【楼市聊彪】我也谈谈房价

天空的容量 · 发表于 2015-6-22 17:55:17

本帖最后由天空的容量于 2015-6-22 20:18 编辑

   近日随着楼市似乎有些回暖，多空对决又跟着热闹了起来。本人对于经济类算是本行，加之工作关系偶有接触房产高层，对于房价也有自己的一点小看法，现在说来和大家探讨。
   首先，从哲学上任何事物本身就是个矛盾体。就比如房价，既有涨的因素，肯定也伴随着跌的因素。现在多空僵持不下，互相不服，多半是一味夸大有利自己的因素，而选择性忽视对方因素。其实房价是涨是跌，那就得看是东风压倒西风，还是西风压倒东风了。现在不妨亮出双方观点，综合权衡下。
   涨的因素：
   这里主要归结2点。1、通货膨胀，这是老生常谈了，可以这么说，现代社会通货紧缩的概率几乎为0，温和通胀才是经济健康的表现，物价包括房价本来就随着时间存在自然上涨。
2、房产成本问题。你要降价，自然要有降价空间，无非一方面是降低利润，另一方面就是压缩成本了。最近经常听到一种论调，说手机、汽车当年多少钱，现在才多少钱。这是典型不懂经济的说法。那你怎么不说猪肉当年多少钱，现在多少钱。鸡蛋？馒头呢？日常其他用品呢？类似手机这类技术密集型产品，是可以通过技术进步持续压缩成本。但房子属性不同，他是资本密集型的传统产业，成本有以下几大块：地价、国家税费、原材料、人工、融资成本------可以看出成本环节大头并非房产商能够控制，也不是轻易随着时间增长而能改良。当然了，哪天国家财税丰盈，不再依赖土地财政，地价和税费降了80%，那房价绝对令大家满意。不过这条路何其漫漫，就像我在另一个帖子里说的，国家对GDP三架马车的调整都调了十几年没效果，经济问题之复杂，远超想象。可以这么说，目前房价高企，ZF有很大责任，房价中60%左右最后贡献给国家了。单说地价这一环节，不要跟我谈什么土地稀缺性。在土地国有的情况下，这么说吧，住房土地那绝对是可以无限供应。这里懂的自然懂，不懂的也不解释了。成本这么高，就决定了即使要降价，幅度也是有限。城区某楼盘，价格还不错，卖的其实也可以，但是开发商就没赚到钱，不要问我怎么知道，我就是知道，但不告诉你。
   跌的因素：
   1、库存，确实这是个伤脑筋的事，但由于手上没有详实资料，也没有开发商的财报，所以不敢妄下评论。但有一点我比较肯定，如果库存确实特别大的情况下，短期内房价会做出调整，可能会跌，但应该达不到大家期待的那种跌到崩盘的效果。比如，最近涵江市场就有小跌。但成本摆在那，ZF也在后面盯着，崩盘不现实。毕竟，你有见过跑路的开发商，你可曾见过崩盘的房价？30年代经济大萧条的时候，奶农宁可将牛奶倒入密西西比河也不愿降价，农户宰了几百万头牛随意丢弃来保行情，是同样的理，不降还可能翻盘，崩了那就死路一条，崩盘绝对是小概率。
   2、人口萎缩，这是最近非常热门的一个观点。这个观点似乎最早是门户网站一个砖家的文章，说十年后，房价会大跌，因为房子太多，孩子们可以通过继承获取很多房。这不，莆房网立马就有人跟着谈计生之类的影响。但首先这里混淆了一个概念，你说的房价指的是新房价格，还是二手房价格？如果是新房价格，我觉得很牵强，大家都知道，价格无非是供需平衡的反应。需求减少不假，供应绝对也就少了，价格仍然可以维持，这本身就是市场自发调节的结果。如果是二手房，其实砖家所谓继承的房子就是老房子，应该放在二手房市场讨论。但这好比汽车二手市场，新车、旧车各卖各的，价格其实很难互相影响，本来就没可比性。但我想，无论哪个时代，对于新房的需求的欲望都不会改变。如果“有地方住”是买房的唯一理由的话，那么当下的房奴至少80%以上可以不用买房，敢问有几个是真正没的住的？我姨父这辈子盖了三座大房，他是因为没地方住盖房吗？我本人和老婆加起来也有那么几套旧房，但也不影响我有购新房需求。难道不是吗？
   以上观点仅提供讨论，不做结论！