重磅！莆田农村集体用地入市，官方解读...

洞悉 · 发表于 2024-4-22 14:58:12

最新消息：近日，莆田市荔城区人民政府公布了，关于印发《莆田市荔城区农村集体经营性建设用地入市实施办法》的通知，具体内容如下；

各镇人民政府、街道办事处，区有关单位：
　　经研究，现将《莆田市荔城区农村集体经营性建设用地入市实施办法》印发给你们，请认真组织实施。

　　莆田市荔城区人民政府
2024年4月10日

莆田市荔城区农村集体经营性建设用地入市实施办法

第一章总则
第一条为加强农村集体经营性建设用地利用管理，健全城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据《中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知（厅字〔2022〕34号）》《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函〔2023〕364号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。
第二条莆田市荔城区辖区范围内农村集体经营性建设用地使用权入市（包括出让、出租、作价入股等行为）、转让及房屋开发经营的管理，适用本办法。
第三条本实施办法所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，经控制性详细规划或村庄规划确定为工业、商业等经营性用途的土地。
本实施办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权不变的前提下，使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发建设。
第四条自然资源、住建、农业农村、城管执法、市场监管、发改、财政、民政、公安、文旅、水利、生态环境、税务等相关部门及各镇街应当在区委、区政府统一领导下，按照各自职责，协同做好农村集体经营性建设用地使用权入市管理工作：
（一）自然资源部门负责下达农村集体经营性建设用地规划条件，工程规划许可证审批，规划条件核实；负责农村集体经营性建设用地使用权入市指导、备案工作；加强农村集体经营性建设用地项目批后管理；对违反土地管理、规划管理法律、法规的行为进行监督检查和查处等工作。
（二）住建部门负责农村集体经营性建设用地项目的建筑工程施工许可证核发审批、工程质量和施工安全监管，工程竣工验收监督管理和备案工作；负责征收城市基础设施配套费；负责项目开发单位资质管理；依法开展项目消防审验、备案抽查工作；负责制定农村集体经营性建设用地项目房屋销售（商业项目、工业项目）与租赁合同范本，建立合同备案制度；负责制定项目房屋销售（商业项目、工业项目）与租赁信息公开公示制度，加强指导和规范房屋销售（商业项目、工业项目）与租赁现场信息公示；负责项目房屋销售（商业项目、工业项目）与租赁管理及相关违法违规行为的查处等工作。
（三）农业农村部门负责制定农村集体经济组织土地收益分配指导意见，指导镇街、村居建立集体经济组织内部的分配机制，指导镇街加强农村集体经营性建设用地入市涉及村集体经济组织土地收益使用的监管。
（四）城管执法部门依据《中华人民共和国城乡规划法》规定负责查处未取得《建设工程规划许可证》或未按照《建设工程规划许可证》内容进行建设等违法行为。
（五）市场监管部门负责市场主体准入工商登记，根据部门职责开展监督检查。
（六）发改部门负责农村集体经营性建设用地项目的固定资产投资立项管理，对建设工程招标范围、招标组织形式和招标方式进行核准。
（七）财政部门负责制定土地增值收益调节金征收使用管理制度，做好土地增值调节金征收工作。
（八）民政部门负责指导农村集体经济组织在农村集体经营性建设用地入市前按规定开展民主决策，形成入市决议，并对农村集体经营性建设用地开发项目涉及的地名进行审核管理，做好将入市土地用于社会福利类项目经营行为的监管工作。
（九）公安部门负责对未达到法定租赁条件违法租赁房屋（特别是“未建先租”等）等严重扰乱房地产市场秩序的非法经营行为并构成非法吸收公众存款罪或合同诈骗罪等犯罪行为的，及时立案侦查处理，参与相关部门组织的专项整治行动。
（十）文旅部门负责农村集体经营性建设用地入市项目文物管控审查。
（十一）水利部门负责农村集体经营性建设用地入市项目河道蓝线审查和落实水利工程管理与保护范围管控要求。
（十二）生态环境部门负责农村集体经营性建设用地入市项目环保条件审查。
（十三）税务部门负责农村集体经营性建设用地及房屋开发经营税费征收等工作，加强对农村集体经营性建设用地及房屋开发经营的税收征管。
（十四）各镇街负责农村集体经营性建设用地出让申请初审，项目监管协议签订，入市合同履约监管，工业项目初审，村级集体经济组织诚信考核，村级监管责任主体工作考核，配合税务部门加强对农村集体经营性建设用地及房屋开发经营的纳税监管等工作。成立由分管领导担任组长、相关职能部门作为成员的“镇（街）监管小组”，具体负责对辖区内集体经营性建设用地项目的日常监管，包括土地的开发利用及房屋经营监管，指导农村集体经济组织落实项目主体责任，将农村集体经营性建设用地入市监管和合同履约工作纳入农村集体年度绩效考核内容。

