新规出台：10↑业主可申请召开业主大会、广告收入归业主、遛狗必须牵狗绳等

后会有期 · 发表于 2018-10-3 10:52:10

　　9月30日，省十三届人大常委会第六次会议表决通过《福建省物业管理条例》(以下简称《条例》)，《条例》将于2019年1月1日起正式施行。

　　10人以上业主

　　可申请筹建召开业主大会

　　《条例》规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或者首套物业出售并交付满2年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办申请筹备召开业主大会首次会议。
　　10个以上业主也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办提出书面申请，筹建召开业主大会。对于业主大会决定重要事项的表决权数，仍作“双三分之二”或“双过半”的规定。业主大会作出的管理规约，可授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入，还可对违规停放车辆采取临时管制措施。
　　此外，《条例》中还加入了有关公共租赁房承租人的权利，即公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利。

　　小区业主直系亲属

　　也有资格参加业委会选举

　　在现实生活中，一些业主的直系亲属同样是小区住户，对小区公共事务管理比较热心，但由于其并非产权证记载的业主，参加业委会选举往往不被认可，新修订的《福建省物业管理条例》对此进行适当放宽，规定业主可以通过书面形式，委托父母、配偶代行业主权利。
　　法条链接：
　　《福建省物业管理条例》第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件：
　　（一）具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销(预)售合同及合同备案证明记载的购房人为准。业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利；

　　小区公共区域的广告收入

　　归全体业主，可抵扣物业费

　　小区共有部分经营收益不透明、不公开是物业纠纷中，业主诟病物业的一大理由。在小区公共区域投放广告，是否应经过业主同意？这部分营收应该如何使用?
　　新修订的《福建省物业管理条例》规定，业主共用部位产生的公共收益归全体业主所有，可用于抵扣业主的物业管理费用，物业可以扣除不超过公共收益30%的经营管理费用。另外，公共收益收入及使用情况应至少每季度向业主公布一次。
　　法条链接：
　　《福建省物业管理条例》第六十三条物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。
　　前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。
　　业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用帐户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。
　　公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

　　小区内遛狗

　　必须牵狗绳

　　小区内宠物犬伤人成为近段时间以来大众讨论的热点。如何加强规范小区业主饲养犬只行为？新修订的《福建省物业管理条例》规定，业主携犬出户时应当束犬链牵引，对于大型犬，还应当为其配戴嘴套，违反规定的，将依照治安处罚法处罚。
　　法条链接：微信图片_20181003105446.jpg

　　物业费上调需经

　　“双过半”业主同意

　　小区物业费交多少谁来定？为防止物业服务企业擅自调整收费标准，新修订的《福建省物业管理条例》对物业服务费的调整进行明确规范。规定物业服务费实行市场调节价。因政府指导价调整物业费的，应当在政府指导价变动范围内，并且应经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　法条链接：

　　规定十种紧急情况

　　可使用专项维修资金

　　专项维修资金用不起来是当前使用中的主要矛盾。如何才能保证专项维修资金紧急使用既安全又高效？新修订《福建省物业管理条例》规定了十种紧急情况，包括：共用部位屋顶及外墙出现严重渗漏，消防系统故障不能正常使用，电梯出现安全隐患无法正常运行等。
　　法条链接：
　　《福建省物业管理条例》第六十条发生以下危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当及时通知业主委员会、临时物业管理委员会或者相关业主，并立即组织维修、更新或者采取应急防范措施：
　　（一）共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏；
　　（二）电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行；
　　（三）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水；
　　（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险；
　　（五）共用给排水、供用电设施设备不能正常使用，依照法律、法规由供水供电企业负责维护的除外；
　　（六）消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用
　　（七）因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏；
　　（八）根据公安、消防、人民防空、气象、特种设备、物业管理等主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造；
　　（九）物业共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行定期检测、检验、维修、更新、改造；
　　（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况。

　　小区地下车库不得只售不租

　　停车费归全体业主

　　小区停车难现象普遍。有些建设单位为了利益，将车位出售给小区外的单位和个人时有发生，这进一步加剧了小区业主停车难的状况。新修订的《福建省物业管理条例》对小区停车问题进行了规定：小区车位应当首先满足业主需要，不得将车位出售给本区域以外的单位或者个人，并且建设单位不得只售不租。
　　法条链接：
　　《福建省物业管理条例》第六十四条物业管理区域规划设置的机动车车位（库）应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车位(库)出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

　　物业费拒交纳

　　将列入失信名单

　　小区业主不缴物业费，作为服务方的物业公司往往也有无苦难言。业主不缴物业费如何解决？新修订的《福建省物业管理条例》规定，对于催缴、公告后仍不缴纳物业费的，物业公司可以提起诉讼。对于拒不履行人民法院生效判决的，将被作为失信行为记入个人征信系统。不过新修订的《福建省物业管理条例》同时也规定，物业应当将服务内容、收费项目标准等在小区公示，接受业主监督。
　　法条链接：
　　《福建省物业管理条例》第四十七条物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。
　　第四十八条对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
　　第八十四条业主违反本条例规定，无正当理由拒不交纳物业服务费，且拒不履行经人民法院司法确认的调解协议，或者拒不履行人民法院生效判决的，作为失信行为记入个人征信系统。
　　第八十一条违反本条例第四十七条、第四十九条第四款规定，物业服务企业未按照规定进行公布、公示的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。