莆田市近期有关调整优化房地产政策汇总

QQ雨

　　莆田市近期有关调整优化房地产政策汇总

　　2024年5月

　　一、完善市场分析监测方面
　　定期分析房地产市场运行形势，深入研判市场商品房供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，因城因地精准实施房地产市场调控，形成供需基本平衡、结构基本合理、价格基本平稳的房地产市场持续健康发展的长效机制。要加强房地产数据统计，确保房地产各项指标真实准确，相关数据指标应剔除安置房、安商房等不可对外销售项目，统计出可对外销售的纯商品房用地面积、新开工面积、销售面积等指标，以掌握房地产市场真实供需关系和房价变动情况，针对市场出现新动态新趋势提出相应政策措施，促进房地产市场良性健康发展。


　　二、调整优化土地出让方面
　　（一）合理设定土地起拍价格。制定土地供应计划，稳定土地供应规模，推动住房供需适配。调整土地供地节奏，细分片区均衡供地，优化土地出让条件。适当下调每轮加价幅度。科学测算、合理设定商住用地起拍价格。
　　商住用地原则上不再研究设定保留价，起拍价即为保留价（底价），个别特殊节点商服用地或土地综合开发项目等需研究设定保留价的，在政府研究出让方案时或经政府同意后，由保留价研究成员单位在拍卖当天另行研究。
　　（二）调整出让金分期付款期限。根据土地拍卖热度、溢价情况，合理设置竞买保证金缴纳比例和土地出让金分期付款期限，土地竞拍保证金最低比例可下调至起拍价的22％，第二期土地出让金付款期限可根据成交金额及溢价情况，在签订出让合同后6个月内实行分期缴纳，对溢价率超过30%，可分阶段压缩出让金付款期限。积极鼓励市属国企作为联合体参与土地竞拍。具体由辖区政府（管委会）根据市场情况、财政需求，提出竞买保证金缴纳比例及土地出让金付款期限等。
　　（三）取消土地出让限价设定。自2024年4月30日起，新出让的经营性房地产用地，取消土地最高限价，按价高者得原则竞价，不再编制出让地块稳控预案，不再设定商品住房和车位销售价位限制，不再设定商品住房全装修价位及比例，房地产开发企业可根据市场供需关系等情况自行确定销售价格，明码标价，一房一价，不得虚构原价。
　　（四）降低土地出让参与条件。放宽准入限制，境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加竞买，不限定竞买人数；申请人可以单独申请，也可以联合申请，联合申请需要明确股东股权比例。
　　（五）适当明确地块教育划片。土地出让前完成地块周边道路等基础配套设施建设的，可同时明确该项目建成后，按照当年度义务教育阶段公办学校招生入学方案进行教育划片，具体由教育部门或辖区政府（管委会）根据地块情况及教育资源在土地出让前向自然资源部门提出，一并列入土地出让公告。


　　三、支持合理购房消费方面
　　（一）调整差别化住房信贷。阶段性取消莆田市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
　　对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例可按20%执行，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例可按30%执行。
　　（二）调整购房贷款政策。本通知2024年4月30日起起，我市购房贷款政策由认房不认贷调整为认贷不认房，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
　　（三）落实购房契税优惠。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　支持“以小换大、以旧换新”相关交易税费减免和抵扣，对1年内“卖旧买新”的纳税人，按其新旧房产的差价计缴相关税费；对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，按照财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》相关规定，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　（四）放宽购房落户就学。购买新建商品住房并已办理《商品房买卖合同》网签及备案，且民政部门已编制标准地址,尚未取得不动产权证的，提供购房全额正式税务**，购房人及其直系亲属可申请户口迁入，教育部门根据当年度义务教育阶段公办学校招生入学方案安排其家庭未成年子女就近划片学校入学。
　　（五）因地实施购房补贴。各县（区）政府（管委会）可根据本辖区商品房库存情况，在特定购房时间段内，按购房产权面积给予一定金额的政府财政补贴，或对首套房予以契税、印花税补贴，鼓励和支持市民购房。对二孩以上家庭和五类以上高层次人才，可单独予以购房补贴。
　　（六）优化征收安置模式。推行房票征收安置，已建安置房库存较多的县（区、管委会），应结合实际情况减少或停止新建安置房项目，对新产生的被征收户，可通过发放房票方式鼓励其进入市场购买商品房解决住房问题。鼓励货币征收安置，或由当地政府回购开发商库存房源用于安置。
　　（七）调整开盘销售方式。为营造公平公正公开有序的购房消费环境，中心城区（荔城区、城厢区）土地级别五级以内的项目，实名登记认筹数量达到本期可售房源数量（含实体样板房）100%以上的，依法依规采取公证摇号方式对外销售。
　　（八）全装修价款并入总价。对交付标准为全装修商品住房的，其装修装饰价款合并至同一份《商品房买卖合同》的商品房总价款中，商业金融机构和住房公积金按该套商品房总价款予以办理按揭贷款和计算首付、贷款比例。
　　（九）支持剩余车位对外销售。支持临近小区合并物业服务区域，或向本物业服务区域外的临近小区出售竣工交付满1年以上（拟对外销售公示不少于1个月）的车位，调剂车位盈缺，优化停车资源。
　　（十）鼓励台胞在莆购房。对持有台湾居民居住证的的台胞，其在莆购房涉及首付、利率、落户、就学，以及住房保障等方面与本地居民享受同等待遇。
　　（十一）完善“双证合一”制度。为支持住房改善需求，对原受“商品住宅户型90平方米以下需占70%以上”政策影响同时购买相邻二套及二套以上住宅，实际按一套使用（提供测绘成果），其中有一套在90平方米以下的，经产权人申请，不动产登记部门可予以“双（多）证合一”变更登记为一套房屋。


