福州：1月楼市均价破万成交剧减 2010年充满变数

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　　自去年年底为抑制房价而出台“国四条”后，今年1月10日，中央又出台了更系统全面的“国十一条”，紧接着，1月12日央行决定上调存款准备金率0.5个百分点，这是我国自2008年采取适度宽松货币政策以来首次上调存款准备金率。目前，各政策已经开始实施，各地银行贷款全面收紧，二套房贷款首付比例不得低于40%，福州市许多银行在春节前已经停止发放房贷，这让热得冒泡的房市感到一阵阵春寒，交易量大幅萎缩。

　　然而，从福房数据上来看，1月份的福州楼价依然势如破竹，仍然不依不饶地往上冲，而土地拍卖市场似乎也未感受到调控的压力，依旧火爆，备受关注的2010年福州土地第一拍，以总价60亿元、楼面均价8653元/m2创下了福州土地出让总价新纪录。从目前来看，虽然交易量出现了下降，但房价和地价依旧“我行我素”，政策调控房价的举措显然没有达到预期效果，说明市场与政策仍在激烈地博弈。未来房地产市场将何去何从？这将取决于政策的强度与执行力。让我们看下面的指数分析，看是否能从中看出些端倪。

　　[指数分析]

　　价格指数小幅上涨

　　今年1月份福房指数为144.17，月涨幅为0.59%，与去年同期相比涨了6.90%。观察表1，我们发现，自2009年9月份以来福房指数呈现不断上扬趋势，但1月涨幅较于2009年年末已有所放缓，2009年12月份福房指数月涨幅为0.99%，高于今年1月的0.59%。

　　随着福州房地产市场逐渐走出全球经济危机的阴影、福州基础设施建设的更加完善、海西政策的不断落实，使得福房指数总体趋于走高，但1月涨幅有所放缓主要是因为去年年底国家密集出台房地产调控政策，今年1月10日，中央发布了“国十一条”，而银行方面也全面收紧房贷，国家调控房地产市场的决心和强硬态度可见一斑，楼市感受到了一股强大的春寒，市场观望气氛浓厚。

　　数据来看，住宅均价从2009年12月的9208元/平方米上升到今年1月的10576元/平方米，已经破万，一年内涨了近4000元/平方米，福州的均价势如破竹，政府的调控已经迫在眉睫。1月成交面积较2009年12月下降了26.8万平方米，月降幅为51.60%，月销售面积仅为25.14万平方米，创下11个月以来的新低。有价无市的市场表明，虽然均价已破万，但是以目前福州大部分居民的经济水平来看，远远支撑不起如此高昂的房价。此外，“国十一条”已颁布实施，最为显著的是目前银行加强了对房地产市场的风险监控力度，大大缩减了房贷的业务，许多购房者在1月已经很难贷到房款，投资投机性需求得到明显抑制。

　　随着“国十一条”进一步实施，今年普通住宅以及保障房有望得到大量供应，相信“国十一条”会像一场及时雨，浇灭楼市的虚火。


　　[板块分析]

　　西区异军突起，金山以量取胜

　　由表4、表5来看，1月各板块成交量除了五四北和东区外，其他各板块的均价都有所上涨，其中西区尤为突出，均价月涨幅为129.66%，从去年12月的每平方米7775元上涨到17856元，其主要原因是，销售均价为19647元/平方米的大儒世家1月销售了27024万元，占了西区板块销售金额的92%，由此拉动了西区板块的均价。另外，市中心和江滨均价也上涨了40%～50%，仓山和金山板块的均价也有10%左右的上浮。

　　从成交量来看，1月各板块销售量全都出现大幅下降，但金山板块的交易量占有最大的份额，以8.61万平方米占了全市交易量的34.25%。东区销售4.17万平方米，位列第二，交易占比为16.59%。市中心、五四北、仓山交易面积占比都在13%左右。西区与江滨交易面积占比皆在10%以下。

　　[产品聚焦]

　　中低端房仍是主打

　　资料显示：与去年12月份相比，1月的成交量出现大幅下降。1月总成交量2201套，比去年12月的4500套减少了2299套。8000元/平方米以下的商品住宅依然稳坐交易的头把交椅，成交593套，成交金额为38853万元，交易面积为6.3万平方米，成交面积占1月市场住宅成交总面积的25.06%。12000元/平方米以上的高价豪宅成交量较去年12月有所缩减，但成交面积占比仍达到23.83%，位列交易排行榜榜眼。总体看来，9000元/平方米以下的产品颇受消费者青睐，仍是市场需求的主打方向，反映了消费者购买住房的支付能力。刚性需求者在购房的时候主要还是倾向以经济实用的中、低端价位的住宅为主，当然，部分有经济能力的消费者则对生活质量有更高的要求，追求高品质、高价格的楼盘，别墅和豪宅自然就受到投资改善型需求者的青睐。


　　[市场分析]

　　政策重拳控房价，楼市明确主基调

　　1月10日，国务院办公厅颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等五个方面，共有11条细则，被称为“国十一条”。

　　对于“国十一条”中提到的增加保障性住房和普通商品住房有效供给，其目的是为了调整房地产市场的供应结构。通过增加保障性住房保障了中低收入人群的住房权利，而增加普通住宅即中小套型普通商品住房，是为了增加能够被大部分消费者所能接受的产品。因此，增加保障性住房和普通商品住房就是为了调整住房市场的供应结构，使房地产市场能够均衡平稳发展。对于“合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”来看，房企70%的资金来源于银行贷款，而1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间。另外，根据《通知》中要求二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价，目前银行对于房地产市场的风险监控力度在加强，福州市首套房利率已经上浮，房贷全面收紧。


　　同时，还加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都做了明确的规范。政策要求落实地方各级人民政府责任，明确地方政府作为房地产调控的首要责任人，房地产市场是否能平稳健康发展，事关国民经济发展全局，这是考验地方政府的执行力。

　　“国十一条”从土地到信贷，再到地方政府责任，为今年的房地产市场定下了基调。“中央明确了今年房地产调控主要任务是遏制房价过快上涨。”从1月的福房指数来看，政策已经对市场的心理层面产生了明显影响，预计过年后的房价依然有波澜，但其强度还要看3月“两会”的政策风向。