均价10831元/㎡！莆田市2023年房地产报告出炉

QQ雨 · 发表于 2024-1-31 15:58:23

　　由于近年金融监管薄弱导致大批民营房企暴雷无力购地、疫情散发等因素导致群众购房消费能力下降，自年初以来，该影响仍未消退,整个市场复苏缓慢，房地产市场各主要指标呈现“六降一稳”态势，即土地出让、商品房新开工、房地产投资、批准预售、商品房销售、存量房交易同比继续下降，房价总体平稳。为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，我市坚持房住不炒定位，坚持因城施策原则，先后出台了《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》、《关于调整新出让房地产用地地价房价管控政策的通知》，从供需两侧促进房地产市场企稳。市场具体运行形势分析如下：

　　一、房地产用地供应情况
　　1、房地产用地出让面积比降近半。2023年全市经营性房地产用地出让面积继续比降，且区域热度分化明显。全年成交11宗地块中，荔城区6宗、城厢区和秀屿区各2宗，涵江区1宗，仙游县及北岸无出让。中心城区成交的8宗地块平均溢价率12.16%，平均每宗参加竞拍房企数量4家，其中玉湖片区和绶溪片区地块依旧受到热捧，绶溪片区地块三-D竞价达到公证摇号，楼面地价每平方米超万元；而涵江区和秀屿区成交的3宗都是起拍价成交，溢价率为0，平均参拍企业2家。11宗地块所有参拍房企中民企占比47.06%，但民企中标仅1宗，且与建发国企合作开发。可见，房地产市场进入大洗牌，依靠“三高”发展起来的品牌房企已经退出市场，小步稳健发展起来的民营房企逐渐崭露头角。
　　2023年全市通过拍卖供应经营性房地产用地11宗43.59公顷（合653.85亩），较2022年（1196.25亩）相比下降45.34%；成交总价款568000万元，同比增长12.71%。从季度看，一季度成交0宗；二季度成交3宗5.91公顷（合88.65亩）；三季度成交3宗11.75公顷（合176.25亩）；四季度成交5宗25.93公顷（合388.95亩），呈逐季增加态势。
　　从各县区出让情况看，荔城区成交6宗16.31公顷（244.65亩），占总面积的37.42%，成交金额392400万元，占总成交额的69.08%；城厢区2宗8.82公顷（132.3亩），占比20.23%，成交金额70200万元，占比12.36%；涵江区1宗6.63公顷（99.45亩），占比15.21%，成交金额43300万元，占比7.62%；秀屿区2宗11.83公顷（177.52亩），占比27.14%，成交金额62100万元，占比10.93%；仙游和北岸0宗。

　　二、房地产开发投资情况
　　2、商品房新开工面积降幅扩大。由于2023年前三季度新出让经营性房地产用地较上年度明显减少，导致全年商品房新开工面积降幅较上半年扩大。2023年全市商品房施工面积1310.14万m2，其中新开工面积131.15万m2，较2022年比降33.26%，降幅较上半年扩大13.26个百分点。新开工面积中，安商房（即安置型商品房）27.99万m2，可对外销售纯商品房仅103.16万㎡。分季度看，一季度全市新开工面积40.09万m2，二季度42.82万m2，三季度44.82万m2，四季度3.42万m2。
　　从各县区新开工项目看，仙游县两个停工多年的项目复工建设（16.94万m2）和两个安商房项目（24.48万m2）动工，带动全县新开工面积居全市第一；荔城区因去年新开工面积基数大（94.15万m2）导致比降幅度较大；涵江区只有一个小规模的项目新开工，降幅最大；北岸已连续四年无新项目动工。各县区新开工面积分别为：仙游县51.67万m2，比增57.34%；荔城区24.80万m2，比降73.66%；城厢区25.17万m2，比增24.79%；涵江区4.41万m2，比降76.07%；秀屿区25.1万m2，比降18.85%；北岸0万㎡，与去年相同。

　　3、房地产完成投资继续比降。受新开工面积持续下降影响，全市房地产完成投资继续下降。2023年全市房地产完成开发投资135.57亿元，较2022年同期（199.75亿元）比降32.13%，较上半年扩大1.2个百分点。分季度看，一季度全市完成投资43.07亿元，二季度25.43亿元；三季度40.78亿元；四季度26.29亿元。
　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），荔城区在今年新出让地块土地购置费纳统和三个规模在35万m2以上在建项目带动下，完成投资额居全市第一，已连续四年居各县区之首，但因去年基数较大（92.02亿元），比降反而最大；城厢区有3个位于中心城区的新开工项目入库部分土地购置费，而上年度只有郊区1个新项目入库，因此同比增幅最大；仙游县完成的房地产投资中，安商房投资额5.26亿元、占29.48%。其中：仙游县17.84亿元，比降35.43%；荔城区47.37亿元，比降48.52%；城厢区30.15亿元，比增11.58%；涵江区16.64亿元，比降44.53%；秀屿区22.51亿元，比降0.57%；北岸1.09亿元，比增147.50%。
微信图片_20220328095739.png

