吃饱聊彪，我也来谈莆田楼市当前的机遇与风险

海浪冰箱

    昨天晚上，在啊通开的莆房网群里，和网友们聊了下一些关于莆田房产的问题，一个叫虫局的网友提出一个新的看法，认为房产一旦下降，银行将会要求业主，补充因抵押物（房子）下降的现金或者其他抵押物相当的价值，而违约的业主将不得不继续低价抛售房产，最后导致房产市场一落千丈。所以如果房价一旦回落，哪怕一点点，那么将引起一系列奔溃，丢盔弃甲。

    今天正好有点时间，我就在办公室码下字，整理了下我个人对莆田楼市现在机遇与风险的一些不成熟看法。好的方面和差的方面都说下，希望对想来莆田的置业者有所起到抛砖引玉的作用。

   房市机遇仍有——关键地段购买力外溢

      今年春节过后，莆田楼市几家欢乐几家愁。位于城东片的黑马之一——左岸蓝湾，从去年9000多一下飙到11000，经过本轮的上涨，左岸成为了莆田房客投资城东的不二之选。其所在区域的房价，与欧式臻城和保利的差距越来越大。也有人说，那避开这段区域，去购买其他小盘，如好地方小盘等，成本要低一些。确实，房产市场存在一个特征，就是地区的边缘效应。但这个效应会随着时间和城市的扩大，不断的外延，造成房产购买力的上升。在三年前，7000的价格可以买建德、万达、云上居等相对靠中心区的房产，但现在只能买西天尾的巨岸、或者万科一期等这些莆田相对目前处于边缘位子的地产。当然不是看不起这个价格，而是说目前城市生活圈还没有扩展到。这些地块的投资潜力还是有的。

       购买力从城区向郊区外溢，这是一个城市进化的方向，就像之前很多人买不起2000的三信家园时候，一直外溢到康佳御景，买不起康佳的时候外溢到恒大。经过2016年年初的大涨之后，很多刚需连城东1万多的原来处于边缘区域都买不起了，但是有些紧邻城区的区域房价才7-8千，时间也就多花10分钟，比如云顶枫当、正鼎小镇，在这种情况下，购买力外溢趋势会逐步上升。特别是在莆田加大投资绶溪城北建设绿心城市的项目，大学城迁移以及联发的电商城聚集人气后，在这片区域工作的人群，将会在不久的未来显出一个井喷的曲线，投资溢价空间还是有的。

         观察窗口之——二手市场

       在看到大涨的同时，我们也要注意到二手房价也在低调的大卖，甚至有些二手成交量甚至超过新盘幅度。根据莆田中意房产提供的内部参考数据显示：一天成交量超过去年一个月。但涨幅却并没有很大的变化。这可能与目前的情况银行评估价跟不上，另部分与房东套现杠杆心态有关，目前莆田本地评估价被房价甩了一条街。目前新房转手变成二手房，并不受市场波动影响。

       风险永远与机会并存——购买力浮动

       在本轮一线城市带动下，莆田房价也出现了小微涨幅之后，本地购买力开始初显出与房价脱节的疲态，特别是这种莆田以鞋业、电子等制造业为主的区域，外来工人的减少，在本地定居的依赖度不高，特别是商品房的消费需求下降，并且遭受小产权房、安置房的冲击。这点在涵江、仙游等段近日政府断奶后，交了几天白卷，体现的尤为明显。而目前的主流购买力是刚需，根据2016年中意房产内部数据显示，刚需客占了6成。在这些购买力里面，投资力正在逐步剥离莆田市场，投资需求开始出现低于自住需求，那么这个房产风险也会随着上升。因为，从事过房产市场的人，都明白一个道理，如果一个区域的购买力由外来资本主导，一旦资本撤离，谁来接盘，目前来看指望本地购买力是不现实的，也就是说有可能被套的风险存在。

