上半年春晚，下半年晚春

简简单单

上半年春晚，下半年晚春

85%的专家业内看跌2012的背后实质是在为房地产打气，因为谁也不愿意重复1995海南之变。

当然社科院说预计全年房价将保持跌幅约5.3%，这种中庸猜测很得民心。也许有点类似于早前的所谓另类五霸之一的宋襄公，很仁义，还是仁义，仁者无敌。

如果借助于任志强先生的几个数字，结果还真的不会出现大跌，只是平日里的惯性。任说，开发商手头资金约攒着17000余亿元，而2011年税收财政近9000亿而总的财政收入突破十亿元，土地带来的地方收入激增600亿，任先生并提到供应量的问题，2012年的市场主流供应来自于自2010年上半年以来的投资，推断而来的话，如果政策不出现过分举动，未来市场不会大跌也不会大涨，所以任志强果断地说房价无拐点。

笔者曾在论坛上讲到市场的走向，上半年春晚，下半年晚春。

上半年春晚，一是指象过去那种既有成交量又有相对坚挺的价格那种产销两旺的情况不会太早出现，这似乎是业内共识，此前多有述及上半年抄底或者房价探底，多有此含义；另一指顺着目前的消费心态与预期，无论是哪个开发商，都有心理猫到两会后再说，而投资客也一样等待着两会的新政，再伺机而动，也可以说是政策的预期让市场本身产生了空洞，即使有规模降价或规模成交，也必然不会在上半年的早期出现。

下半年晚春，也包括两种情形，其一是认可下半年后半期可能出现较大规模的市场热潮，这个主要基于明紧暗松的调控政策，尤其是限购不仅是到期，而是缺乏续期的法律基础，彼时也可能在扩大房产税试点的基础上实质性取消了，从而导致投资客在略作观望后大举入市，形成岁末牛市；其二是下半年为什么会出现晚春，而不是在上半年探底的基础上迅速或者缓慢爬升呢，这就得结合任志强先生所提供的土地供应及开发商资金链来分析了，如果用半年左右的时间探底，意味着合理的资金需求量是30000亿元，缺口恰好是保障房建设资金的总量，核心原因是存量过大，造成新增供应整体的竣工率会有提高，也就是说过去也许做到地面，在许多二三线城市便可预售，现在可能得建设至封顶，自然占用资金量就大了，更别说景观示范区建设及营销费用的增加。再一个就是投资消费不会象投机族那么冲动，属为资金寻求合理的途径，所以当探底期过去后，投资客会有一定时间的探寻观望过程，只有刚需与投资合并进入市场，才称得上春天到来。

这种预计路线的设计是与地方政府的心愿符合的，也与银行的利益动机相符。对地方政府而言，上半年往往重在铺项目，下半年往往上业绩，所以上半年开发商或者说房地产业受益于地方政府的暗助或明助机会少，而下半年会增加，再一个就是许多城市往往会在国庆黄金周前后大举提高土地供应量；对银行而言，上半年的指标往往会谨慎运用，到了年末则有个冲关过程。

一个隐含的前提是，除非房地产在银行眼中属不良资产。