转贴 聚焦三大区域，纵观楼市发展

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经历过，所以对目前楼市那种“妄自菲薄”深感遗憾；更对房市中的“只对立不统一”规律深感忧虑。经过思想、考虑与研究，认为中国楼市的总体发展是曲折中前进，并从滨水区、中央商务区、城市经济发展专属区三大“城市中的楼市专业区域”予以集中表述，以致中国楼市继往开来、乘风破浪、昂首前进。

    第一乐章  滨水区域
    滨水区域楼市发展，映照着住宅产业由居住空间向居住环境发展的崭新面貌。从产品层次、产品针对性、住区景观规划设计、住区自身配套建设诸方面，全面提升了国人的居住品质。
    案例一：武汉江滩
    武汉江滩出现大面积住宅开发（注：指规模较大的楼盘）在九九年。当时江滩整治尚未纳入城市建设日程，滨江楼盘尚不敢以高价入市，正江景的江景大厦才卖到四千元左右，远离当时市区商业中心的滨江苑均价在一千左右。制约当时楼价的主要原因是生活半径与通勤成本；制约楼市消化量的主要原因是自住型需求无法达到要求，而投资型需求尚待培育。时隔两年，以“外滩花园”为标志，围绕如何借景、用景；如何开创室内外空间有机联系；如何营造与市政规划有效衔接的楼宇自身配套进行了系列产品创新设计，并以“我把长江献给你”拉开滨江品质豪宅序幕，均价迅速突破两千元大关逼迫三千。以后，随着江滩整治开始，滨江地块成为开发企业必竞之地，蓝湾俊园等项目趁势而上，并以怡景花园首次突破六千元阶段性收观。武汉豪宅消费高潮以怡景花园为标志，一直延续至今。
截止目前，滨江开发楼盘均突出了各自的产品差异，拉升了楼市消费的人气。其中，由金都房产集团开发的“金都汉宫”以科技、人文、奢适为主导，进行了价格引领性变革。固然因为调控及诸多原因消化速度不是很快，消化情况不是很理想，但其开辟的中心绿地公园式概念、叠式借景设计手法、户户双对景露台并板式设计等，提升了武汉市江景楼盘的规划与设计水平，当属里程碑式作品。
    案例二：天津滨海
    天津滨海是作为特殊的经济区与城市新区进行规划建设的，因而发展非常迅猛。在区域市政交通设施建设方面的大手笔，在天津重新以北方经济中心定位，在滨海功能配套日益完善的有利环境中，天津滨海区域楼价迅速突破六千。
    滨海楼盘开发给我们的启示是：整体规划，政府与开发企业各司其职，政策、环境、配套一步到位，城市化过程，既是经济体的再生过程，也是人居系统形成并完善的过程。
    滨海新区的建设为全国同类区域城市化与配套住宅产业发展提供一定的示范
案例三：重庆滨江
    重庆直辖十周年，滨江房价再出焦点。重庆楼市整体运行给人以总量充足相对值低的印象。自国内地产大家纷纷进驻重庆，抢占滨江有利地形以后，自市政府重建滨江实施系列改造以后，新滨江房价引人注目。如同其他地区房价攀升规律一样，重庆滨江区域楼价上涨也是以明星楼盘为起点。滨江房价争论的一个重要层面就是江景盘的高价值与不值？
    重庆滨江楼市的借鉴意义是：兑现景观资源的产品必然受市场的追捧；城市化进程中的富人区与穷人区矛盾如何妥善处理？在牺牲本地居住条件满足投资阶层及中产阶层，如何补足中低档消费空档？虽然目前答案尚不明朗，但政府启动渝北建设大规模普通居住区，笔者仍然看好其前景。
   
    滨水区域，涵盖滨湖、滨江、滨海三大块。每地块都是各地精品住宅集中之地。适应了迅速形成的中产阶层置业需求，通过资金流动、开发资源流动、多元复制、复制后再造、完全创新等整体推进了各城市的住宅产业发展，功不可没。如果说有什么遗憾？那就是前期对水景的利用、产品综合定位、产品差异提炼三个方面还有待进一步提升。

    第二乐章  中央商务区
    中央商务区成为楼市的引擎，持续有近十年的时间。大约分为三个时期：概念规划时期、边建设边修订规划时期、大张旗鼓时期。除北京CBD如同项目开发一样，遵守了科学流程外，其他城市的所谓CBD基本按上述三个时期分步走，由模糊到清晰，由说法到实施。而以用地为消耗对象的楼市则伴随着CBD的风雨成为各城市的主流开发一极，形成大规模城市副中心居住组团。

