一线城市集体喊冷 楼市寒冬真的来了

旷古一人

　中国发改委经济研究所经济运行主任王小广10月23日发布报告称，明年将继续抑制流动性过剩，重点调控房价。而就在国庆黄金周假期前夕的9月27日深夜，央行联合银监会发表通知，第二套房首付增至四成，利率增至1.1倍。该新政出台后，北京、上海、深圳等一线城市楼市旺火再度降温，市场各方都看淡楼市后期走势。 　　英联置业首席经济学家郭建波之前就对深圳、上海等地的高房价发出警告，“我们没有理由对房价还会上涨抱有任何幻想，在市场作用下未来两年房地产震荡下行已经成为趋势。”深圳中原深港研究中心总监张伟近日称，若第二套房贷款新政能得到严格执行，将抑制过剩的投资需求，深圳楼市方向有望就此得到扭转，房价有可能比高峰时期下降三成。
　　北京、深圳和上海三大住宅市场下半年以来，已经呈现有价无市的局面：深圳的房地产交易市场陷入漫长冰河期，不知何时才能解冻。北京的投资者正在撤离楼市，温州炒房团已经转战二、三线城市。不少上海的买家持币观望，也在等待拐点出现。广州楼市虽然火爆，但部分二手房业主担心拐点提前到来，一改之前频繁“加价”的做法，悄悄调低了二手房挂牌价，这也是广州二手楼市今年以来首次出现这样的情况。
　　这种现象从房价可以看得出来，楼市距离人们的实际消费能力太遥远了，托市、拉升都快不见效了。3888元、4618元、5117元、6373元、11290元，以上五个数字就是广州2003年至2006年的全年楼价、以及2007年9月的一手房均价，稍微对数字敏感的置业者，都会被这组数据所震惊。在房价历年累积的效应下，能买得起房的“富裕一族”，数量已越来越少。

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据销售公示的数据统计计算，9月份深圳的新房成交均价为1.65万元/平方米，其中关内均价为2.47万元，在两万多元的房价面前，炒房者也开始缩手了，真正的买房居住的人更是不会出手，所以一线城市从7月开始，炒家割肉放盘，而观望的人不断减少，出手的人也在减少。 　　在交投清淡、资金外撤的现象下，银行信贷紧缩、深圳政府出台的系列调控房价的政策效果显露，深圳楼价出现了明显的下降拐点信号。深圳中原地产总经理李耀智表示，“在深圳，被套牢的投资客都处于恐慌状态，在四处寻找买家，深圳的豪宅重灾区价格售价已经比高峰期下跌了10%至20%”。深圳的房地产营销专家陈新林分析认为：“本轮房贷新政对市场的滞后效应，将在半年之内体现出来，逼迫深圳房价强降10%以上。”
　　在北京市场，一边是投资客纷纷离场，一边新楼盘又在集中放量。中大恒基的统计数据显示，9、10月份北京市场的新增供应面积已经达到今年的最高峰，10月份有近70个项目开盘销售，可是销售套数和面积同比去年却出现了下滑迹象。
　　有业内人士认为，随着购房需求中的大量泡沫被挤出，房价早晚要被打回原形，在楼盘放量、房贷新政等因素综合作用下，北京的房价在年底可能出现回调。我爱我家经纪公司副总经理胡景晖也称：“一些楼盘出于营销策略，依然在不断提价，不过北京一些区域市场已经出现泡沫，如果买房的人越来越少，北京的开发商至多能在高价位上扛三个月。”
　　大家知道，中国的经济处于转型期，利益集团是空前强大的，推动房价上涨的力量是极其巨大的，但是就是这样，房价抬升的能力也到了强弩之末了。从7月开始，许多开发商明升暗降，日前深圳关外某新盘发售，开发商打折促销——房价除了可打7.5折外，部分户型还附送装修、家电，售楼小姐的态度比上半年也有了180度的大转变。

旷古一人

　开发商的房价在高位维持不住必然有崩盘的时候。大家知道，房价血崩的时候，象一个木桶，不在于最长的一块板，而在于最短的一块板，只要有最短的一块板崩塌了，房价就会一泻而下。那么，小地产开发商为保住老本，回笼资金是必然的，降价是不可避免的。人们会买涨不买跌。为什么买涨，是因为相信不买会继续涨；为什么不买跌，是因为相信房价并没有降到谷底。就是这样，而这样的时刻为之不远。业界对于崩盘的定义是：房价在一年内下跌三成，一线城市的房价能在一年之内（也就是2008年北京奥运会之后）下跌三成吗？大家拭目以待吧。 　　如果说房价累积增长是楼价拐点内因的话，那么频频出台的强政，便极可能是楼价崩盘的导火索。看看最近开发商的“反常”举动，就知道楼市拐点可能真的不远了，深圳楼市如今就已在经历拐点之下的成交寒冬。值得注意的是，楼价和股市虽然有很多共同点，但在拐点上，楼市却有独特的一面。最明显的特征便是，楼市一崩盘，不可能像股市一样刹不住车般的狂泻，而是逐步回落。但在回落过程中，受置业、投资者买涨不买跌的心理预期，以及进入门槛不低的限制，很难如股市一样有“抄底”之说，即在短期内无法“咸鱼翻生”，保持一定速度的长期回落。