三四线楼市危矣

左边右边 · 发表于 2018-7-17 08:24:28

1、楼市逻辑
一人惊呼：“中国楼市危矣！”
两人惊呼：“中国楼市要凉！”
众人齐呼：“中国楼市要完蛋了！”
那么，楼市房价是不是就真的会跌？？
答案是会的。
因为楼市是一部心理学，充满情绪化和盲从性。问题是，谁能保证你看到的、听到的，以及媒体的声音，几天之后会不会剧情又变了。楼市和股市，向来都是信息泛滥之地，泛滥得难辨真伪。
但纵使信息再泛滥，你也要搞懂楼市背后的逻辑。
例如三四线城市这段时间沸沸扬扬的棚改计划。一朝时，棚改一刀切，地产股暴跌，3000亿市值蒸发；又一朝时，棚改不搞一刀切要因城施策，地产股回暖。
其实无论如何变化，肯定的是，棚改货币化即将成为中国房地产历史上浓重的一笔，随时间漫漫淡去，也会成为这轮三四线房价购房者最不愿意提及的一个字眼。
2
三四线周期
政府的声音是围绕着公平。
但很多人说，按这两年的实际情况来讲，市场乱象频出，炒房客横行霸道，身为弱者的刚需们买不起又买不上房，算什么公平？
但如果你站在操盘者的角度看，你会发现，在公平之前有一个东西远远要比公平更重要。
那就是稳定。
回过头来看，上轮全国房价暴涨的起源点2015年就是最不稳定的一年。
2015年是地方债务还债年。
根据2013年末的全国债务审计结果，2015年将有1.9万亿元地方政府负有偿还责任的债务到期。
但是到了2015年时，几乎所有地方政府对债务偿还的事情只字未提。财政部很生气，下令彻查，强制要求地方政府按实上报。
要知道，财政部发布的数据显示，截止2014年末，地方债务余额是可以剩下15.4万亿元的。
结果按照中央的“债务甄别清理”政策要求，各地按实上报汇总的债务竟然超过了40万亿元…
40万亿是什么概念可能大家都理解不了。但是08年四万亿计划凭空造出来的4万亿货币对市场造成的后遗症，大家可都是亲身经历过的。
至于为什么敢借这么多，包克辛曾说过这么一句话。
由于我们国家尚无政府破产的先例，政府债务基本就等同于债权人无风险的无限责任债务，再加上体制方面的原因，使借贷双方的冲动都远大于其他国家。
简单之意就是，不管怎么造，崩不了的，肯定有人给托底。
财政部无奈，责问地方为何欠款这么多，怎么还？
答曰：要发展，没得还。
此事无解，恶性循环。
因为要发展，基建得造，企业得扶持，人才得引进，这都是钱。而对于大部分三四线城市来说，他们是没有产业根基的，纳税得来的钱还不够造路。
事实上，在2014年，三四线大部分实体企业就陷入了产能过剩的陷阱中。
居高的成本，微薄的利润让很多企业也是靠银行借新还旧续命的，至于他们为什么「立而不能倒」，那是因为背后是千千万万需要养家糊口的工人和填不住的金融窟窿。
说实话，2014-2015年政府是很照顾刚需的，因为政策下首付低，房贷利率也低（8折），那时候可是刚需买房的最佳时期。
无奈中央政策下的再好，喊的累死，就是没人买房！
「情绪购房」让中国房地产市场成了「房价不涨就死」的感性市场。因为所有人都相信，只要房价不涨就会下跌，再等等跌得再狠一些，不是更赚吗？
地方债务黑洞巨大，实体经济产能过剩，脑袋上盘旋着的黑天鹅即将落地。
问题无解，只能从床下再次拉出「房地产」。
一二线房价上涨是很容易的，制造地王媒体一吹风就好了。但是对于房子比人多的三四线城市可不那么容易。
于是大家所熟知的棚改货币化出台了。内容是直接把房子拆了，给农民钱，补贴进城。
这个方法很好，一方面补充了三四线需求不足的短板，另一方面也符合中国城市化发展道路。
农民进城拿着补贴的50万买房，很开心，地产商看到这一幕更开心，偷偷地把之前积压难销的库存房子涨了价。
一看房价涨了起来，本地有积蓄没积蓄的都参与了进来，开始买房。房价在这种买涨不买跌的心态下发酵，一路高歌猛进。