　　4、商品房竣工面积增长明显。在前几年全市商品房新开工面积的大幅增长下，近几年我市商品房竣工面积也呈大幅增长态势，自2018年以来全市每年竣工面积保持在500万m2左右。2023年全市商品房竣工面积514.46万m2，同比增长23.40%。其中，仙游县有11个项目竣工面积88.34万m2，比降21.00%；荔城区7个项目竣工面积156.38万m2，比增52.70%；城厢区8个项目竣工面积108.04万m2，比增197.47%；涵江区5个项目竣工面积72.54万m2，比降10.43%；秀屿区7个项目竣工面积76.70万m2，比降3.82%；北岸2个项目竣工面积12.46万m2，比增122.50%。按季度分，一至四季度竣工面积分别为97.12万m2、98.38万m2、137.91万m2、181.05万m2。随着近二年房地产用地供应持续减少，商品房新开工面积不断比降，预计今后全市商品房竣工面积将开始下降。

　　三、商品房供求关系情况
　　5、商品房批准预售面积同比下降。受新开工面积持续下降影响，商品房批准预售面积也出现明显比降，同样降幅也较上半年有所扩大。2023年全市商品房批准预售面积123.99万㎡，与上年度相比下降26.98%，其中商品住房批准预售面积106.77万㎡，与上年度相比下降20.23%，较上半年扩大5.43个百分点。按季度分，一季度商品房批准预售面积41.42万㎡（其中商品住房33.93万㎡）；二季度20.86万㎡（其中商品住房19.85万㎡）；三季度34.15万㎡（其中商品住房31.1万㎡）；四季度27.56万㎡（其中商品住房21.89万㎡）。
　　分县区看，除北岸因去年基数为0出现比增外，其他县区的批准预售面积都出现较大幅度比降。其中仙游县批准预售28.80万㎡，比降14.94%；荔城区35.57万㎡，比降40.03%；城厢区17.34万㎡，比降12.42%；涵江区22.12万㎡，比降42.81%；秀屿区17.51万㎡，比降3.53%；北岸2.65万㎡，比增100%。
微信图片_20230315110841.png

　　6、商品房销售网签面积降幅扩大。2023年初，随着疫情管控放开积压刚需释放，2-3月份市场出现一波小阳春；4-5月份建发·缦云轩、联发·悦溪公馆二个项目因“物美价廉”开盘重现“日光盘”；下半年受6-8月全市无新开楼盘、整体经济低迷消费能力有限等影响，市场观望情绪重聚，商品房网签面积全年的降幅较上半年明显扩大。据商品房合同网签系统统计，2023年我市商品房网签面积共150.25万㎡(不含安商房)，比降29.75%，降幅较上半年（-12.48%）扩大17.27个百分点；其中商品住房网签面积119.85万㎡，比降28.71%,较上半年（-14.41%）扩大14.3个百分点。1-12月全市商品房网签面积分别为（万㎡）：10.39、14.93、22.01、15.62、17.21、10.16、10.86、10.59、7.30、12.66、8.29、11.09。
　　按季度分，一季度全市商品房网签面积47.33万㎡（其中商品住房销售39.88万㎡）；二季度商品房销售面积41.58万㎡（其中商品住房销售34.49万㎡）；三季度商品房销售面积28.75万㎡（其中商品住房销售20.74万㎡）；四季度商品房销售面积32.59万㎡（其中商品住房销售24.74万㎡），下半年明显低于上半年。

　　从2023年商品住房销售面积分段看，144-180㎡户型的网签面积占比4.2%，同2022年持平；180㎡以上的占比9.27%，比2022年高出2.85百分点、比2021年高出3.84个百分点。从项目现场销售情况看，建发·璞云轩项目中187㎡和237㎡二种改善户型，现场认购率较127㎡以下的户型高出50个百分点。综合情况看，市场住房需求正逐步从中等户型刚需向大户型改善转变。
　　从各县区网签数据看，销售面积在5万平方米以上的有5个，均为国企开发项目，分别是荔城区的保利建发·棠颂和府11.88万㎡、建发·璞云轩7.15万㎡；城厢区的建发·缦云轩6.32万㎡、联发·悦溪公馆6.02万㎡、涵江区的保利·堂悦6.64万㎡。各县区网签面积分别为：仙游县30.77万㎡，比降34.31%；荔城区38.60万㎡，比降34.50%；城厢区29.87万㎡，比降31.92%；涵江区29.35万㎡，比降24.53%；秀屿区17.24万㎡，比降27.15%；北岸4.44万㎡，比增54.77%。
微信图片_20220525114224.png

