涵江区卓坡前沟片区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案
为有效提升涵江城市形象，着力改善卓坡片区人居环境，根据卓坡前沟片区改造项目公共利益的需要，莆田市涵江区人民政府决定征收位于卓坡前沟片区改造范围内的国有土地上房屋及其附属物，作为该项目建设用地。现依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规规定，结合改造项目实际，制定如下征收补偿方案：
一、组织实施机构
（一）房屋征收部门：涵江区住房和城乡建设局，地址：涵江区国欢东路678号，电话：0594-3296569。
（二）征收实施单位：涵江区人民政府涵东街道办事处，地址：涵江区涵华东路689号，电话：0594-3586601。征收实施单位受征收部门委托，具体负责本项目的征收补偿安置事宜。
二、征收地块基本情况
（一）征收范围：涵江区卓坡前沟片区改造项目范围内的所有房屋及附属物，具体范围：东至人民街，西至望江河，南至卓坡路，北至丽园路民房。
（二）征收户数约180户，征收房屋面积约4.5万平方米。
三、征收补偿条件
持有房屋所有权证、土地使用权证或经有关部门确认的合法建筑以及未超过批准期限的临时建筑，给予补偿；认定为违法（违章）建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。对未经登记的房屋，由房屋征收、自然资源等部门组成认定小组，进行调查、认定和处理。
四、房地产价格评估
（一）评估机构选定
1.确定被征收标准房屋补偿价、产权置换房屋市场价的评估机构：由房屋征收部门在莆田市备案的房地产评估机构中，随机选定3家具有相应资质的房地产价格评估机构，对本征收项目的标准房屋及产权置换房屋的市场价进行评估。
2.确定分户评估机构。房屋征收决定公告后，被征收人在房屋征收部门公布的规定期限内协商选定房地产价格评估机构；被征收人在规定期限内无法协商一致的，由房屋征收部门采取公开抽签的方式，在莆田市备案的房地产评估机构中随机选定1家评估机构，作为被征收房屋（含装修）的分户评估机构。公开抽签时，邀请被征收人代表及街道、社区组织代表等参与监督。
（二）评估原则
1.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2.被征收房屋补偿价值，可以用标准房结合指导公式计算的方式确定，也可采用分户评估的方式确定。
（1）指导公式：被征收房屋的价值=被征收房屋产权建筑面积×（区位房屋补偿价＋被征收房屋重置价结合成新率），区位房屋补偿价为设置于征收范围中心位置的标准房屋的市场评估价减去标准房屋的重置价结合成新率的余额。
（2）选择分户评估的，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
3.凡是声明要求分户评估、或协商不成的、或需作征收补偿决定的，一律实行分户评估。实行分户评估的结果作为补偿依据，不再按标准房评估后用指导公式计算补偿。
4.标准房屋的确定：土地使用权性质为出让，砖混结构三层，层高三米，成新率百分之八十五，水、电、卫生设施齐全，有独立阳台，外墙为涂料或条砖贴面，铝合金窗，夹板门，四至为相邻房产，采光通风较好。
（三）对评估成果有异议的处理办法
当事人可以向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向莆田市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。
五、房屋征收补偿项目
（一）房屋主体补偿
类型 | | | |
| | 1800（区位房屋补偿价）+1500 （房屋重置价）×成新系数 | 1.房屋结构、等级、成新按附表1、附表2执行。 2.单层房屋增加300元/平方米的补偿；二层房屋增加150元/平方米的补偿。 |
| 1800（区位房屋补偿价）+1400 （房屋重置价）×成新系数 |
| 1800（区位房屋补偿价）+1300 （房屋重置价）×成新系数 |
| 1800（区位房屋补偿价）+1200 （房屋重置价）×成新系数 |
| | 10000（区位房屋补偿价）+1500 （房屋重置价）×成新系数 | 一层店面附属房按所在路段一层店面补偿价的60%计算补偿。 |
| 7000（区位房屋补偿价）+1400 （房屋重置价）×成新系数 |
| 6000（区位房屋补偿价）+1400 （房屋重置价）×成新系数 |
（二）征收地上附着物、构筑物和埕空地土地使用权补偿
