等楼盘交房入住，居住氛围不断浓厚，随着西部后半程全面开发，玉湖将最终形成一座完善的湖居生活大城。

　　4、片区商业面将全面补足，玉湖路2期将启动，直通大型商综正荣财富中心，同时现有万科多个商业区，以及正在建设的南面丰阆园商场、规划邻里商业等，项目后期没有商业短板的忧虑。

　　5、玉湖尚济街通车、尚勤街全面连接中、新公交东站落地，项目路网加速升级中，进入主城更加便捷。
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玉湖荔浦地块三

玉湖荔浦地块三

玉湖荔浦地块三

　　劣势分析：
　　1、地块朝南视野受前方住宅遮挡，高层也无法全视内湖，外加坐落城市主干道荔港大道旁，路面噪音偏高。

　　2、玉湖市场热度仍然较高，急需补仓，房企争夺战或难以避免，如摇号后成本走高，外加竞配建租赁住房最高3000平米和限高80米，一定程度上影响了开发商后期利润。

　　3、项目南面直临中山中学以及西南砺志国际学校，校区噪音也会偏大，同时玉湖全面完善仍需4-5的时间，前期入住仍然有可能是灰尘滚滚和工地噪音。

　　4、该地块内部分为河道，需要填河，花费一定的资金和环保资金，影响开发商后期利润。
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