“房价与地价”一对天生的孪生兄弟

小序

“天价拿地”再次激起“房价上涨狂潮”

一、房企大鳄年度拿地“榜中榜”
1、北辰城开联手92亿拿下“长沙新地王”（新河三角洲）
7月24日上午10时，长沙新河三角洲经营性用地国土使用权进行公开拍卖，经过近1小时的竞价，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司联合竞拍，以92亿价格拍得此地，溢出挂牌起始价(46.38亿)高达45.62亿元，将近翻了一番。新河三角洲也一举成为长沙新地王。
2、保利地产首进杭州22.8亿拿下航母级地块
刚以32.4亿元独揽上海宝山三幅住宅地块的保利房地产(集团)股份有限公司(下称“保利地产”，600048.SH)，昨天在杭州土地拍卖市场又有斩获。经过39轮争夺，其以22.8亿元将杭州下沙“航母级”地块收入囊中。这意味着保利地产将首次进入杭州地产业。
保利地产此次拿下的地块楼面地价约为3326元/平方米，大大超出今年上半年三家外来开发商在杭州该区域拿地的楼面地价。今年上半年，世茂集团、南京朗诗置业股份有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司分别以1319元/平方米、1683元/平方米、2450元/平方米的楼面地价获得3个地块。
据杭州市国土资源局的挂牌出让公告显示，保利地产拿下的杭州经济技术开发区(东南沿江<三>号地块)系商业金融业、住宅(设配套公建)用地，出让面积达434.5亩，其中住宅地面积有348.8亩，出让起价为99734万元。
近期杭州下沙板块的新盘成交均价一直在5000元/平方米以上。巨头投资二线城市的热情，更多地来自于其相比一线城市更大的楼价升值空间。保利地产董事总经理宋广菊在接受《第一财经日报》采访时承认，二、三线城市在初期进入时门槛不高，比如包头在保利地产进入时，地价只是40万元/亩的水平，但是其增长潜力良好。目前包头的土地价格已上涨到近100万元/亩，其增长潜力提高后利润率可能会比一线城市项目更高。
3、浙江绿城12.6亿元“天价”拿下新江湾城D1地块
6月21日下午，浙江绿城让上海楼市吃了一惊。仅仅五六分钟的时间，新江湾城D1地块便以12.6亿元的“天价”，落入浙江绿城手中。掐指一算，楼面地价就在12509元／平方米。而同一天，新江湾城的楼盘售价，刚刚超过万元。
“上海市区内，好的土地越来越少。”一名开发商坦言，“近几次土地出让，外环以内的土地都很少。像新江湾城这样的地块，配套设施完善，增值潜力巨大，当然受到追捧。
话虽如此，但12509元／平方米的楼面地价，依旧让人感到疑惑。新江湾城公开出让的前两块地，前年及去年由合生及华润争得，面积分别达18万平方米和14万平方米，楼面地价分别只有5617元 ／ 平方米和6676元／平方米。换句话说，同处新江湾城，楼面地价半年涨了一倍。
业界普遍认为，以绿城拿地的价格，未来楼盘的房价将肯定在2万元以上。因为，土地价格往往占房价的50%-60%，“否则，开发商很难有合理的利润”。这一推断，获得了绿城掌门人宋卫平的认同。
一个不容忽视的细节是，新江湾城位处上海人传统观念的“大杨浦”地区，离开上海中心区域的人民广场，需要横跨三个区，至少有一小时车程。“那里的房子要卖2万，那市中心的房子呢？”一些“老上海”不禁发问。
浙江绿城的“标本价格”，还给其他开发商一些暗示。一名松江的开发商在得知宋卫平的出价后，立刻表示会“重新考虑”自己楼盘的价格定位，“简单比较谁都会，几年后是花2万元买杨浦区的房子，还是花9000元买松江的房子？”而松江则位于上海的郊区，更加边远。
新江湾城D1地块的拍卖，再次引发了人们关于“地价VS房价”的争论。高地价增加了商品房成本，客观上抬高了房价。而房价上涨，又增加了开发商以高价拿地的能力。

小序

庐山升龙霸

二、“房价暴涨”与“土地争夺战”，房价与地价谁是原动力？
1、不多拿地“等死”，拿多了地“找死”？！
新一轮全国性房价上涨已经开始，土地也随之成了抢手货。令地产商为难的是，拿不到地，很可能会被淘汰出局，但多拿了地，又意味着要承担诸多风险。
2、房价将持续上涨，新一轮华山论剑已经上演！
“新一轮全国性房价上涨已经开始”。7月23日，国家发改委公布的调查报告显示，今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比全部上涨，涨幅7.1%，创下23个月来新高。
新浪房产讯 今天，国家发展改革委、国家统计局公布：2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平。
（1）新建商品住房销售价格同比上涨7.4%
其涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨1.4%、7.7%和8.5%，环比分别上涨0.6%、1.0%和1.2%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。环比涨幅较高的城市主要包括：惠州5.6%、乌鲁木齐2.8%、宁波1.9%、南宁、杭州和洛阳均上涨1.7%等。
新建商品住房销售价格上涨居前城市一览表