1.征收土地上的果树、果苗的补偿标准参照《莆田市人民政府关于印发莆田市征地拆迁补偿安置标准的通知》（莆政综〔2013〕10号）文件中附件2、3的相应标准执行。
2.征迁其他地上附着物和构筑物的补偿标准参照莆政综〔2013〕10号文件中附件5、6的相应标准执行。
3.有合法用地手续的埕空地给予土地使用权补偿400元/平方米。
（三）房屋装修补偿费
超过房屋评估等级的房屋装修参照市场价结合成新给予评估补偿，或由双方协商包干确定。协商不成的，由房地产价格评估机构进行评估。
（四）搬迁补助费
依据《莆田市人民政府关于调整莆田市城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准的通知》（莆政综〔2010〕3号）精神，房屋搬迁补助费按被征收房屋产权面积计算，住宅、办公、仓储用房每次5元/平方米，生产、营业用房每次6元/平方米，搬迁补助费少于200元/次的，按200元/次计算。选择货币补偿的，支付一次搬迁补助费；实行产权调换安置的，支付二次搬迁补助费。
（五）临时安置费
实行房屋产权调换的，原则上由被征收人自行过渡。依据莆政综〔2010〕3号文件精神，临时安置费按照以下标准执行：
1.过渡期限：临时过渡期限为36个月。因征收人的责任造成逾期安置的，对自行过渡的被征收人从逾期之日起支付双倍的临时安置补助费。逾期安置期间，遇临时安置费标准调整的，应自调整之月起按调整后标准发放临时安置费。
2.临时安置费标准:按被征收房屋产权面积计算，每月6元/平方米，被征收房屋产权面积少于30 平方米的，按30平方米计算。
3.临时安置费起算时点和停发时点。（1）起算时点：从被征收人签署被征收房屋移交单，并将被征收房屋及附属物完整移交给征收实施单位之日起，计发临时安置费。（2）停发时点：安置房竣工验收，且具备交房条件的，从征收实施单位通知交房时间的下月起，停发临时安置费。
（六）按时签约、搬迁奖励
在征收实施单位规定的丈量评估、签约和交房期限内丈量评估、签约和交房的，给予奖励：
1.丈量评估奖励：
在公布的丈量评估期限内，被征收人按时配合完成丈量评估工作，签约时按被征收房屋产权面积，奖励150元/平方米。
2.签约奖励：
在公布的签约之日起，按被征收房屋的合法建筑面积，第一阶段内签约的奖励200元／平方米，店面奖励300元／平方米；第二阶段内签约的，住宅奖励150元／平方米，店面奖励200元／平方米；第三阶段内签约的，住宅奖励100元／平方米，店面奖励150元／平方米，超过规定期限签约的不享受签约奖励。
3.交房奖励：
在公布的交房期限内交房的，按被征收房屋面积，住宅奖励100元／平方米，店面奖励150元／平方米；逾期交房的，每推迟一天扣除奖励金总额的10%，推迟5天交房的，扣除全部奖励金。
（七）其他项目补偿
1.电话移机：按现行标准每部58元/次给予补偿，产权调换的按两次计算；
2.有线电视移机：按现行标准每户200元/次给予补偿，产权调换的按两次计算。
（八）停产停业损失的补偿
征收房屋造成停产停业损失的，商业店面根据被征收前的月租金，按实际停产停业期限给予补偿。
六、店面认定
被征收房屋的用途以土地使用权证和房屋所有权证登记的用途为准。登记房屋用途以城市规划部门提供的文件为依据。未经规划部门批准的临街住宅改店面或改变房屋使用用途的房屋仍按原使用用途补偿安置。
现状为临街店面，但房屋所有权证上登记为住宅或没有办理房屋所有权证的，符合以下条件之一的，可按店面认定：
（一）1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施前一直作为店面经营，并持有工商营业执照和纳税凭证的；
（二）1984年1月5日后至1990年4月1日前未经规划部门批准临街住宅改为店面并延续使用的，且持有工商营业执照和纳税凭证的；
未经规划部门批准擅自拆卸自然间隔的，仍按原自然间隔分别计算店面和其他用房面积。
（三）1990年4月1日后经规划部门批准临街住宅改为店面，且持有工商营业执照和纳税凭证的；
（四）批准用地文件规定为商业用地的临街建筑物第一自然间隔进深部分或土地使用权证登记为商业用地部分的。
店面建筑面积原则上按原房设计的第一自然间隔计算，但旧房店面进深超过8米的按8米认定，其余认定为店面附属房。
店面进深和店面附属房进深总计超过12米的部分按住宅补偿安置。
七、营业性用房的申请认定及适当补偿
（一）申请认定条件：对不符合店面认定条件，但临片区主路、已领取工商营业执照、长期实际经营且有纳税凭证的底层合法房屋，可申请认定为营业性用房。
（二）适当补偿：经认定为营业性用房的，在按原住宅用途补偿安置的基础上，按其底层实际营业面积给予增加补偿1500-2000元/平方米。