       风险二——变现能力差

        从近几年莆田房产的成交数据来看，整体是供大于求，新盘市场大于二手房市场，也就是说二手房市场仍不成熟。有去踩盘的同行们应该会知道，莆田现在整个城区有大量的新盘尾盘，还有商铺、类似soho等写字楼，相对一般性住宅而言，开发商给的佣金更加高，但中介却很难推动。 现在房产交易如果进入二手市场，普遍需要3个月以上的变现周期，算上销售周期，时间会更加久。在市场好的时候还好，如果市场一旦冷下来，变现周期估计是以年为单位计算。在变现能力差的情况下，对于换房的刚需来说很有可能踏空。

      风险三——不定因素多

      现在是信息化时代，有时候一个好的领先的政策信息，是无法用金钱来衡量的。那么，肯定是先说一下政策，银行贷款记录全国联网，相信很多之前使用了公积金申请购房应该深有感触，银行放贷现在普遍锁紧。而且在二套房政策上，如果有公积金贷款记录的要先还清首套房，这样就让很多改需的客户被拒之门外。如果还清贷款买面积大的改需型，那么意味着你的购房资金又在减少。公积金目前紧缩政策，必定会影响到部分挂靠公司的人群购买积极性。

      二是目前边缘位子，如城东城北城南等区域，这些区域都还在开发中早期，未来会有大量的需求量入市，加上新的购物方式变化、生活品质追求提高和环城交通便捷的逐步形成，在这种情况下，会有多少市区购买力外溢到原先这些，外溢的体量是否能够支撑起这些新建或者在建的楼市，能够起到保值或者升值的作用。这是莆田楼市的一个判断底线。

     三是人口流出也在发生变化，从早期出去的60后到70后，到现在的80后到90后逐渐回归莆仙，从被逼无赖下海出去扣药膏，到回来莆田获取更大的发展空间，越是年代越晚，学历越高，在莆田的家庭条件也越好，对莆田的认同感也越强。特别是90后到00开始走上社会成为未来中坚力量，他们的父母是莆田第一批富起来的人群，那么这些对城市生活认同（而不是对农村生活），他们投资购买城区的潜在，是否成为新的支柱，有待考察。

       综合，目前莆田房产，如果说投资，只能说不属于优质标的物，但现在自住的名义，边买边投资的人，在楼主身边还是有大把的，这主要还是看个人需求和购买量吧。但我还是坚持这点看法：自住还可以，投资就一般咯。毕竟现在房价开始出现与本地购买力脱节的疲态了，我觉得，目前莆田可能要进入横盘调整可能性极大。

咚咚铿

楼主快说什么时候能买房，我50万现金已经准备好了

郭小四

对于刚需来说，管他什么机遇还是风险，机遇风险只是对开发商或者对投资客而言。有钱就买，没钱就凑钱买

简单就好

楼主想太多了，参考一下日本人泡沫破裂做法父子贷，上一代房贷没还完，下一代接力！！！

cmyj987654321

主要是现在货币多发了这么多，什么都贬值了，房子不涨才怪~

春雨一直下

现在别想着在莆田投资房产了，有钱砸到厦门去就好

零零妖

莆田目前还是以刚需为主！投资没班头啊

cxb128

还是狼总文笔犀利。。。我现在都没发帖的欲望了。。

yuquan123

根据莆田中意房产提供的内部参考数据显示：一天成交量超过去年一个月。
那么去年一个月的成交量是多少呢？？？？？？
答案是0或者是1套或者2套
莆田的二手房交易惨不忍睹，外加银行评估低的一滩糊涂（怎么炒房啊银行第一关都被卡死了，评高基本不现实）
到了什么程度
官方都不敢公布二手房成交具体是多少套（因为太少了，公布出来丢死人了）
所以官方公布的二手房都是成交面积多少，而不是像一手房那样成交了多少套（那些二手房卖 ...

阿通

我觉得很有必要让虫局和你撕个逼！

南方恋空

房地产是个深水区，没有一定能力，还是任人宰割，看好了就买吧

柠檬C宝贝

郭小四 发表于 2016-5-17 10:13
对于刚需来说，管他什么机遇还是风险，机遇风险只是对开发商或者对投资客而言。有钱就买，没钱就凑钱买

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