地产商有了钱，然后拿着得来的钱又从地方政府手里抢地。
但不好意思，这么好的行情，这次的地可和原来不一样了，招拍挂之下，经过一轮又一轮的争抢，地价随之跟着暴涨，资金回流到地方政府手里。
你看，本来资金本是可以从央行直接到地方政府手里解决债务危机的，但却从「央行」—「棚改受众」—「地产商」一「地方政府」兜了一大圈。为什么？
因为直接印的钱是没有价值的，如果直接印它40万亿给地方政府解决债务危机，不用想，恶性通胀，经济直接就崩了。
但是通过棚改货币化安置，就激活了房地产市场。房价上涨，城市居民有钱的「掏老本消费」，没钱的「贷款消费」，这个钱是有价值的，背后可都是居民几十年的劳动力。
谁都知道鸡蛋不放在一个篮子的道理，那叫分散风险。现在风险都分散给了城市居民，大家替地方政府背了债，地方债务危机解除，黑天鹅飞走了，皆大欢喜。
可惜这场「盛世运动」马上就要结束了。
前段时间，央行发布了收紧棚改货币计划，准备将棚改拨款权限从地方收回中央，一是因为全国三四线城市去库存计划已经完成了。
二是因为地方政府又出祸乱了。什么把城市周边的烂尾别墅棚改了，棚改专挑好地段了，棚改过程中把反抗的农民给打了，把贫困县房价棚改到1万以上了…
但是没过几天，棚改又换了口风。说是不搞一刀切，要分城实施。原因是什么？
很简单，这是因为有些「落后」的三四线城市没跟上棚改货币化计划，棚改计划提前结束了，地方债务还在那杵着，怎么解决？
继续改呗。
3
房地产被抛弃？
从目前的形式来看，棚改货币化的结束意味着三四线的房价即将进入漫漫无边的冰封季节。
有的三四线城市出于不自信，开始用限售来锁定流动性防止房地产危机，例如最近福建省三线城市宁德，竟然玩起了一二线才有资格玩的「限价+限售+限购+摇号」的组合套路。
有的三四线城市开始有投资客规模性抛盘，例如经过棚改房价从5000窜到10000的四线城市安徽阜阳。
但是否能从这个全国人口净流出全中国排名第三的城市顺利解套就不得而语了。
但是为了防止泡沫破裂房价暴跌，接下来操盘者将会出台一系列的政策去保护这个泡沫。例如让更多的三四线城市出台限售令，例如加强监管，严控中小型房企资金匮乏导致大量抛售房源崩盘。
三四线，真的该歇一歇了。
三四线房地产的结束预示着中国房地产市场将从黄金时代跌落到白银时代，未来将会呈现一个更加分化的理性市场。
至于有人说，中国房地产要完蛋了，就连万科这样的品牌房企都要放弃地产生意了。缘由是前几天万科的郁亮说了一句话。
“十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。”
其实也不用讨论这句话是否真诚。那王健林还做电影呢，许家印还做汽车呢。你能说他们都抛弃地产了吗？
商人爱说圆话，无非是感觉接下来几年地产生意没那么赚钱了，想多找找赚钱渠道而已，认真你就输了。你查一下就知道，这些大型房企早已囤了大量土地，等待下一波涨势的到来。
至于前几天有人在「房产研习社」里问我，房地产未来还有大涨概率吗？
这里送给大家几个判断依据。影响房价是否上涨的因素有四个：
1.贫富差距日益扩大的收入分配制度
2.招拍挂为主的土地出让制度
3.连续10年以上货币超发政策
4.城市化带来的住房需求。
这四个因素在前二十年适用，在未来5-10年仍然适用；而推动房价快速上涨的三个主要因素，贫富差距和土地制度及其城市化，在可见的将来仍然适用，以超发货币为代表的货币政策有转向的迹象，但需要5年左右的过渡期。
按照近几年的调控思路，在主要因素未发生根本变化的情况下，房价上涨仍是大概率事件。
当然还有两个变量的影响，一个是保障房的建设规模，一个是房地产税的出台，会因为这两个变量改变房地产市场趋势变化，但也需要给其以时间。