土地测评：PS拍-2017-25号玉湖地块9.29日拍卖

QQ雨 · 发表于 2017-9-20 09:43:41

　　PS拍-2017-25号玉湖地块测评
　　地块基本信息
　　占地面积：23926.08㎡（约35.9亩）
　　地块位置：玉湖地块（万科六期西侧、原富立工厂）
　　（一）建筑密度≤24%；
　　（二）容积率≥1.3且≤2.0（其中零售商业建筑面积≥3600㎡且≤4200㎡）
　　（三）绿地率≥25%；
　　（四）主要出入口：北侧如心路、南侧滨溪路。
　　出让时间：2017年9月29日上午11时。
　　保证金：PS拍-2017-25号地块为人民币叁仟叁佰万元整（￥33000000元）。

　　地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于玉湖新城两馆一宫南侧，在玉湖和木兰溪之间，坐拥一线溪景和湖景风光，是一个理想的居住之地。家门口滨溪北路、滨溪公园修建中，距离市区正荣财富中心仅1分钟车程。莆田万科城、正荣府、富力尚悦居等多个品牌楼盘齐聚，玉湖新城人气初步形成，学校、道路、商业等设施持续加码区域价值。

　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2017-25号玉湖地块占地23926.08㎡（约35.9亩），容积率≥1.3且≤2.0，可做成规划高层+别墅搭配的高端项目。该地块玉湖公园和木兰溪玉带揽腰，风景优美，空气清晰，打造玉湖稀缺的一线溪景房、湖景房。地块面积不大，总价不高，有利于开发商的资金周转。

　　地块交通条件评估：
　　滨溪北路、玉湖路、荔港大道、望湖路、如心路为该地块的主要出入口，天妃路、荔园路、白塘路、莆兴路、高速路近在咫尺，路网发达，十分方便，11、36、K03、K06公交车直达，或者9路、20、51、201、303、351、361、365、371、372、381、382、392新溪站下车走200米即到。

QQ雨 · 发表于 2017-9-20 09:44:58

本帖最后由 QQ雨于 2017-9-20 10:43 编辑

　　玉湖地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块位于木兰溪北侧，玉湖南侧，适合开发高端住宅项目。城南溪景房年底或将冲破2万房价，相差1公里的玉湖新城地块必将吸引全城关注。
　　②地块西侧规划中山中学分校，周边还有荔城区第四实验幼儿园、荔城区第四实验小学、励志国际学校。
　　③拍卖地块北侧两馆一宫就在隔僻，预计年底开业将为开发商带来机遇和商业人气。
　　④玉湖有万科三期、四期、五期商业，西侧还有正荣财富中心商业综合体，满足住户对于商业消费的需求。
　　⑤玉湖新城作为目前莆田人气最高的卫星城，人气、关注度持续攀升。再加上玉湖近2年未拍地，区域内房源稀缺，未来焦点十足。
　　劣势分析：
　　①玉湖新城商业成熟还需要时间，医疗和教育配套也有所欠缺
　　②地块面积较小，呈90度直角拐尺子形状，不利于将来的规划。
　　③莆田近几年供地稀缺，造成今年以来楼面价暴涨，地块未来房价也将不低。

　　机会评判：
　　万科无房可卖近1年，正荣府最后二幢未开火，几百组客户抢100多套房子，结果可想而知。玉湖新城需求一年比一年多，但是无新盘、近2年未拍地，未来该地块升值潜力巨大，竞争压力不大。
　　威胁评判：
　　该地块容积率与莆田万科城四期、五期、六期类似，预计由高层和别墅、底商组成，高价拿地，将面临政策上的不确定性。该地块周边二手房房源较多，高层有万科1-7期、富力、正荣，而且还有万科同类的别墅二手房竞争，会给人气带来冲击。
　　PS拍-2017-25号玉湖地块周边配套：
　　周边学校：荔城区第四实验幼儿园、小学、砺志学校、中山中学分校等。
　　医院配套：莆田市附属医院、协和医院等。
　　生活配套：万科商业、玉湖、两馆一宫、滨溪公园、正荣商业等。