　　四、加大公积金支持力度方面
　　（一）我市职工夫妻双方均有缴存住房公积金，贷款最高额度由原来的60万元调整到70万元，单方缴存住房公积金的，贷款最高额度由原来的45万元调整到50万元。生育、抚养二孩及以上的，最高贷款额度在现行我市最高贷款额度的基础上上浮10万元（即双缴存职工80万，单缴存职工60万）。在原有高层次人才住房保障服务的基础上，对第四类人才中非新引进人才的，最高贷款额度在现行我市最高贷款额度的基础上上浮30万元（即双缴存职工100万，单缴存职工80万）。
　　（二）住房公积金贷款申请条件中的“申请贷款时前12个月连续足额缴存住房公积金”调整为“申请贷款时前6个月连续足额缴存住房公积金”。
　　（三）推广职工提取住房公积金支付新建商品住房购房首付款，减轻首付款支付压力。降低贷款首付比例，缴存职工家庭首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房，最低首付款比例为20%；缴存职工家庭第二次申请住房公积金贷款或购买第二套自住住房申请住房公积贷款的，最低首付款比例为30%。取消贷款时间间隔，已使用过住房公积金贷款购房的，贷款结清后次月可再次申请住房公积金贷款。
　　（四）住房公积金助力人才安居。符合莆田市住房公积金相关政策，贷款最高额度按以下类别施行：
　　第一、二类人才的公积金贷款最高额度为当地最高贷款额度的4倍；第三、四类人才（第四类人才仅限于新引进人才）及博士的公积金贷款最高额度放宽至当地最高贷款额度的2倍。对申请住房公积金贷款，优先审批、优先放贷。
　　（五）积极推行再交易住房公积金贷款“带押过户”模式，激活二手房市场，支持改善性购房需求。开展“商转公”贷款业务，减轻缴存职工还贷压力。
　　（六）持续开展住房公积金异地贷款，优化异地购房提取公积金和公积金异地贷款政策，完善各地市住房公积金信息互认机制，推动申请异地贷款的职工与本地职工在莆田辖区购房享有同等住房公积金贷款权益。


　　五、优化项目规划管控方面
　　（一）优化规划计容规则。住宅区内独立设置的公用配电房及设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房（指需移交供电部门的10kv及以下电压等级的供配电设施，包括环网室、配电室等）不计入容积率，公用配电房的建设形式及建筑面积由供电部门在项目建设工程设计方案阶段书面确认；鼓励小区住宅建筑间建设地面风雨连廊，不计入容积率、不计入建筑密度、不计入产权。住宅建筑阳台面积总和按不超过套内建筑面积20%控制；住宅底层架空层高3.0—5.1米，架空层设置为公共开放空间并对外开放使用，不计入容积率。
　　（二）规范跃层式住宅挑空。跃层式住宅仅客厅可挑空，客厅上空楼板开洞面积最高按入户所在层的套型建筑面积扣除公摊面积、套内入户花园及阳台后建筑面积的30%控制，且挑空空间不超过两层，超出部分计算计容建筑面积，挑空空间高度超过两层的，按挑空面积的两倍计算计容建筑面积。
　　（三）优化办公建筑管控。允许每幢办公建筑设置少量小面积办公用房，可设置一个独立卫生间；大部分办公用房单层分隔单元建筑面积应≥200㎡，若单层分隔单元建筑面积≥300㎡，可设置一个独立卫生间。底层商务办公不受此条款限制。
　　（四）适当放宽住宅层数限制。莆田市基准地价图荔城区、城厢区居住用地五级及以外区域（含涵江、秀屿、北岸），取消“住宅建筑层数须在5层以上（含5层）”的限制。


　　六、支持项目开发建设方面
　　（一）支持企业正常融资需求。各银行业金融机构要认真贯彻落实人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号），保持开发贷款和按揭贷款平稳有序投放，加大对正常建设项目的支持力度。对于房地产企业开发贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励各银行业金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。对于疫情受困的企业支持合理债务展期或续贷，合理延后本金和利息还款时间，确保房地产行业良性循环。
　　(二)支持分期竣工联合验收。对办理了同一建设工程规划许可证但涉及多个单位工程（含单个）的房屋建筑项目，在符合项目整体质量安全要求、达到安全使用条件的前提下，允许建设单位组织各方参建责任主体按照“分期合理、功能独立、确保安全”的原则申请分期竣工联合验收，验收合格后住房城乡建设主管部门予以竣工验收备案。其中：分期竣工联合验收除需满足莆建综〔2023〕25号有关分期联合验收的8个基本条件外，还需满足以下条件：
　　1．项目建筑区划红线内道路、附属建筑及室外环境等应满足不低于原设计标准以及日常使用的要求。
　　2．联体地下室不应分期竣工联合验收。
　　3．建设项目同期配建公共服务设施应按照建设时序同步建设，完成工程设计和合同约定的各项内容，满足各分项使用功能；且不得单独作为最后一期竣工联合验收。
　　（三）调整预售许可申办进度。为支持项目加快开发进度，对已办理《商品房预售许可证》的可售房源库存在50%以上的商品住房项目，其他楼栋地上形象进度超过50%的，不再按有关规定核定的均价下调20%予以确定销售价位。


