房托谈房价到顶的充要条件

renjianmajia · 发表于 2010-8-19 22:41:43

记得以前本房托曾经谈过在什么情况下房价会跌，可以看到这些条件通常情况下都是不太可能出现的，那就意味着通常情况下房价都会涨。今天本房托来谈谈什么时候房价会涨到顶。

本房托认为，房价涨到顶的条件包括如下：

1、城市化进程结束，中国达到目前的发达国家的城市化水平。

目前发达国家的城市化水平大概是70％－80％左右。中国经过了30年的改革开放，目前的城市化水平不到50％，莆田目前的城市化大概也就是这个水平，按照现在的城市化速度，大概还需要20年才能达到70％－80％的城市化水平。

城市化进程结束，标志着人口流动基本停止，市区配套建设基本饱和，市区人口停止增长，政府将停止目前的四高加一高的经济驱动模式，没有新增的就业人口驱动，房价将失去大幅上涨的基础。

2、物业税开始征收。

物业税的征收，标志着社会阶层将逐步趋于稳定。物业税将直接导致社会阶层的重组，在物业税开征前后，很多穷人会因为害怕重税和高额滞纳金而不得不卖出市区的好房子，我们富人会积极购入市区最好的物业，穷人将会因为物业税被赶到郊区，以后的市中心将成为我们富人的天下。

美国的纽约是世界上物业税最高的地方，同时也是财富最集中的地方，纽约的房产自有率大约为30％，也就是说，所有的房子集中在30％的富人手里，因为高额的物业税，穷人根本养不起房子。

3、社会阶层固化，阶层间的跨越极难。

社会各个阶层的稳定是一个社会稳定的基石。这个稳定包含着两层意思：各个阶层形成了封闭和相对固定的圈子，阶层之间的鸿沟很难跨越。

过去的三十年是充满的许多机遇的三十年，很多先知先觉的人通过自己的努力奋斗成为了社会前20％的富人。我这个房托在以前的一篇文章《房托谈和谐社会的房价》里面也介绍过了最近三十年的三次机遇。在三十年前，所有人都是穷人，在过去的三十年中，很多人凭借自己的努力成为了富人。

过去人们凭借十年的努力可以改变自己的阶层，但是本房托相信，以后基本上就不可能了，以后的社会将是每个阶层都按部就班当螺丝钉的社会，想要改变自己的出身的阶层基本上需要一辈子的努力和积累才有可能达到。

而且就算按照现在的速度，每年产生一百万个百万资产的中等阶层，再过一百年也只有不到10％的人能够成为中产以上的阶层，所以70％－80％的人是注定一辈子要当穷人的。

4、购置房产成为中等收入家庭遥不可及的目标。

也就是说，50％的家庭积累一辈子也买不起房子。

香港人均收入的中位数年收入约12－18万人民币，家庭收入中位数24－36万，工作30年累计720－1080万，其中50％收入用于购房，计360－540万，家庭3口人均20平方米，总计60平方，每平方米房价大约6－9万。市区中心的房价应该是这个数值的2－3倍，也就是说市中心房价12－27万，基本符合现实情况。香港目前最贵的公寓折算成人民币为60万/平方米以上。

按照目前莆田中位数年收入2万计算，家庭收入中位数4万，工作30年累计120万，其中50％收入用于购房，计60万，家庭3口人均20平方，总计60平方，每平方房价大约1万。市区中心的房价应该是这个数值的2－3倍，也就是说市中心房价2－3万。