第二章入市办法
第五条入市宗地应满足以下条件：
（一）入市宗地应是第二次全国国土调查、第三次全国国土调查及其年度变更调查成果认定的存量集体建设用地。
（二）入市宗地应符合国土空间规划，并经控制性详细规划或村庄规划确定为工业、商业、保障性租赁住房等用途。
（三）入市宗地应依法完成集体土地所有权与使用权登记，土地权属清晰，不存在权属争议。
（四）入市宗地原则上应具备通水、通电、通路、土地平整等动工开发基本条件，不存在其他权利障碍，符合环保要求与产业规划。
（五）未被司法机关查封或行政机关限制土地权利。
（六）法律法规规定的其他条件。
第六条农村集体经营性建设用地的入市主体为具备所有权身份的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织。入市宗地所有权和使用权属于两个以上农村集体经济组织的，由各农村集体经济组织共同集体行使所有权。属于镇（街）农民集体所有的，由镇（街）农村集体经济组织代表集体行使所有权。
第七条入市宗地应按照以下方式入市：
（一）农村集体经营性建设用地入市参照同用途国有建设用地的出让年限，采取挂牌或者协议出让的方式，在统一的交易平台公开交易。
（二）农村集体经济组织采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式供地，具体参照《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）文件执行。

第八条入市宗地应按照以下程序入市：
（一）申请
由入市宗地所属的农村集体经济组织提出入市方案，并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，形成入市决议，并向自然资源主管部门提出书面申请并委托自然资源部门开展入市土地出让工作，申请材料有：
（1）入市申请书（附件1）。
（2）入市交易委托书（附件2）。
（3）集体经营性建设用地入市决议（附件3）。
（4）土地所有权证明材料。
（5）其他需要提供的材料。
（二）审核
农村集体经营性建设用地入市申请经所在镇（街）审核同意后提交自然资源部门，由自然资源部门会同相关部门审核确认：
1.发改部门负责审核产业政策要求。
2.自然资源部门负责审核规划条件，土地权属。
3.文旅部门负责审核文物管控要求。
4.水利部门负责审核河道蓝线和水利工程管理与保护范围管控要求。
5.生态环境部门负责审核环保准入要求。
（三）入市
1.经各部门审核同意后，自然资源部门对入市申请审核后，拟定入市方案报区人民政府审批。
2.入市方案经区人民政府批复同意后，应在宗地所在村居、镇街公示栏、报纸、区人民政府网站等渠道公开发布信息，实行公开交易。交易结果应在宗地所在村居、镇街公示栏、区人民政府网站等渠道进行公布，接受社会和群众监督。
3.入市宗地出让、出租交易完成后，由自然资源部门与竞得人签订《莆田市荔城区集体经营性建设用地成交确认书》（附件4）。
4.入市交易双方应签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》（附件5）及《莆田市荔城区集体经营性建设用地交地确认书》（附件7），报自然资源部门备案。区政府及入市地块所在镇（街）应与交易双方签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》（附件6）。
5.入市交易双方应按相关规定履行纳税义务。入市主体还应向财政部门缴纳土地增值收益调节金。竞得人应缴纳城市基础设施配套费，收费标准参照《莆田市城市基础设施配套费征收管理规定》执行。
（四）登记发证
农村集体经营性建设用地入市交易完成后，应办理不动产登记。办理时应向不动产登记部门提交如下资料：
1.不动产登记申请书。
2.申请人身份证明材料。
3.《集体经营性建设用地使用权出让合同》
4.《莆田市荔城区集体经营性建设用地交地确认书》
5.《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》
6.出让金、土地增值收益调节金和税收缴纳证明。
7.其他需要提供的资料。

