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想要看清未来的面貌，往往要在过去的背景中去寻找楼市的“信号”。为此，我们看一看过去的两个重要阶段。 第一个阶段：从打折促销的第一枪，到“骨折价”的出现。 去年的金九银十，就是一个降价抢客的过程。大家应该依稀记得：2019年9月份，广州番禺的某楼盘每平方直降10000元，从46000元降至36000元，降幅超过20%，打响打折促销的第一枪。 随后，天津、福州、合肥、青岛、郑州、三亚等二十多个城市出现了开发商不同程度的降价促销。 特别是天津某盘，该楼盘的价格从每平方10000元，调整到每平方6800元，降幅超过30%。降价打折之后，原来200万的房子，能省下64万。这样的价格，对于卖房者来说无疑是“骨折价”。 开发商这样卖力的打折，除了“薄利多销”的因素之外，其实还有更深的原因：为了快速的回款。2019年下半年，曾经与房地产是“好兄弟”的银行，开始亲兄弟明算账，房地产信托与融资双双被规范。当时，在资金受限的情况下，开发商使出浑身解数，通过打折促销卖房、高息融资等手段，偿还巨额债务。 另外，开发商大幅度的降价促销，现在看来带来了两个方面的影响。一是坚定了在买房路上徘徊的刚需者购房的决心，间接促使了2019年的商品房销售金额破了历史新高，逼近16万亿；二是无疑透支了未来的需求，改变了2020年的供需关系。易居房地产研究院通过测算指出，预计2020年全国商品住宅将供大于求。 第二阶段：开发商“委以重任”的返乡置业潮，成了泡影。 楼市有三个成交“旺季”，除了人们熟知的“金九银十”与楼市小阳春，第三个快速成交期是春节的“返乡置业”，但是因为一些客观原因，2020年的返乡置业潮成了泡影。 并且随之而来的售楼处暂停售房活动，以及施工的工地停止生产，让开发商的资金流无疑更是雪上加霜。现在虽然随着返程潮的来临逐渐恢复了，但是想要达到往年的状态，还需要一段时间。 而时间对于开发商来说，无疑就是“紧箍咒”，开发商等不起。从一组数字可以看出开发商的时间有多紧迫：平安证券研究所测算，2020年房企境内债券到期5902亿元、海外发债到期2136亿元、房地产信托到期6544亿元，合计约1.46万亿元，较2019年实际到期值增长19.4%。 而“借”的这些钱需要具体什么时间来“还”呢？时间表是这样的：2月到期金额为672亿；3月到期金额环比增84.7%至1240亿，且呈逐月上升趋势；7月到期值达到峰值1490亿。 这些数字，就像悬在开发商头上达摩克利斯之剑。其实不仅是开发商，换成任何人，屁股都是坐不住的。 楼市或会重现去年9月份的历史，3月份之后打折促销可能遍地开花。 近期，有业内人士发文指出，今年返乡置业潮没有出现，积累了一批刚需购房者，而这些需求将在接下来被集中释放，会带来一波小高潮，并且会推进房价上升。 没有无缘无故的爱，更没有无缘无故的恨，从逻辑上分析，凡事都有因果关系。而此“业内人士”分析的因果却有偏差，他并没有看清开发商与购房者、开发商与银行之间因果的全貌。 从近在眼前的两个历史阶段，即机构测算2020年全国商品住宅将供大于求，与开发商的现金流紧缺而债务高峰即将来临的情况来看，接下来的时间里，楼市或会重现2019年9月的场景——打折促销。 为什么会这样？我们根据实际情况，来做一个简单的选择题。选项一：打折促销，有很大几率生存下来；选项二：保持原价或是上调价格，这时购房者不买账，致使缺钱“灭亡”。换作你是开发商，你会选择哪一个？答案是显而易见的。 上次是广州番禺打响了打折促销的第一枪，这一次又会是哪一个地方呢？
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发表于 2020-2-15 20:16:27
