土地测评：限价1.6万/㎡、限高54米 坂头地块十一12.24拍卖

QQ雨

坂头东地块十一——莆房网航拍全景

手机扫描二维码浏览


PS拍-2019-36号坂头地块十一测评
　　占地面积：22013.19㎡（约33亩）。
　　(一)容积率>1.0且≤2.6(其中零售商业建筑面积>2000m2且≤2200m2)
　　(二)建筑密度≤25%；
　　(三)绿地率≥30%；
　　(四)建筑高度控制:建筑限高54米，住宅建筑层数应≥5层。
　　地块位置：坂头地块十一，融创兰溪大观二期9#地块东侧，融创兰溪大观西侧。
　　用地年限：商业40年、住宅70年
　　保证金：PS拍-2019-36号地块为人民币陆仟万元整(￥60000000元)。
　　拍卖日期：12月24日11点

QQ雨

土地测评：限价1.6万、限高54米 坂头地块十一12.24拍卖

QQ雨

　　特殊要求
　　1、该宗地应无偿配建:物业管理用房(按有关规定设置);居家养老服务点(建筑面积≥100m2,且按每百户不小于20m2,不足百户按百户计);生活垃圾收集点(服务半径≤70m);社区终端共同配送站(可与物业或店铺合设,或设置自提柜);该宗地配建的居家养老服务点不动产产权归城厢区人民政府。
　　2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,即地价最高限制价格为54400万元。
　　3、该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过16000元/平方米。

QQ雨

　　坂头地块十一价值评估：

　　莆田房价城南为贵，木兰溪更是得到中央的大力支持，滨溪公园以及夜景、滨溪北路2020年初投入使用，更是贵不可言。城南板块向来深受市区土著和秀屿、仙游等片区购房者青睐，人气日益浓厚，成为莆田最大贵族圈。继2万/㎡融创兰溪大观一期抢光之后、联发君领兰溪2个月售馨、1.9万/㎡融创兰溪大观二期抢疯，仅剩余2幢未开盘，就是对该片区价值最好的证明。

QQ雨

　　地块整体规划评估：

　　PS拍-2019- 36号占地33亩，地块方正，规划54米（18层左右）住宅、商业地块，溪景公园配套，十分宜居。地块容积率>1.0且≤2.6之间，适合规划成滨水楼盘。

　　地块交通条件评估：

　　地块有城港大道、学园路、荔园路、胜利路、滨溪北路、肖厝路等，通达到莆田市区各个角落。交通成熟，周边有7路、13路、15路、22路、23路、29路、387、362、392、501、551路和59路（夜班车）等公交车直达或者下车走一段即到。

QQ雨

　　优势分析：
　　①坂头地块十一位于木兰溪一线溪景，滨溪公园及夜景春节投入使用，景观资源丰富，形成溪景房效果。城南已经是莆田商业、金融中心，房价最贵、销量较好、需求最大的片区。坂头还明确规划居住、商业、文化、旅游、教育等价值齐全配套，未来升值空间潜力大。
　　②教育相邻莆田一中、城厢区第二实验小学和幼儿园、南门中学等，下一步拆迁改造中，坂头中学、坂头小学幼儿园，即将开工建设。
　　③交通便利，紧邻城港大道、荔园路、荔城大道、学园路、滨溪路、肖厝路等城际主干道，规划城际轨道（轻轨）经过，交通优势明显。
　　④地块地势平坦，便于开发。而且地块周边无吵闹马路、无工厂、无遮挡，出则繁华，入则宁静，适合宜居。
　　⑤融创兰溪大观、正荣木兰紫阙、联发君领兰溪、融创兰溪大观二期近2万/㎡左右房价基本售馨，后期无竞争对手、人气大销售毫无压力。城南区域认可度更高，未来房价更有上涨空间。
　　⑥地块南侧规划有坂头中学、坂头小学、人气十足，地块底商未来或是一大利润增长点。

QQ雨

　　劣势分析：
　　①坂头地块拍卖历来竞争压力大，楼面价走高，后期利润受限。
　　②坂头片区人口越来越多，车辆也多，堵车越来越严重。
　　③坂头中学、小学建设时间未定。划片存在未知因素。
　　④地块限高54米，毛坯销售均价不超过1.6万，还要无偿配建养老服务点等，利润受限。
　　⑤坂头地块还有一小部份未拆迁拍卖，影响后期居住噪音、灰尘等。

QQ雨

　　机会评判：

　　城南目前仅剩余融创兰溪大观二期一幢住宅、一幢SOHO未开盘，富邦学苑四期有可能销售，基本无竞争对手，后期销售毫无压力。配套一线溪景房，滨溪公园、坂头中学、坂头小学，住宅、底商升值一样潜力巨大。

　　威胁评判：

　　富邦学苑四期、周边大量二手房林立，划片不确定性因素，会给销售带来冲击。

帝都魔都

融创会下手么

QQ雨

　　PS拍-2019- 36号地块周边配套：
　　教育配套：莆田一中、城厢区第二实验小学、城厢第二实验幼儿园、规划坂头中学、坂头小学等。
　　医院配套：城厢区霞林街道医院、莆田市第一医院等
　　生活配套：联创商圈、棠坡市场、正荣商圈、万达商圈、滨溪公园、木兰溪绿道等。