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发表于 2009-12-22 14:06:53
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有些地方则不太成功，如石家庄，也参考一下：
在三年大变样的带动下,省会的商业地产开发也进入了一个少有的井喷期.在越来越多开发商抢占城市重点地段繁华区域的地上空间时,也有一些开发商将视角投向了这些地段的地下商业开发,形成了地上与地下开发同时并举的商业地产开发热.
省会文化广场、广安街一带一直以来都被称为CBD区域,在这方寸土寸金的热土上,如今地上的商业业态已成规模并渐成熟.辖区内楼宇高耸,店铺林立,酒店、商铺、咖啡厅、大型商场、品牌时装专卖店、肯德基、麦当劳、火锅店等林林总总,应有尽有.
然而作为省会城市的CBD区域仅仅开发利用了地上的商业业态,其实是不完整的.与之相对应的地下空间价值远远没有开发出来.所谓地下空间的商业开发,无非就是将那些处于繁华路段的地下空间围绕商业运营进行创意、设计、施工建设然后向社会公众开放的独特的地产开发.而这种新的商业业态一旦成型,自然会在成为地上商业业态有效补充的同时,因拥有自己独特的经营理念,时尚且前卫的装潢设计,及全新的商业产品陈列展示等带来不同凡响的商业价值,其对消费者和一些投资者的吸引力更是不言而喻的.
一般来说,城市依靠向边缘地区扩展,会受到有限的土地资源的制约和现行体制的限制.向高空发展,建高层、超高层建筑,修高架路和立交桥,又会加大城市空间密度.虽然地表电网密布,高楼林立,立交桥一里一个,但城市交通阻塞和人口拥挤问题却不能彻底解决.因此,城市发展最明智的选择是开发利用地下空间.
但是目前石家庄大商场一个接一个,不久的将来动辄十几、二十几万平方米的大型购物中心也会一座连一座,在大型商业设施不断开发的前提下,地下商场想找一条出路很难.现在石家庄正在建设的三家地下商业街中,以正在施工的广安大街和博物馆商圈为例,这里吃、喝、玩、乐、购各种业态一应俱全,而且重合率还并不低,从档次上分中档、高档均有,这里的生意并不好做.该商圈由于竞争比较激烈,并非家家生意火爆,其中广安大街上的罗马假日卖场几年前开业,没多久就关门,直至今天仍然处于闲置状态.
截止到目前为止,无论是十年前,利用人防工程改造的石家庄火车站地下广场,再到省城人民广场地下的人人乐超市都以失败告终.除此以外,石家庄其他地下商业项目多以大型商场或购物中心为依托,并不是纯粹意义上的地下商业街.
因此就石家庄未来城市规划中的石门不夜城以及广安大街地下商业步行街来看,综合各种因素,我们认为以下几点将会束缚省会地下商业街的发展.
1、石家庄人口基数少,人均收入水平偏低,消费者购买力不足.
2、石家庄人的乡土观念比较重,对外来的事物接受能力比较差.
3、石家庄地下商业目前正处于以大型购物中心或商场为依托的阶段,发展独立地下商业步行街的条件还不成熟.
4、广安大街地下商业街和石门不夜城位于石家庄的CBD区域周边商圈业态已经非常齐全:购物方面有石家庄目前体量最大、囊括了高中端消费人群的先天下购物广场,及购物、休闲、餐饮、娱乐设施与一体;在休闲方面,该商圈有专门针对高端消费人群的KTV娱乐场所九一公馆,有专"抓"年轻时尚一族,集吃、喝、玩、乐、购物于一体的东尚摩尔和苏格兰酒吧;在广安大街两侧,集运动品牌专卖店、中高档服饰专卖店、特色小吃、养生会所以及独具魅力的特色店面连成一体,地上商业氛围以及商业形态已近十分丰富.因此地上和地下竞争将会十分的激烈.
5、在许多石家庄人的心目中已经形成了这样的概念:地下的东西档次较低、品质较差;空气不好、容易产生压抑感、出入不方便、没有卫生间、有很大的安全隐患等等种种硬件、软件设施的缺乏使得大家购物时已经没有了"向下"的欲望;温度难以调节也是地下商场的硬伤.石家庄是北方城市,冬天寒冷,而这里的地下商场无法保证冬天温暖如春.
6、消费者的消费习惯也影响了地下商业,尤其是中年消费者都会有固定的消费场所,基本不会因为某个新开的项目而改变他的消费场所.
随着城市化进程的不断推进,地下商业也在不断的向前发展,在我国一些大中城市中,确实有一些比较成熟的大型地下商业的存在,比如北京新天地广场、成都天府购物中心,南京时尚莱迪购物广场、重庆金源地下不夜城、南宁金湖地下商业广场等等,但是我们可以通过以下数据进行分析:
项目名称
规划面积
业态构成以及规模
北京新天地 10万平米 采用连贯的长廊式设计.东方新天地依托王府井悠久的商业历史及极高的知名度,同时借助东方广场超大面积办公区形成的商务流,集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体,成为北京一个非常重要的高档商业中心
大连胜利广场 14万平米 集百货、餐饮、娱乐、文化、服务、运动、休闲等多种业态于一身,能充分满足高、中、低全客层一次购足之需求今为止亚洲最大的地下购物中心.
南京时尚莱迪购物广场 11万平米 为南京核心商业区,分为地下两层.日均客流量达20万人次以上设有精品街、服装街、鞋街、百货大厅和美食广场等五大专业经营区,并配有商务中心,金融网点等配套服务设施
南宁金湖地下商业广场 7.1万平米 包括一个2万平米的服装城,4千平米的家电数码港、还有一个面积达1万平米的大型超市
重庆金源地下不夜城 4.7万平米 总面积4.7万平米的"扇形"建筑体内包括:激情夜总会、桑拿中心、国际标准健身中心、双层迪厅、双层KTV、6694平米双层大型超市、115间风格各异的精品店和3460平米双层小吃城
通过上表我们可以看出,目前在我国一些大中型城市中的地下商业街,面积普遍较大,反观石家庄未来的两条地下商业街,面积最大的石门不夜城规划面积为3.3万平米.加之城市品味、规划形态、人口基数、人均购买力、本地市场特征以及硬件设施规划等等问题为依托,我们认为,地下商业不适合石家庄这样一个没有人文基础的城市,其发展前景令人堪忧.
基于种种不利因素,使得我们对于石家庄未来地下商业步行街的前景持有悲观态度,但是,这些不利因素能否制约其发展,我们不得而知.地下商业步行街作为一个新兴的概念,能否被石家庄人所接受也不得而知.
因此,我们对于地下商业步行街有以下一些可参考性建议.首先,地下商业街业态应以餐饮为主,因为我们认为,商业是吃出来的,其次可以引入酒吧、咖啡厅、KTV等娱乐设施作为补充,使其业态方面与地上有明显差异,细分市场,减少竞争压力.另外,在硬件设施上,加高层高,扩大地下空间,建立通风道,解决保暖、消防方面的问题,并且建立安全通道,努力解决消费者购物压抑感的问题.
当然,未来的城市发展规划以及发展前景我们不得而知,但是基于目前的情况来分析,石家庄未来应该是一个以第三产业为主流的城市,因此,这个城市的商业氛围需要耐心地、长时间的培养,需要我们共同的努力和付出! |
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楼主: 80后
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说近一点的吧！福州火车站地下商场，就失败了！业主跟开发商闹起来了
发表于 2009-12-22 17:14:57