第三章收益分配及管理
第九条农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。土地增值收益调节金，是指在农村集体经营性建设用地入市、再转让或其他视同转让等方式取得再转让收益时，对土地增值收益收取的资金。
第十条农村集体经营性建设用地使用权的土地增值收益调节金由区财政局会同区自然资源局征收。区自然资源局根据合同和交易信息，核定调节金应交金额，开具非税收入缴款通知书，调节金直接纳入地方财政国库。
农村集体经营性建设用地以出让、出租方式入市取得收益时，出让(出租)方应按成交总价款区分不同用途按比例缴纳土地增值收益调节金。工业用地和其他类型用地按20%比例缴纳,商业用地按30%比例缴纳。
第十一条土地增值收益调节金由区、镇街按照比例7:3进行分配。土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。
第十二条农村集体经济组织取得的入市收益应纳入农村集体资产统一管理，分配和使用情况纳入村务公开内容，接受政府相关部门和公众监督。

第四章权益保障和监督管理
第十三条入市主体应依据莆田市人民政府发布的集体建设用地基准地价，并经有资质的评估机构评估，经集体决策确定入市地价，入市地价不得低于基准地价。同时，对协议出让价或挂牌出让的起拍价、加价幅度、竞买保证金以及保留价，也应实行集体决策。出让价或转让价低于基准地价的，区人民政府或其指定的国有企业有优先购买权。
第十四条通过出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权在出让期限内可以转让或抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
第十五条政府依法对已出让的农村集体经营性建设用地实施征收的，经区人民政府批准后，宗地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权利人依法予以补偿,补偿标准可参照收回国有建设用地的补偿标准或经双方协商一致执行，但不得高于该宗地的有资质第三方估价。
第十六条宗地入市后，改变土地用途的，应符合宗地规划条件，经所有权人和区人民政府同意，重新签订合同，办理变更手续。产生土地增值收益的，应按规定缴纳土地增值收益调节金。
第十七条自然资源部门应根据控制性详细规划或村庄规划出具规划条件，有关建筑退让要求按《福建省城市规划管理技术规定》执行。村庄规划区的入市宗地，应编制地块图则，作为出具规划条件的依据。
第十八条附则
（一）本实施办法由自然资源部门负责解释。
（二）本文件自印发之日起施行，有效期至2024年12月31日止。

关于《莆田市荔城区农村集体经营性建设用地使用权入市实施办法》的政策解读

一、背景依据
　　为加强农村集体经营性建设用地利用管理，健全城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据《中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知》（厅字〔2022〕34号）《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函〔2023〕364号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。
二、目标任务
　　一是优化土地供应方式需要，集体土地入市是对国有土地供应方式的一种补充。二是增加农民收入。入市所得可以提升农民收入，更大程度上激活农村土地资源要素，促进城乡融合发展和乡村振兴，实现共同富裕。
三、主要内容
　　1.哪些土地可入市？
　　入市宗地应是存量集体建设用地，并经规划确定为工业、商业、保障性租赁住房等用途，依法完成集体土地所有权与使用权登记，权属清晰无争议。
　　2.谁来开展入市？
　　入市主体为具备所有权身份的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织。
　　3.怎么开展入市？
　　由入市宗地所属的农村集体经济组织提出入市方案，并经本集体经济组织成员的村民会议表决同意，形成入市决议，并向自然资源主管部门提出书面申请并委托自然资源部门开展入市土地出让工作。
　　入市申请经所在镇街道办事处审核同意后提交自然资源部门，由自然资源部门会同相关部门审核后，报区人民政府审批。
　　入市方案经区人民政府批复同意后，应在宗地所在村居、镇街公示栏、报纸、区人民政府网站等渠道公开发布信息，实行公开交易。交易结果应在宗地所在村居、镇街公示栏、区人民政府网站等渠道进行公布。
　　四、实施期限
　　自通知印发之日起至2024年12月31日。
　　解读机关：莆田市荔城区自然资源局