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楼市2个“保温层”消失了！未来5年房价降多少？2020-03-17 来源：楼市指南针
原标题：楼市2个“保温层”消失了！未来5年房价降多少？央媒回应醍醐灌顶 一直以来，房价之所以涨势绵绵不绝，是因为有2个“保温层”在起作用。 1，城镇化带来的人口集聚。 澎湃新闻此前报道称，2018年人口净流入量排名前三的地方分别是，广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人)，均为南方地区。 换言之，粤浙皖三个省份，去年流入了超过150万的人口，仅一个广东，就足以令其他地区汗颜。与之对应的，是北方人口大省的无奈，山东、河南分别净流出20万人和7万人，豫鲁两地流出近30万人。 单单一个广东省，就吸纳了近百万级的人口数量，这在以往是难以想象的。 这就是城镇化的威力，“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，人口天然会向经济发达的区域流入，由此带来的是城区住房价值不断抬升。 2，货币源源不断的流入房地产。
经济学家任泽平前两天发了一组数据：2020年1月，中国广义货币M2首次超过200万亿，距离2013年3月突破100万亿不到7年。 过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年，M2增长了16倍。 所谓的M2，就是“流通中的货币”，这些钱流入到社会上，必然要有去处，显然，过去这些年钱都流入到了房地产里面。 “上车”早的购房者，房贷利率动辄打7折，持有房产几乎没有什么成本，变现时的税费也都由买家承担，这让买房成了一件“一本万利”的“生意”。 然而，2020年开始，楼市两大“保温层”消失了。
城镇化方面，已经进入“瓶颈”期，距离天花板越来越近了。 从2000年至2010年，我国城镇化率年均升幅为1.4%，其中2010年当年的城镇化率就增加了1.6%。 而从2010年到2018年，年均升幅降至1.2%，2018年当年的升幅仅为1.06%，这意味着城镇化的进程正在显着放缓。 根据国际经验，城镇化的第1个拐点是30%，自此进入快速发展阶段。第2个拐点是70%，随后人口流入城市的速度会放缓。 而我们的城镇化率，在2018年就达到了59.58%，到2025年达到70%的城镇化率几无悬念。 从资金面来看，房地产的吸引力也在日益下降。
最典型的表现就是信托，据某信托金融研究院发布的报告，2019年第四季，度房地产信托募集资金1410.62亿元，环比下滑达26.43%。 此外，从2019全年来看，行业投向工商企业和基础产业规模占比显着上升，投向房地产的规模占比已从一季度的15%左右降至四季度的10%以下。 2020年，这样的形势在加剧。 以刚刚过去的2月份为例，房地产信托产品的募集规模下滑最为明显，募集规模221.8亿元，同比下滑46%，环比大降58%。 事实上，不止是信托规模在降，银行贷款等渠道的融资也变得越来越少，在央行、银保监会反复强调的“房住不炒”氛围下，即便降息、降准的措施有一大堆，资金也很难像以前那样流入房地产。 城镇化到达天花板后，买房的人必然会减少，楼市购买力会折损。 资金面不再向房地产倾斜后，房产升值的基础自然被“打破”。 照此来看，未来5年房价假如开始走“下降通道”，又会跌多少呢？ 海通证券首席经济学家姜超曾指出：以加拿大的经验为参考，在房价大涨后，多伦多、温哥华均出台了交易税、房产空置税等调控措施，效果立竿见影，从2017年至今温哥华房价下跌近30%，但经济运行仍然很健康，这足以证明一点：经济离开了房地产照样转。 另外，在姜超看来，因为我们的首套房首付比例普遍在30%以上，二套房首付普遍50%以上，所以只要房价跌幅在30%以内，就不会出现所谓的“房屋负资产”。 也就是说，未来5年，尽管房价下跌趋势很明朗，但回落的幅度也很有限，一些土地稀缺的一二线城市，依然还会有充沛的购房需求，而那些人口常年流出的三四线小城、城镇、农村，房价下降幅度可能在10%-30%之间。
关于这个问题，央媒最近用“13个字”明确回应了。
《中国日报》于3月13日发布评论文章：不能靠刺激房地产来拯救经济。
文章指出：如果还靠房地产刺激中国经济，可能会使大量银行信贷资金或者社会资金流向房地产领域，就有可能重蹈前十几年经济靠房地产拉动的覆辙，使刚刚治愈的房地产的“依赖症”有可能重新复发，尤其土地财政可能再一步升温。 这一席话可以说是“醍醐灌顶”，过去这些年房地产扩张的太过迅速，以至于各个城市、房企、购房者习惯了靠卖地、盖房、买房来增加收入。 但是，当城镇化逐步走弱、社会资金不再向楼市流入后，房价必然会走入“稳中有降”的趋势中，央媒这一番话，更是为当下的楼市提了个醒：房地产已经无法重复昨日的辉煌了。
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发表于 2020-3-17 22:40:31