八、安置方式和安置房位置
（一）安置方式：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1.选择货币补偿的，房屋征收部门除支付被征收房屋的价值外，另按照被征收房屋产权面积给予增加货币补偿金，标准为：住宅部分700元/平方米，店面部分2000元/平方米，店面附属房1200元/平方米。
2．选择房屋产权调换的，房屋征收部门应与被征收人计算、结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
（二）安置房位置：本项目原则上实行就地就近安置。安置房位于涵江区卓坡前沟片区改造项目内。安置房建筑面积、层数、朝向及户型等以最终审批的建筑设计为准（详见规划建筑平面设计图）。
九、安置房建设与产权证办理
安置房建筑面积、层数、朝向及户型等以经审批的建筑设计为准。安置房建设标准为：钢筋混凝土框架结构，工程质量以验收合格为准，外墙涂料装修，内墙面砂浆打底，楼面为钢筋混凝土楼板，不安装内门窗（进户门按照规划设计要求统一安装），外墙门窗为铝合金或塑钢门窗；水、电均立管入户，厨房、卫生间安装排污管，不安装其他设备。安置房自来水立户按原立户给予恢复，增加立户的费用由被征收人负责。办理电立户手续按被征收房屋产权面积计算，等面积部份的费用由房屋征收部门负责，超面积部份和民用改商用、增容部分及室内的费用由被征收人负责。有线电视、燃气立户费用按照物价部门核定的标准由被征收人承担。
安置房的不动产权证书由房屋征收部门统一组织办理，被征收入应予协助。办理不动产权证所应交纳的税费，均按国家和地方的有关规定执行。被征收房屋的权属证件在签订房屋征收补偿安置协议时收回注销，等面积同功能部分免收**费用，超面积部分费用由被征收人自理，没有“两证”的，**费用由被征收人自行承担。
十、安置房选房规则和计价标准
（一）安置房选房规则：以签约的先后顺序依次定位选择安置房，同时段签约的抽签确定。选房时，应靠最接近被征收房屋产权面积的户型，原则上不超过被征收房屋产权面积的20%。具体选房办法按签约前公布的《签约须知》执行。
（二）产权置换套房计价标准：产权置换套房建筑面积与被征收房屋产权面积相等部分，按安置价计价；因户型结构原因，超过被征收房屋产权面积20%以内部分，按优惠价计价；超过被征收房屋产权面积20%以上部分，按市场调节价计价。
具体计价标准详见下表：
安置套房层次差计算办法：7层（含7层）以下不计层次差；7-22层的，每增加一层单价递增25元/平方米；23层（含23层）以上的，每增加一层单价递增20元/平方米。
（三）安置店面计价标准：安置店面建筑面积与被征收店面合法建筑面积相等部分，按安置价计价；超过被征收店面合法建筑面积部分，按市场调节价计价。具体标准详见下表。
十一、签约及履行
（一）签约期限：区政府发布征收公告之日起六个月内完成签约。
（二）协议签订：房屋征收部门与被征收人依照相关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
采用标准房评估价结合指导公式计算选房后,直接签订补偿安置协议；采用分户评估选房后,除被征收房屋价值留空待评估结果确定后填充外,其它项目补偿及相关约定可先签订协议。
（三）协议履行：补偿协议订立后，房屋征收部门对被征收人给予补偿的，被征收人应当在10天内完成搬迁，将房屋及其附属物完整交付给房屋征收部门。一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
十二、补偿决定
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可在补偿决定送达之日起60日内向市政府申请行政复议，或在三个月内向区法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的搬迁期限内又不搬迁的，由区政府依法申请区法院强制执行。
十三、企事业单位房屋征收补偿安置
根据片区总体规划，被征收人为企事业单位的，原则上实行货币补偿。被征收房屋的价值，由房屋征收部门按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定。
十四、附则
本补偿方案未涉及的有关问题，参照我市现行征收的相关规定及有关条款执行。
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发表于 2020-6-22 08:49:08
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