戴维斯效应下的房价

zhenshan0594 · 发表于 2018-5-23 11:05:41

天天都听到有人说房子买不起，房价上涨速度远高于老百姓的收入幅度速度，现在的房价还真的不能用收入水平来衡量。
这是因为目前的房子具有投资和自住两种属性。
说到投资，目前中国的楼市的收益率远高于其它行业，我们买的房子说到底很多都是期房，换成年化收率益，在过去的10多年里房子的年化收益率都是大于15%的。
那么就跟股票一样，应该具有戴维斯双击效应。
戴维斯效应，就是有关市场预期与上市公司价格波动之间的双倍数效应。也就是说当一个公司利润持续增长使得每股收益提高，同时市场给予的估值也提高，股价得到了相乘倍数的上涨，这就叫戴维斯双击；相反，当一个公司业绩下滑时，每股收益减少或下降，市场给予的估值也下降，股价得到相乘倍数的下跌，这就叫戴维斯双杀。如房价目前1万/平方米，如果有贷款，而且按社会发展现有的速度每年涨10%合理，那么三年后房价应该是1*（1+0.1）3次方=1.331万/平方米（单击）。但由于对房子市场的普遍预期都是比较乐观的，那么很多人会给出每年涨15%的期望，认为三年后的房价应该是1*（1+0.15）3次方=1.52万/平方米（双击）。这就有了双击的结果，老百姓的收入水平只会有单击的情况，因此目前双击效应下的房价的上涨速度远高于收入水平。
但这只是个资本游戏，像股票一样，总有撑不住的情况。。。
一旦出现过快的剧烈下降就会像90年代的日本，房价的下跌速度远大于收入水平的下跌，那是因为出现了戴维斯双杀！严重影响经济的发展和人民的生活水平。。
综上，控制房价的上涨速度，也就控制老百姓对房价上涨的期望值，如何把老百姓对房价上涨的期望值控制在合理水平是政府经济工作的重心。