头脑风暴：从莆田万科的净利润“管窥”市区的房产成本
本帖最后由 东海快帆 于 2012-3-25 10:14 编辑对于房产的成本结构，开发商向来是讳莫如深的，每家公司真实的成本结构，基本只有开发商本人和财务高管完全掌握，外界是无从得知的。坛友们今天就来头脑风暴一番，站在门外，看看能不能打开一条门缝、“管窥”门内的一点点情况。 作为上市公司、公众公司的万科，每年的运营情况通过年报向股东、投资者公布，2011的年报显示：营业收入717.8亿，实现净利润96.2亿。净利润率13.4%。
这个13.4%的净利润率是万科分布在众多城市项目的平均利润率，俺以前说过，万科切入莆田这种级别的城市，是希望培植新的利润增长点，来弥补一二线城市利润的流失。所以，莆田万科的净利润目标应该在这个13.4的平均线上（同时也考虑到每年的净利润比例会不一样，近2、3年，万科的净利润率在1个点左右浮动），我们暂且将这个13.4%的平均线上浮50%，将莆田万科的净利润目标估计为20%。
那么，通过这个20%的净利润目标来倒推其成本，按起价和均价来分别估算，结果如下： 1、起价6999元/平米—500元/平米（所谓精装修）=6499元/平米 6499元/20%的净利润=综合成本5200元/平米 说明：以起价算，主要考虑一些人群认为、每个楼层的建筑成本应该差不多。
2、均价我们取莆田万科前段的均价8200元。因为后段的9000多、1万多包含了部分花园洋房。 8200元—500元（所谓精装修）=7700元/平米 7700/20%的净利润=综合成本6160元/平米。 说明：以均价算，考虑一些人群认为，可能存在底层的少赚一些，高层的通过层次差多赚一些，所以取均价这个平均值。 对于所谓精装修按500/平米测算，俺以前举过好几个装修公司的装修报价，来说明500元/平米的精装修是存在的。
也就是说，在20%净利润目标的前提下，莆田万科的综合成本按起价算，是5200/平米，按均价算，则是6160/平米。那一种算法较合理，坛友们自己评估。 当然，俺想大家心里都有一本账，也可以按15%、18%、22%、25%（已接近13.4%这个平均线的1倍）。。等不同的净利润比例来估算。 综合成本包含土地成本、建安成本、税收成本、广告成本、管理成本、公关成本、设计成本等等。 本帖最后由 东海快帆 于 2012-3-25 10:09 编辑
莆田万科城一期是222亩，当时拿地总价是6.06亿，每亩约273万。这是ZF在为万科量身定做、莆田万科几乎没有竞争的情况下获得的。 在俺印象中、正鼎系市区几个楼盘、御品兰湾、康佳御景、皇庭骏景好像没有一亩低于300万的。 而像信辉上城、兴安名城这种多年前拿地的，加上财务成本及管理成本，也是一笔，比如5年前拿地是150万，以年利10%算，加上管理成本，到现在也要200多万。 涉及到房产成本的还有一个因素，就是容积率，但这个容积率如何计算，每个楼盘的具体容积率是多少，知情的坛友出来头脑风暴一下，出来谈谈吧。 东海快帆 发表于 2012-3-25 09:53 static/image/common/back.gif
莆田万科城一期是222亩，当时拿地总价是6.06亿，每亩约273万。这是在ZF为万科量身定做、莆田万科几乎没有竞 ...
容积率 = 地上建筑面积 / 总用地面积容积率指小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一般，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。 谁都知道这句话是假的！！做门面文章 不知道着楼主怎么来的消息啊 万科这次开盘价让人很难理解，这次搞形成不了快速开发的效应！！ 精装修500肯定不够的！！我看要1000左右！ 本帖最后由 东海快帆 于 2012-3-25 10:26 编辑
zhanping22 发表于 2012-3-25 10:18 http://bbs.ptfdc.com/static/image/common/back.gif
精装修500肯定不够的！！我看要1000左右！
这是下面的第3点的内容。。俺的手机摔过，拍出来有点模糊。。俺把下面第3点的内容打出来。。大家也可以放大看下。。
3、材料好：除了评价优势，品质才是我们的制胜法宝。快乐家货真价实，主材选用有升达、德宝、樱花、欧曼尼，巴丹、宝时洁、新华、格尔、肯帝亚、九牧、罗马、TOTO、顶固五金。。等中高端品牌。保证装出品牌精装家。
还有第2点
2、价格好：新家装修的瓷砖、橱柜、地板、木门、洁具、灯具、电器都包含在内，还要再打8.8折。免费设计。。。
上面是俺以前举过的例子之一，还有很多。。精品装修456/平米，蓝砖装修556/平米。含上述材料。。
https://imgbbs.0594.com/forum/201203/10/194025smm49m61jjxbi6xh.jpg