对房价最真实的解剖——房地产价格的上、下限是多少

张伟

一套面积、格局材料一模一样的住房，在上海卖1万元/平方，而在陕西的一个县级城市，可能只卖500元/平方。
　　价格相差20倍，问题在哪里？
　　在陕西二级城市一套房子卖500元/平方，还赚钱吗？
　　我们今天来讨论一下房地产价格的上下限。我们这里所说的房地产指大众化住房房地产。
　　要分析房产价格，首先得从住房的成本说起。
　　一套房产的成本，主要包括：建筑原材料成本、土地成本、人力成本三个部分。
　　住房的原材料成本：主要包括钢筋、水泥、沙石。而不管在上海修房子还是在陕西县级城市修房子，所用的钢筋、水泥、沙石价格差异是不大的。以一栋8层楼无电梯的普通公寓楼为例。平均每平方米的钢筋、水泥、沙石等原材料成本大致为300元。
　　住房的修建人力成本：中国的建筑劳动力是非常廉价的。如果分摊到建筑面积中。大致为上海不高于50元/平米，陕西县级城市不高于20元/平米。
　　一套房子，如果不算土地的价格。那么他的修建成本，包括原材料和人力成本。不管是上海还是陕西二级城市，都不超过350元/平米。
　　从350元/平米的成本，到上海的1万元/平米的售价。这成本与售价中间巨大的差价到哪里去了呢？
　　上面讲到房产的三个成本：建筑原材料成本、人力成本、土地成本三个部分。我们已经说了2个。
　　上海与陕西二级城市巨大的房产价格，其中一个因素是土地成本。但仅仅是土地成本吗？
　　我们来看土地成本：
　　陕西二级城市一套住房卖500元/平米还是能赚钱。是因为陕西二级城市的土地价格低。以陕西咸阳这个城市为例，城区住宅土地实际出让价格一般为20 至50万元/亩， 我们就以50万元/亩来计算吧，一亩地约666平方，那么50万除以666等于750元/平方，如果房子是8层楼，那么每层楼分摊的土地价格为750元/平米除以8，约等于93元/平方。那么我们算算陕西二级城市开发商的全部成本：300元/平米的原材料成本 加上 20元/平米的建筑人力成本 加上 93元 /平米的土地成本  等于 413元/平米 ，开发商卖500元/平米，还能赚80元/平米。
　　再来看上海：在上海浦东，住宅用地的出让价格平均为300万元/亩。我们假设修建一栋30层楼的电梯公寓楼。我们计算一下每层楼每平方米分摊的土地成本。先把亩换算成平方米，300万/平米除以666约为4050元/平米，再用4050元/平米除以30层楼，那么每层楼每平米分摊的土地成本为4050元/平米 除以 30 约为 135 元/平米，比陕西县级城市的93元 /平米高40元/平米。——这个差距远没有人们想象中的大。
　　楼层越高，那么每层楼分摊的土地成本就越低。当然，楼层越高，挖地基的原材料及人力成本会有所提高，而且还得算上电梯的成本，但分摊到每套住房的价格中，每平方米分摊的电梯成本绝不会超过10元/平米。
　　也就是说，在上海浦东一个普通的居民住宅楼（30层电梯），其成本为：建筑原材料成本为300元/平方 加上 建筑人力成本 50元/平 加上 土地成本 135元/平方 加上 高层住宅挖地基及电梯成本 50元/平方。那么最好计算结果为：535元/平方。比陕西二级城市的413元/平米高那么一点点。——差距没有想象中的那么大？
　　上海的住房成本535元/平方，卖1万元/平方。太不可思忆？对，成本与售价这么高的差距，这么好的生意，谁都想来做。这么多人想来做地产开发商，但土地是有限的。必然只能有少部分人才能做地产开发商。为了得到做地产开发商的资格，必然要做关系。而这个做关系所花费的成本就高了去了。而这个做关系所花费的成本必然会转嫁到房产价格上。这样本来535元/平米的住房，还得先加上做关系的成本，这个做关系的成本就没有固定的数字，但在上海这样的城市，行内人士都知道，做关系的成本分摊到房价上，每平米至少要加1000元到2000元。这样房价就从535元/平米变成了2000元/平米。这个2000元/平米就是房产开发商的全部成本了。
　　卖1万元/平方，减去2000元平方，剩下的8000元/平方就是纯赚了。为什么说房地产是暴利。400%的利润，这就叫暴利。
　　下限上面已经说了，那么上限是多少呢？上限与房地产的成本有关吗？房价还会一直涨吗？涨到多少才是尽头？
　　目前上海、广州等大城市，住宅房产售出率约60%，即100套房子只卖出60套，还有40套空在那里卖不出去。您也许会想：还有40%的房子空在那里干嘛不降价卖出去呢？上面已经说了，房地产的利润高达200%至400%。也就是说，建一栋住宅楼，卖出去1/3的房子，成本就收回来了，再卖出1/3，就已经赚了一倍了，还剩1/3的房子，空在那里慢慢卖吧，反正已经赚回来了，宁愿空着不卖，也不压低价格。所以，从这一点来看，如果政府不干预，那么房价只会升，不会降。
　　那么房价涨到多少才是尽头呢？
　　我们首先从买房者的构成来看看。目前上海、广州等大城市，购房者中，约有20%为富商及公务员购房自住，30%为投机者投机，50%为工薪阶层自住。而这30%的投机者里，最终还是会把房屋转卖给工薪阶层。
　　所以，购房者的主力是工薪阶层，而不是富商或公务员。房价必须让工薪阶层能够承受，房产商才能把房子卖出去1/3，才能保本不亏。
　　那么工薪阶层能购接受的价格上限便是房地产涨价的上限。
　　那么这个工薪阶层能购接受的价格上限是多少呢？
　　以广州为例，广州的平均工资为3000元。假设一对工薪阶层夫妻家庭总收入为6000元。那么这个家庭最多会拿出工资收入的一半来用于支付买房的分期付款。一个月最多能够承受的用于住房的开支为3000元。3000元乘以12个月，即约每年3万元。以一对夫妻从20岁开始有收入，到60岁停止工薪收入，有40年时间，40年乘以每年3万元，即120万元。即一对夫妻能承受的住房价格最高为120万元。而一对夫妻能接受的最小住房面积为50平米，那么120万除以50平米，约2.5万/平米。那么在2007年，广州房地产的平均售价上限就是2万5千元/平米，这个价格除以广州2007年的平均工资3000元，约等于8。这个8就表示，房地产的平均售价上限为当地平均工资收入的8倍。如果房地产的售价超过这个上限，就会有大量的工薪层选择不卖房，使得房地产商修一栋楼却卖不出1/3的房子，就会亏本，为了不亏本，房价就自然下跌，等跌到当地平均工资收入的8倍的时候，工薪层就又能够接受了，于是房地产上就不会亏本。这样，房地产商的房价上限就始终维持在当地平均工资收入8倍的水平。
　　因此我们得结论是：
　　房价的最高上限为当地平均工资收入的8倍。（政策不变的前提下）
　　记得小时侯读书的时候，书上有这样一句话：我们比资本主义的优越性之一是“土地为全民所有”。我也算是“全民”中的一员吧。那么属于我的那一小块土地在哪里呢？也许属于我的那一小块土地已经被人卖了吧，但卖的钱却没给我。我还得租房住。