牛年房市：“三变”之后如何前行

潘石屹 · 发表于 2009-1-28 19:59:50

2008年对于中国房地产市场来说，是一个变局之年。国家宏观调控政策的作用显现，曾经供求两旺的商品房交易量大幅下降，宛如脱缰野马般不断上涨的房价初现颓势，房地产商资金链条绷紧，购房者处于集体观望状态，房地产市场景气回落。

当“全民炒房”的非理性狂热逐渐减弱，人们蓦然发现，房市的冷暖、房价的升降，并非如数字本身那么单纯，而是牵涉社会经济发展与民众福祉。作为与国民生活密切相关的支柱产业之一，处于十字路口的中国房地产业，在2009年将如何兼顾“促增长”与“保民生”两大命题？

市场之变：量跌价滞，楼市“拐点”到来？

2007年底，万科掌门人王石在中国楼市尚处于红火期时提出的“拐点”论，遭到了许多业内外人士的反驳。然而仅仅一年过去，即使是最乐观的人也不得不承认中国房地产市场面临着严峻的形势。

国家统计局公布数据显示，2008年1至11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。与此同时，全国70个大中城市房价月度同比涨幅在2008年1月达到11.3%的历史高点之后，增幅加速递减，2008年11月已降至0.2%，深圳、上海、北京等指标性城市的房价出现不同程度下跌。

2007年房价一路上扬的深圳，商品住宅均价从2007年10月的1.74万元跌至2008年9月的1.18万元，到国庆节期间单日成交均价甚至跌破万元大关。2008年前9个月，深圳新建商品房销售面积259.94万平方米，同比减少47.81%。

在上海，随着万科的率先降价，诸多地产巨头纷纷跟进，房价开始掉头向下。2008年8月份，上海二手房价格指数首次由涨变跌，9月份，上海商品住宅价格下滑迹象明显。北京也不能独善其身，2008年9月份北京地区房价环比下降0.2%，这是北京房价自2005年以来首次出现下降。到11月份，北京市房屋销售价格涨幅比上月回落2.3个百分点，回落幅度首次超过2个百分点。

楼市“寒冬”的到来，使得以前在价格上“铁板一块”的开发商们也“灵活”了起来，不少楼盘开始打折，买房送物业、送家电甚至送车，形形色色的促销手段粉墨登场；一向处于弱势地位的购房者们则有了观望的底气。

政策之变：从“压”到“促”，确保健康发展

2008年，处于“拐点”的中国房地产市场开始感受到压力。房地产开发商的资金链开始紧绷，土地拍卖领域底价成交、流拍乃至“退地”的现象开始在各地出现。土地市场急剧降温，导致地方政府土地出让收入锐减。更为重要的是，作为支柱产业之一，房地产业的景气与否和地方经济的发展息息相关。

在这种背景下，一些地方政府纷纷推出旨在“激活”房地产市场的举措。2008年8月份，沈阳市政府宣布了一系列暖市方案，西安、厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费。

在经历了一波自下而上刺激房地产市场回暖的动作后，中国房地产调控政策在2008年10月迎来了从“抑”到“扬”的“拐点”。当月17日，国务院常务会议部署第四季度经济工作，在“加大保障性住房建设规模”之外，首次提出“降低住房交易税费，支持居民购房”。进入12月，一系列优惠措施密集出台。12月17日召开的国务院常务会议提出放宽二套房贷、减免营业税、增加房企信贷等政策举措；21日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出支持房企以降价促销等多项政策；22日晚，央行当年第5次宣布降息，同时下调存款准备金率。2008年年末中央经济工作会议布置的2009年5项重点任务中，更是有两项涉及房地产，“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”；“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。

在这一背景下，2009年将是加快保障性住房建设的关键一年。住房和城乡建设部副部长齐骥认为，增加保障性住房的供应，将使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，有利于平稳商品房市场的价格。有关专家认为，将“满足居民合理改善居住条件愿望”和“发挥房地产支柱产业作用”结合起来的政策导向，在“促增长”的同时强调“保民生”，将使中国房地产市场得以“两条腿”走路，其今后的发展将会更加稳健而规范。

需求之变：“去泡沫化”方能刺激市场“刚性需求”回归

一个比种种利好、暖市政策更令人宽慰的事实是，中国百姓改善住房条件的愿望、需求仍然刚性存在。一些打折力度较大的知名大盘及部分小户型楼盘的热销，成为居民改善住房条件“刚性需求”的一个佐证。

但有迹象显示，当前大量购房者仍处于观望状态。中国社会科学院发布的2009年《经济蓝皮书》指出，2009年，房地产需求方仍难在短期内走出观望，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎，留在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求。

“老百姓之所以会观望，是由于当前的房价还是远远高于老百姓的预期。”陕西省房地产研究会会长王圣学认为，当前的形势表明房地产暴利时代已一去不复返，开发商要想渡过难关，必须合理控制利润空间，以房价“去泡沫化”来赢得市场认同。

然而，房市虽然掉头走熊但至今仍未撼动的一个利益格局是：拿地成本、各种“公关”成本仍占到商品房价格构成的50%甚至更高。“我们可以削减利润，但灰色成本不能压缩。”岁末年初，一名房地产商这样解释他仍在死扛着不降价的原因。