土地测评：限价1.05万/㎡ PS拍-2018-34号机械厂地块1.17拍卖

QQ雨 · 发表于 2019-1-15 10:51:34

　　PS拍-2018-34号兴涵水都机械厂地块基本信息
　　占地面积：37297.0㎡（约55.95亩）
　　地块位置：香林路与324国道交叉路口东北侧，融创玖溪大观南侧。
　　住宅70年
　　（一）建筑密度≤30%；
　　（二）容积率>1.0且≤2.0；
　　（三）绿地率≥30%；
　　（四）主要出入口：西侧香林路、南侧福厦公路;
　　（五）建筑高度按虚位控制，其中地块西侧建筑高度≤80m，地块东侧建筑高度≤40m，地块南侧建筑高度≤20m（详见附图）；其中住宅建筑层数≥5层。
　　参加本次竞买保证金：PS拍-2018-34号地块为人民币柒仟玖佰万元整（￥79000000元）。
　　拍卖时间：2019年01月17日上午10时整

机械厂已经拆迁完毕

QQ雨 · 发表于 2019-1-15 10:52:11

　　特殊要求：
　　1、该宗地应配建社区卫生室（建筑面积不小于35m2）、文体活动室（建筑面积不小于210m2）、文体活动场地（用地面积不小于310m2）、生活垃圾收集点（服务半径≤70 m）、配电室（建筑面积不小于50m2，且不大于120m2）、通信接入机房（建筑面积不小于160m2）、社区终端共同配送,物业管理用房（建筑面积不小于310m2）、市政公用设施配建按有关规定设置；无偿配建居家养老服务设施（建筑面积不小于150m2，且每100户不少于20m2）,无偿配建的居家养老服务设施不动产产权归涵江区白塘镇人民政府。
　　2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为44800万元。
　　3、该宗地商品住宅（毛坯）最高销售均价不超过10500元/平方米。竞买人必须单独申请，不接受联合竞买。

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QQ雨 · 发表于 2019-1-15 10:53:28

　　地块区位价值评估：
　　该地块位于涵江香林路与紫霞路交叉路口东南侧，坐拥一线溪景和河滨公园景观。地块属于兴涵水都核心位置，六一西路的开通使得地块出行通达全城，几分钟到沃尔玛商圈、涵江圆圈、涵江实验小学、涵江国际中学、两馆一中心、新涵江医院等，配套十分方便，尽享城市繁华，学校、道路、商业等设施持续加码区域价值。
　　地块整体规划评估：
　　该地块占地37297.0㎡（约55.95亩），规划纯住宅，三面溪景公园配套，十分宜居。地块容积率>1.0且≤2.0，适合规划成高端滨水楼盘。
　　地块交通条件评估：
　　该地块在涵江香林路与324国道交叉路口东北侧，旁边有324国道、香林路、六一西路、莆涵大道等交通主干道，距离市中心仅10分钟车程。有3\206\208\209\230\231\252\K02路等公交车。

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QQ雨 · 发表于 2019-1-15 10:54:10

　　PS拍-2018-34号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块三面环水又配套岛上独家公园，环境优美，可动可静，依托天然河道，开发滨水住宅。
　　②兴涵水都涵江实验小学、莆田六中分校、青璜中学分校已正式划拔，土地是空地，随时可以开工。兴涵水都实验幼儿园已经落架。未来可打造家门口的学区房。
　　③地块周边有保利商圈、永辉商圈、涵江批发城商圈、涵江圆圈商圈、沃尔玛商圈、华永商圈、两馆一中心、新涵江医院等，未来各项配套齐全。距离莆田城区仅10分钟车程，交通发达，生活较为便利。
　　④涵江近一年内拍地或入市新盘，毛坯限价约1.05万/平米，开盘销量8成左右，且在涵江房价看涨的背景下，该地块限价10500（毛坯），将迎来众多刚需、改需关注。
　　⑤莆阳新城规划已批复，该地块位于莆阳新城与涵江交接处，未来发展潜力巨大。
　　劣势分析：
　　①近期涵江拍地多，新盘多，加上前几年屯地楼盘即将入市，未来还有多块地要拍卖，未来销售有一定的压力。
　　②地块三面环水，另一侧口袋公园需要投入一定的公园建设和环保资金，影响开发商后期利润。
　　③近期涵江拆迁少，加上拆迁补偿价格远远低于市场价，客户群体越来越少。
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QQ雨 · 发表于 2019-1-15 10:55:09

　　机会评判：
　　该地块商业、教育、医院、生活配套越来越齐全。涵江实小分校、青璜中学、莆田六中分校，可打造未来涵江最好的学区房之一，房价成熟，交通便利，环境优美，升值潜力巨大。
　　威胁评判：
　　在售楼盘越来越多，2019年涵江入市新盘越来越多，2019年拍地也多，去化速度又减慢，未来销售压力大。周边大量的二手房竞品已经交房，将会给该地块带来一定的人气、价格冲击。
　　PS拍-2018-34号兴涵水都机械厂地块周边配套：
　　教育配套：实验幼儿园、涵江实验小学分校、青璜中学、莆田六中分校等。
　　医院配套：新涵江医院等。
　　生活配套：保利商圈、永辉超市商圈、华永商圈、涵江批发城商圈、涵江圆圈商圈、两馆一中心等。

三面环水