官方：2015年莆田市房地产运行情况分析：涵江没有库存压力

霸歌王 · 发表于 2016-1-26 10:50:17

本帖最后由霸歌王于 2016-1-26 10:55 编辑

　　2015年，中央、省、市出台了一系列房地产市场调控政策。在一系列刺激政策的带动下，莆田市房地产投资增长迅速，商品房销售稳步增长，商品房供应充足、结构合理。但商品房库存面积总量创历史新高，降低了房地产企业的开发热情，商品房竣工面积出现负增长，新开工面积增长缓慢。亟需采取措施去房地产库存，促进房地产市场发展。

　　一、房地产开发与销售总体向好

　　（一）房地产开发投资快速增长

　　2015年，莆田市房地产开发投资完成额突破400亿大关，达415.94亿元，同比增长19.9%，在全省排名第一，比全省平均水平高22.0个百分点，较第二位厦门市高10.0个百分点。（见表1）其中，第一季度完成投资87.09亿元，第二季度完成投资114.60亿元，第三季度完成投资117.78亿元，第四季度完成投资96.47亿元。第四季度随着主要投资项目莆田恒大御景半岛、电商未来城、骏乘华府、泗华滨溪二期地块B建设工程和铺尾片区一期改造安置区临近完工，投资有所减少。（见图1）房地产建安投资321.22亿元，同比增长21.7 %，拉动房地产投资增长16.5个百分点。房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为24.0%，较上年下降0.4百分点。房地产对固定资产投资增长的贡献率为22.3%，拉动全市固定资产投资增长4.9个百分点。

　　

　　（二）商品房销售逆市上扬

　　在塘北社区一期改造工程、润璟项目、保利城一期、碧桂园浪琴湾和莆田恒大御景半岛等15个销售面积超过5万平方米的项目带动下，我市商品房销售在全省房地产市场下行的大环境下依然稳步增长。2015年，全市商品房销售面积295.65万平方米，同比增长14.3%，增速居全省第三位，高于全省平均水平16.3个百分点（见图2）。

　　分县区看，商品房销售主要集中于中心城区（城厢区与荔城区），合计146.98万平方米，占全市商品房销售面积的49.7%。由于大量的安置房回购和优质楼盘的开发销售，本年涵江区商品房销售面积达75.25万平方米，同比增长117.1%，增速居全市第一，表现出巨大的市场潜力。仙游和北岸出现负增长，湄洲岛基本处于停滞状态，加大了地区去房地产库存的压力，使得不同县区间房地产市场发展程度进一步分化（见表2）。

　　由于受到安置房回购的影响（安置房的回购均价在4000/平米），我市房地产销售额增长速度略低于商品房销售面积的增长速度。全市商品房销售额220.17亿元，同比增长11.7 %，增速居全省第三位，高于全省平均水平16.4个百分点。

　　
　　（三）住房供应结构合理

　　全市的住房供应结构正在顺应宏观调控的要求做出积极的调整。2015年，90平米以下、90-144平米、144平米以上住宅销售面积分别占全部住宅销售面积的5.9%、71.3%和22.8%， 90-144平米仍是现阶段居民购买主打户型，高档住宅和别墅购买意愿则有所降低。90平米以下、90-144平米、144平米以上住宅施工面积分别占全部住宅施工面积的13.6%、66.4%和20.0%，住房供应结构大体上符合市场的需求，符合中央经济会议提出的扩大有效供给，提高供给结构适应性的要求。

　　二、房地产运行中存在的问题

　　（一）待售面积总量持续增加，去库存化压力越来越大

　　2015年，莆田商品房待售面积为305.85万平方米，同比增长74.2％，增幅比上年提高64.3个百分点。“十二五”期间，莆田市商品房待售面积增速震荡上扬，待售面积逐年增加，年均增长49.0%。至2015年，累计总量已经达到当年全市房地产销售市场消化能力(295.65万平方米)的1.03倍，去库存压力进一步加大。（见图3）从区域上看，待售商品房主要集中于城厢区和荔城区，合计209.26万平方米，占全市商品房待售面积的68.4%（见表3）。

