土地测评：限价1.52万棠霞路北侧地块5.16拍卖

QQ雨 · 发表于 2019-5-10 11:29:11

-------莆田西棠霞地块——莆房网航拍全景--------

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PS拍-2019-04号棠霞路北侧地块测评
占地面积：29559.15㎡（约44.34亩）
地块位置：棠霞路北侧，万达附近，城厢区政府旁，荔景广场西侧。
用地年限：幼儿园50年，住宅70年。
(一)建筑密度≤25%；
(二)容积率>1.0且≤2.1
(三)绿地率≥30%；
(四)主要出入口：东侧、南侧；
(五)建筑限高≤60米，其中住宅建筑层数≥5层；建筑高度、风格及色彩等应与周边环境及整体景观相协调。
保证金

S拍-2019-04号地块为人民币陆仟叁佰万元整（￥63000000元）。

QQ雨 · 发表于 2019-5-10 11:33:51

土地测评：区政府、万达旁限价1.52万棠霞路北侧地块5.16拍卖

QQ雨 · 发表于 2019-5-10 11:30:03

　　特殊要求
　　1、该宗地应配建9班幼儿园一处，应集中布置在地块东北角，用地范围采用虚位控制（用地面积不小于4050m2，建筑面积不小于3150m2）；应配建居家养老服务站一处，包含休息室、保健室、活动室、家政服务用房等（建筑面积不小于200m2，且每100户不小于20m2，床位数不少于5床）；配建生活垃圾收集点（服务半径不超过70m）及社区终端共同配送站。
　　2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为57150万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
　　3、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过15200元/平方米。

QQ雨 · 发表于 2019-5-10 11:30:45

　　PS拍-2019-04号棠霞路北侧地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于棠霞路北侧，万达附近，靠近城厢区政府，荔景广场西侧，交通、商业、配套较为齐全，地块周边环境好、比较安静，属于市区难得的住宅用地。周边基本无住宅地块可以出让，后期升值空间大。目前周边居住氛围较为浓厚，人气充足。
　　地块整体规划评估：
　　该地块占地29559.15㎡（约44.34亩），住宅+幼儿园，容积率>1.0且≤2.1，有利于打造市区稀缺20层以下、小高层+别墅搭配的半山豪宅。
　　地块交通条件评估：
　　该地块位于棠霞路北侧，荔华东大道北侧，旁边有莆田西高速出入口、324国道、荔城大道、城港大道、荔园路、广化路等交通路网，交通十分发达。有2、6、7、9、10、21、28、53、58、59、206、208、209、210、218路等直达公交车。

QQ雨 · 发表于 2019-5-10 11:31:26

　　PS拍-2019-04号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①块位于万达广场附近，市区稀缺地块，西侧有公交南站、距离莆田西高速仅几分钟车程，商业、交通、生活配套齐全，出则繁华、入则宁静，私密性强的半山豪宅。
　　②北侧南湖公园、九龙山公园、西侧莆田美术馆，升值加码，将会承担更多来自莆田人民的关注和追求，人气将持续上升。
　　③自建幼儿园，旁边规划建设荔景小学，教育相邻霞林学校（幼儿园、小学、初中，一站式教育）、以及莆田五中，资源比较丰富。
　　④地块位于城厢区政府旁，又在区政中心片区，地段认可度更高，升值空间巨大。
　　⑤周边的新盘、二手房价格普遍都在1.3-1.5万/㎡左右，该地块价值更将得到凸显，深受市区土著、各区域购房者青睐。
　　劣势分析：
　　①南侧紧邻百米安置房，该地块虽在半山，南侧采光略受影响。
　　②旁边有庙宇，影响部份购房者的购买心理。
　　③商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过1.52万元/㎡，而且限高60米，还要无偿配建幼儿园等，未来利润空间受限。
　　④市区稀缺地块，拍地竞争压力大，未来利润空间受限。
　　⑤该地块不太方正，规划设计难度大。后期规划旁边还有新地块出让，政策不稳定性，影响北侧采光视野等。

QQ雨 · 发表于 2019-5-10 11:31:55

　　机会评判：
　　该地块位于区政中心，商业、公园、交通、生活、公园配套非常齐全。对整体项目的投资、升值，带来谁诸多好处。
　　威胁评判：
　　周边有凤达凤翔城、凤达飞翔楼、幸福家园、凤达南湖佳苑等楼盘竞争。以及周边二手房竞品将会给该地块带来一定的人气、价格冲击。
　　PS拍-2019-04号棠霞路北侧地块周边配套：
　　教育配套：自建幼儿园、霞林学校、莆田5中
　　生活配套：万达广场、城厢区政府、九龙山公园、南湖公园、美术馆、莆田西高速、莆田公交南站等。
　　医院配套：莆田市第一医院等。