　　七、促进二手房市场发展方面
　　（一）建立二手房交易信息平台，加强二手房市场分析监测，发布全市各县区各类存量房买卖租赁信息。
　　提升二手房转移办事便利度，深入推进“二手房转移一件事”改革，实现二手房转移与公积金提取，户口迁移，水、电、燃气过户等关联事项“一窗受理、集成办理、同步出件”；畅通二手房登记信息多渠道查询，产权人可通过惠民宝、闽政通查询名下房产登记信息。优化纳税服务，对二手住房权属转移涉税业务实行“即来即办”。
　　（二）鼓励各商业银行和公积金中心推行包括跨行在内的二手房带押过户,实现二手房交易登记无需提前还贷。要更好满足二手住房购房者的合理融资需求，科学优化信贷业务流程，合理缩短审批时限，提供便捷金融服务。
　　（三）对购买二手成套住房并已办理不动产权证转移登记和户籍迁入的家庭，符合当年度义务教育阶段公办学校招生入学方案，和“六年一户”政策的，新业主家庭未成年子女可以到就近划片学校申请就学。


　　八、完善行业服务监管方面
　　（一）实施联合激励惩戒制度。根据《福建省房地产开发企业信用评价管理办法》、《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》等规定，对信用等级高的房地产企业在项目融资需求、商品房预售许可、预售资金监管额度等方面予以联合激励；对失信房地产企业及从业人员实施联合惩戒。
　　（二）推动各级政府拖欠房地产企业回购款、代建款等各类欠款支付。优化房地产开发项目工程造价计税成本标准，解决房地产开发项目工程造价成本涉税审核难等问题。
　　加快企业破产案件审理。及时受理房地产企业破产案件申请，对资不抵债等原因申请破产的房地产企业，各级法院应积极予以业务指导并及时受理，加快案件审理速度，确保企业尽快处理各项债务纠纷。同时税务、住建、自然资源等相关职能部门应加强对房地产企业破产案件审理工作的支持，共同推进风险项目通过破产重组等方式实现交房。
　　（三）加快不动产权证办理。加快住宅小区首次登记办理速度，推进新竣工房地产项目“交房即**”。已完成首次登记的住宅小区，对业主要求自行办理不动产权证的，房地产开发企业应在3日内提供相关转移登记所需资料配合办理；对业主委托企业代办不动产权证的，应签订代办委托书，并提交相关税费缴纳**等资料，各相关单位配合房地产企业5日内办结（包括转移登记和抵押登记）并移交不动产权属证书。因房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，导致购房人不能取得**的，由税务机关核实有关情况后受理。对企业注销等原因无法提供转移登记资料的，业主可凭法院判决直接申请办理转移登记。落实“证缴分离”政策，推进已交房而开发企业已注销等的住宅小区业主不动产权证办理。
　　（四）完善城市基础设施和公共服务配套。新出让商住用地同步配建教育资源、养老医疗等公共服务配套设施。先行建设片区的道路、水、电、气、污水管网等城市基础配套设施，提高土地出让价值，促进片区成熟宜居。为促进土地开发建设，由属地政府提出书面申请，在确保调整后片区公共服务设施配套仍符合要求的前提下，拟出让商住用地可适当降低商业建筑面积比例。
　　（五）规范房地产市场行为。房地产开发企业应向购房人提供商品房预售资金监管专用账户、契税缴纳专户，告知业主自行缴交购房款、契税等，不得直接向业主收取购房款。建立多部门、跨地域联合工作机制，持续开展“双随机一公开”，严厉查处房地产开发、房屋买卖领域违法违规行为，公开曝光典型违法违规违纪案例。整治二手房交易市场虚假房源、虚标价格等问题，营造稳定、透明、安全的二手房交易环境。
　　（六）引导企业改变模式转型发展。房地产企业应由追求速度转向追求品质，从“高负债、高杠杆、高周转”开发建设的旧模式，向注重产品质量和运营服务的高质量发展新模式转型。引导房地产企业适应市场变化，紧紧围绕房地产业务，向租赁住房运营、物业管理、装修维修、家政保洁等领域延伸，形成全产业链服务。支持房地产企业以居民需求为导向，创新探索新一代住宅产品，引导居民住房消费迭代升级；支持房地产企业发展康养地产、文旅地产等特色项目，提供多样化产品。积极推行商品房全装修销售，制定出台扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅实行全装修销售，加强装修品质监管。

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