基于营销的推波助澜，中央商务区楼市建设实际围绕了三大轴心来组织：中央行政区、中央居住区、中央商务区。这是具有中国特色也打上深深中国社会烙印的东西。实践证明：中央商务区楼市主流是商业价值的充分挖掘、投资功能物业的批量开发、经营型物业的半商业开发（指业主单位自建工程，既可租又可售还可自用）。
    参考已建十余年的北京CBD、广州CBD、拟建已规划并开始实施的武汉CBD、天津CBD，中央商务区（主要是楼市）建设得失各半。
    得体现在：由概念导入致地价与毗邻地价成倍上升，弥补了政府因为地租评估不足导致的地租收益流失；围绕城市标志区域，集中人力物力财力，迅速产生高端产业与服务业的凝聚效应，相应地带来产品功能升级；中央商务区为城市经济集约孵化提供了构架与蓝本。
    失体现在：对中央商务区进行了蚕食，产生过重的沉载负荷，用造城的思想建设CBD，在一个不到十平方公里的版图中，各开发项目如同大的组团，致中央商务地带失却了环境保护的本能；组团思想伤害了中央商务区的商业价值、投资价值、孵化价值，进而埋下城市病的新病根，并造成资源浪费与功能重复交叉；建设周期的无限拉长，产业适应能力大为降低，先入为主的一些非常产业盘踞于此，无法优化正规商务中心区的产业结构。另外，各地还存在着相当数量的伪中央商务区，如同山水园林城市一样，属概念泛滥，浪费资源与财力。


    中央商务区是主流城市与特大型城市商业高度集中、产业蜕变、高新产业裂变的寄生物，也是城市现代化的“捷径”。但从楼市发展而言，中央商务区在物业功能提炼与完善、物业经营模式与营销模式、滞留城市发展的核心资源如人才、吸纳建设投资等方面让房产业的支柱性更强。


第三乐章  经济发展特殊区域
    自从开发沿海特区以后，各地相继成立了五十余个国家级经济技术开发区。进入新世纪以后，又陆续建立了省级经济技术开发区、省级科技园区、市级经济发展区等特殊的城市区域。从而形成了中国特色的“经济开发区”楼市，在“经济开发区楼市”的基础上，城市副中心、新城概念得到全面的演绎。
    案例一：上海浦东
    这是一个吸引世界眼球的豪宅区域，她的出现将人们的视野牵离了黄浦江畔。这一杰出城市的杰出地域，因为金融中心的地位，从一开始就注定是为塔尖人士订制，对小众市场的无限细分是该区域楼价高低错落的内因。
    浦东的发展曾让我们的总设计师略表遗憾，在开发深圳滨海渔村的时候没有同步建设浦东。从楼市发展的角度分析，浦东房地产为项目开发如何积聚各方资源再在本土进行整合、小众市场营销的基点是产品品质的内核还是外延、定制化工具在特定市场区域如何有效运用一方面开了路，另一方面以沉痛的教训让后来者警示。她象一面镜子，反映着变革社会的人生百态。
    案例二：武汉新区
    位于华中门户的武汉，地大物博，既为九省通衢，又为江山环绕。武汉房地产的初期发展完全靠的是积蓄的释放，房价尾大不掉。自从零三年下半年，武汉相继推出四大居住新城，后又提出武汉新区，让武汉楼市插上腾飞的翅膀。
    武汉新区式楼市发展的主要经验是：政府以经济技术开发区为依托，先投资环境后居住环境，先产业定位后居住及商业配套定位，第一轮建设完毕以后，业已形成沌口开发区的大型居住暨商业副中心，再结合汉阳三城建设，立论武汉新区，让整个汉阳区形成副城，从而带动第二轮楼市开发的热潮，也为城市化过程中如何在原有格局基础上完成质变提供了范本。
案例三：华南板块
    华南板块是国内房地产学习的榜样之作。与其所处的经济社会环境密切相关。居住郊区化是华南板块成功的基础。从整体发展而言，华南板块的更显著意义却在于：产品建设与环境建设。

    经济发展专属区域解决了第一轮城市化的居住矛盾，由于适应于住房制度改革，并未受到市场的冲击；加之，经济发展区对产业的孵化功能增强，人才需求以几何级数递增，使这些地方的房市经常供不应求。
    中央商务区简化了城市现代化的步骤，让产业、商业、服务、金融、科技、软科学及城市资源进行了提前扎堆，推进了社会的工业化、信息化。但毕竟中央商务区的概念与落实并非造城，也并非城中城，亦非城中特区，其负面效应也日益显现。围绕中央商务区建设的楼市泡沫成分比较突出，许多国家为此停止了中央商务区的建设。
    滨水区域是我国优质居住资源，鉴于资源的稀缺性，应该在用地规划、项目规划、环境保护、城市人文等方面加强管理，革故鼎新。

掌心化雪

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