实景图：航拍PS拍-2016-05号华林开发区山牌地块9.1拍卖

QQ雨 · 发表于 2016-8-19 09:25:51

　　PS拍-2016-05号华林开发区山牌地块测评
　　地块基本信息
　　地块编号：PS拍-2016-05号地块
　　地块位置：华林开发区山牌地块，莆田西高速路口西北侧500米
　　占地面积：总用地面积为11459.55㎡（约17亩）（具体位置范围见用地红线图）
　　容积率：容积率≥1.5且≤3.0（其中零售商业建筑面积≥4000㎡且≤4500㎡；
　　出让年限：（零售商业）40年，住宅用地70年
　　建筑密度：≤20%；
　　绿地率≥30

　　竞买保证金：人民币柒佰万元整（￥7000000元）
　　出让时间：2016年9月1日上午10时
　　主要出入口：主要出入口：东侧山牌路、北侧辉煌路。

QQ雨 · 发表于 2016-8-19 09:26:31

PS拍-2016-05号华林开发区山牌地块区位示意图

　　特殊要求：按照莆田市人民政府办公室文件-莆政办【2016】73号-莆田市人民政府办公室关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知文件精神：1、本市房地产公司应于2016年5月31日前动工建设配套幼儿园的，如未在2016年5月31日前动工建设或无法确保与住宅小区同时竣工验收和交付使用的，将不能参加房地产用地招拍挂出让（含以个人或其他单位名义中标后转让给该企业）。如已经建设的，必须出示相关部门证明文件证明已经动工建设，方可参加本次拍卖会。2、本市房地产公司已建但未与住宅小区同时竣工验收交付使用的项目，限于2016年5月31日前完成竣工验收并明确幼儿园举办者，确保2016年8月份正常招生。对逾期竣工验收交付使用的企业，将不得参加房地产用地招拍挂出让（含以个人或其他单位名义中标后转让给该企业）。已达成者必须出示相关部门证明文件证明，方可参加本次拍卖会。
　　PS拍-2016-05号山牌地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　1、华林开发区山牌地块位于324国道北侧，莆永高速西侧、辉煌路（新山牌路西小学）南侧、山牌竹林东侧，距离莆田万达仅1000多米远，距离5518元/㎡开盘价的海峡广场只有800米，距离6字头起价祥和山庄只有600米，距离华林工业区万信星城4888元/㎡只有600米，日后至少5字头起开盘价。
　　2、项目周边楼盘的房源5字头开盘价深受莆田购房者欢迎，有利于该地块后期销售。
　　3、道路、生活，商业、医院等基础配套齐全持续加码区域价值。未来该区域办公楼房价依然坚挺。
　　4、该地块周边道理不完善，地块面积小，并且地块不规则，需要专家一定时间充分规划设计，需要配套周边二条规划小路。
　　5、该地块是山牌大片区的一小块，未来该区域成熟后，地块商业一路看涨。
　　6、地块面积小，投入资金少，有利于开发商拿地资质。
　　7、山牌片区地块曾经出现流拍，竞争压力比较小。
　　地块整体规划评估：
　　1、地块距离万达仅1000多米，用郊区的房价享受市区配套。距离324国道20米，适合居住。
　　2、该地块周边道理不完善，地块面积小，并且地块不规则，需要专家一定时间充分规划设计，需要配套周边二条规划小路。
　　3、地块隔僻有小学、大量山牌村村民，有利于商业规划和销售。
　　4、竞得人有得陇望蜀优势，后期再开发山牌其它地，形成一座城，打造开发商品牌效应。
　　地块交通条件评估：
　　1、地块位于莆田西仅500米，距离324国道仅20米、交通方便，配套成熟，动可繁华静可舒适。
　　2、交通成熟，周边有2路、22路、28路、155路、156路、501路、551路等公交车直达。
　　PS拍-2016-05号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块距离万达仅1000多米，配套324道和莆永高速，动可出入繁华，静可宜居舒适。
　　②周边房价大部份5字头起价，几百套一开盘就售馨。
　　③华林片区和莆田城西交叉处，住宅房源越来越少，产品优势。
　　④面积小，开发商拿地成本低，地块半成熟，投资回报快。
　　⑤地块旁边和大量村民和小学，商业客户群体充足。
　　劣势分析：
　　①该地块面积小，需要投入力、财力满足不了大开发商胃口。
　　②城西片区和华林片区起价低，高额回报少。
　　③地块与莆永高速相邻，影响住宅底层后期销售。
　　机会评判：
　　稀缺的是万达周边齐全配套、华林地段可以销售莆田城西房价。城西房价底，房价升值空间巨大。城周边商业和周边大量的中小学划片资源、几大大交通主干道交通资源、该地块升值空间较大，房价可参考周边5500元/平米起。
　　威胁评判：
　　住宅未来还有城西几个楼盘竞争对手，地块未靠324国道，商业小并且价格受限。地块面积小，投资回报低，地块还有二条小路未修通，交通和排洪、排污方面需要投入一点资金。
　　PS拍-2016-05号地块周边配套：
　　教育配套：山牌路东小学、山牌路西小学、霞林学校等。
　　医院配套：莆田市一医院、华林医院等
　　生活配套：万达商场、城西海峡广场商场等。