　　　
　　（二）商品房开发销售以住宅为主，结构比较单一，市场风险相对集中

　　2015年，莆田市房地产开发企业住宅投资完成246.86亿元，同比增长23.0%；办公楼投资完成29.83亿元，同比下降14.3%；商业营业用房投资完成64.25亿元，同比增长6.7%；其他房屋投资完成74.99亿元，同比增长46.4%。住宅、办公楼、商业营业用房和其他房屋分别占全市房地产开发投资的比重的59.4%、12.1%、15.4和18.0%。从2011年以来看，住宅投资比重保持在60％左右，为房地产投资的主要流向。

　　住宅销售面积(263.17万平方米)占商品房销售面积比重为89.0％，办公楼销售面积（9.01万平方米)占比3.0%，商业营业用房销售面积（16.23万平方米)占比5.5%，其他房屋销售面积（7.25万平方米)占比2.5%。从2011年以来看，住宅销售面积比重始终维持在80%以上。莆田市住宅投资与销售一家独大，结构比较比较单一，意味市场风险相对集中。

　　（三）房产市场观望气氛浓厚，企业开发热情降低

　　2015年，全市商品房竣工面积216.50万平方米，同比下降30.4%。其中，住宅竣工面积158.22万平方米，同比下降22.6%；办公楼竣工面积0.08万平方米，同比下降99.3%；商业营业用房竣工面积26.10万平方米，同比下降51.5%。这是由于投机投资性购房受到抑制，同时一些刚性需求消费者的观望情绪浓厚。企业资金回笼慢，建设资金趋紧，开发商也在观望。有些在建住宅已经开始延缓建设，有的企业后续开发计划已经暂停。

　　市场前景不明朗，观望气氛浓厚，大多企业都减少了住宅预期销售。这使得企业放缓了对住宅的开发，转而开发其他类型商品房。2015年，全市商品房新开工面积586.17万平方米，同比增长6.8%。其中，住宅新开工面积342.62万平方米，同比增长仅3.6%；办公楼新开工面积26.01万平方米，同比下降46.8%；商业营业用房新开工面积89.88万平方米，同比增加34.4%；其他房屋新开工面积127.65万平方米，同比增长24.8%。

　　三、促进莆田市房地产开发业健康快速发展的几点建议

　　（一）改变粗放型发展模式，加快推进房地产业规模化发展，降低企业开发成本

　　当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展房地产业。政府应通过鼓励兼并和重组、政策倾斜和扶持，帮助企业做大做强。房地产业通过发展规模经济，可以从根本上改变商品房开发造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的最大节约，以提高经济效益及相关资源的使用效率。帮助企业降低成本，才能让企业有能力主动适应市场变化，降价销售，以价换量，减少商品房待售面积。

　　（二）提升规划层次，完善功能配套，满足不同层次居民的住房需求

　　一是提高规划设计理念与创意的再认识，体现莆田地域文化特色城市品质。二是完善城市功能设施，优化内部功能片区。城市基础设施项目的设计标准要高，余量要大，建设要优先。超前考虑职工通勤、居民购物健身、学生入学入托的可达性和便利性。三是根据市场需求合理确定房地产开发面积，促进房地产市场供求平衡；积极引导企业建设面向中低收入家庭，发展中低价位、中小套型普通住宅。四是加快绿色建筑技术开发和研究，推动低碳生态城市建设。突破低碳能源、低碳建筑、绿色建筑、绿色交通等一批低碳生态建筑核心技术，加快新型材料和太阳能推广。

　　（三）加大正面舆论宣传引导，促进合理住房消费

　　一是通过正面的宣传报道和对当前政策的解读，扭转居民持币观望心态，重树居民消费信心，引导居民适度住房消费，缓和消费者信心危机。二是房地产开发商也要进一步增强信心，正确判断、把握房地产市场形势。三是根据社会经济的发展状况和群众的收入水平，测算商品房需求量，适时进行区域开发指导和监控，建立预警体系，避免房地产过度开发。四是加快住房租赁市场建设，使其成为楼市健康发展的“稳定器”，缓解住房市场供需矛盾，确保楼市健康发展。