新建商品住房销售价格上涨居前城市.jpg
（2）二手住房销售价格同比上涨7.8%
其涨幅比上月高1个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括: 深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶关8.7%。环比涨幅较高的城市主要包括：牡丹江3.8%、遵义2.8%、蚌埠2.6%、唐山2.3%、杭州和贵阳均上涨2.2%等。
二手住房销售价格上涨居前城市一览表


二手住房销售价格上涨居前城市.jpg

（3）非住宅商品房销售价格同比上涨5.4%
其涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与上月持平。办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房和其他用房销售价格同比分别上涨7.8%、6.2%、1.2%和4.4%。
2007年6月全国70个大中城市房屋销售价格指数表1


2007年6月全国70个大中城市房屋销售价格指数表1.jpg
2007年6月全国70个大中城市房屋销售价格指数表2


2007年6月全国70个大中城市房屋销售价格指数表2.jpg


梧仗爱重拳出击北京楼市

3、新一轮上涨中，地价与房价交错上攻，“谁主沉浮”？！
事实上，在新一轮上涨中，地价与房价交错上攻的趋势越来越明显。2001 年，我国开始实行土地收购储备制度，在这一制度下，地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。在土地收购储备制度之外还辅之以招拍挂，招拍挂下“价高者得”，以保证地方政府成为土地出让收益的最大受益者。但客观上“价高者得”的成交规则，在土地供给紧张的局势下，直接推动了地价上涨。拍卖地价不断创出新高，以致很多新拍出的地价比周边正在卖的楼盘房价还高，如此新的高地价又进一步催生了新一轮的高房价。

4、土地卖方市场，促使房价涨势更加高亢
“上海今年的土地供应量原定1300公顷，但到目前为止实际的供应量连300公顷都不到。”上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅说，“很多地块没有达到开发条件，城市中心的拆迁难更加制约了一级市场的土地供应，因此现在是典型的土地卖方市场。”
2006年，各地土地的招拍挂价格一路走高，开发商几乎不惜成本地大肆拿地。2007年，这种状况有过之而无不及。
在招拍挂的一级市场，主要是万科、绿城这样的一线品牌竞争之地，但是对于很多二线地产品牌来说，资金实力的限制并不支撑他们参与这样“高昂的游戏”，于是他们将目光转向土地二级市场。
这个市场的供应方主要是前期囤积了一些土地的开发商，但是由于资金链或者其他原因他们想转让手中的土地。
目前，京城二手土地中介的生意也做得热火朝天，因为这些中介手中的“货”，对一些开发商来说更有吸引力。
目前，北京注册的房地产公司多达4000家，而正在进行地产开发的房地产公司仅为1000家左右，其余则为主要以出让股权的方式进行土地买卖的土地公司。
而这类土地中介公司的主要任务就是帮助这些土地公司将其手中的土地转让出去，通过他们的牵线搭桥来实现这种交易的快速进行。据了解，这类中介公司为数不少，他们的佣金大概是成交土地总金额的千分之三，有的还更高，主要是依据中介和交易双方谈判的结果而定。
虽然二级市场上的地价比一级市场相对便宜，但也蕴含了很多风险。“真正拿过来就能开发的只是少数，这些地块的权属关系往往比较复杂，隐含了很多债务风险，在前期转让时并不容易发现。项目虽然很多，但真正符合开发要求的并不多，碰到一块好的地，争抢的激烈程度并不亚于一级市场。”
“房地产企业都在不断扩大土地储备，表面上是为了应对未来增长的需要，实际上是对土地稀缺和地价上升的恐惧。
5、面对房价的高亢涨势，开发商不惜铤而走险—高价拿地！
目前的这种状况使得开发商就像穿上了红舞鞋，如果不去想办法拿地，他就将被淘汰出局，而如果去拿地，就必须忍受地价上涨带来的风险。
幸运的是，在一个资本追逐资产的年代，谁掌握了土地就掌握了产业链的上游，就会得到资金的青睐。

小序

古木虬龙

三、面对高起、高亢的房价，地产调控远水难解近渴？！
在北京7月25日国家发改委召开的新闻发布会上，发改委价格司司长曹长庆表示，未来政府将从供地结构、优先发展中低价房等四个方面加强房地产行业的宏观调控。
根据国家统计局最新数据，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，再次冲顶新高。曹长庆说，虽然国家已经出台了众多措施，并且也取得了积极的成效，但是和政策目标以及人民群众的实际要求还相差太远。
曹长庆说，未来政府将着重从调整土地供应结构、限制低密度、大户型的住房、加快城镇住房保障制度的建设、强化各级政府对住房市场调控的责任等四个方面采取措施。