　　7、商品住房销售均价基本平稳。据商品房买卖合同网签系统统计，2023年全市商品住宅（不含安商房）销售均价10831元/㎡，比降1.30%。从各楼盘实际销售情况看，新开楼盘定价较为理性，均低于最高限价；已开楼盘基本保持平稳，个别尾盘有所下调，总体未出现大涨大降现象。1-12月全市商品住宅销售均价分别为:10275元/㎡、9798元/㎡、11600元/㎡、9972元/㎡、11161元/㎡、10842元/㎡、9778元/㎡、9749元/㎡、10797元/㎡、14015元/㎡、11362元/㎡、10386元/㎡，总体保持在10000元/㎡左右。
　　分县区看，仙游县以消化库存为主，价位基本平稳；荔城区以位于市中心地段、公共配套完善的玉湖片区、绶溪片区项目销售为主，均价位居全市第一；涵江区仍以城区周边较低价位的旭辉美好花庭、建发·文著、海伦堡·玖悦府（一期）等楼盘销售为主，降幅全市最大；北岸在售项目少均价易受个别楼盘价位影响波动较大。其中：仙游县6923元/㎡，比增0.28%；荔城区15231元/㎡，比增0.81%；城厢区13707元/㎡，比降1.32%；涵江区8995元/㎡，比降7.64%；秀屿区7402元/㎡，比降0.58%；北岸5351元/㎡，比增8.76%。

　　8、商品房库存面积持续减少。从批准预售面积和网签销售面积看，全市商品房供销比为0.83:1，其中商品住房供销比为0.89:1，供销比差距较上半年有所收窄，主要是二三季度新出让的地块开始动工部分进入预售许可。全年共减少商品房库存面积65.28万㎡，其中商品住宅减少24.58万㎡、办公减少13.61万㎡、商业减少27.09万㎡。
　　分县区看，仙游县2023年无新供应地块以消化存量为主，全年共减少商品房库存面积34.21万㎡，其中减少商品住宅19.08万㎡，占全市库存消化面积的一半以上；秀屿区近几年商品房供应较快上升，市场需求量逐步饱和，2023年商品房库存面积增加1.52万㎡，其中商品住宅增加1.7万㎡，是全市唯一增加的区域。住宅库存量最多的是涵江区和仙游县；商业库存量最多的是仙游县和城厢区；办公库存量最多的是荔城区和城厢区。荔城区和城厢区商品住宅去化周期已低于合理周期，需加快土地供应，以保证市场后续商品住宅供需基本平衡；北岸偏多，建议加大招商引资力度，通过产城融合、以产促城方式促进商品房消费。
　　截止12月末，全市商品房库存面积282.73万㎡，去化周期11个月。其中：商品住宅214.13万㎡、去化周期9个月（具体为：荔城5个月、城厢8个月、涵江14个月、秀屿7个月、北岸27个月、仙游12个月）；商业41.97万㎡、去化周期36个月；办公26.63万㎡、去化周期29个月。

　　四、存量房交易情况
　　9、存量房交易面积同比下降。受整体购房消费能力下降、存量房价位下行等因素影响，2023年全市存量房交易面积仍然比降，但市本级和仙游县两个区域分化明显。根据典型房地产中介机构调查，市本级对市场普通反映悲观，被调查中介机构月均成交1套，而仙游县中介机构则表示乐观，月均成交4套。仙游县存量房交易面积已超过新建商品房网签面积，主要原因是仙游县近二年只出让1宗纯房地产用地，市场商品房供应不足导致消费者转向二手房市场选购。据不动产登记部门推送的数据，2023年全市存量房成交面积96.48万㎡（不含安商房合同网签给指定国企后又交易给安置户面积41.62万㎡）、同比下降16.67%；其中存量住房成交面积69.88万㎡、同比下降25.09%。
　　按区域分，市本级存量房交易面积63.73万㎡、比降29.80%（其中存量住房成交面积41.66万㎡、比降41.58%）；仙游县存量房成交面积32.75万㎡、比增30.95%（其中存量住房成交面积28.22万㎡、比增28.45%）。

　　五、房地产金融信贷情况
　　10、房地产贷款同比增速下降明显。受整个房地产市场开发和需求两侧同时下行影响，房地产金融贷款指标也持续下行。截至2023年11月末，全市房地产各项贷款余额934.13亿元，同比下降4.36%；比年初减少43.76亿元，同比多减66.85亿元。房地产贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为31.81%，较上年末低4.11个百分点。其中：
　　房地产开发贷款同比降幅明显。截至11月末，全市房地产开发贷款余额98.51亿元，同比下降3.00%，比年初减少5.28亿元，同比多减8.12亿元。住房开发贷款余额82.57亿元，同比下降2.99%，其中：保障性住房开发贷款余额23.46亿元，同比下降15.51%。
　　个人住房贷款负增长明显。截至11月末，全市个人住房贷款余额811.90亿元，同比下降4.01%，较年初减少35.38亿元，同比多减62.09亿元。其中，新建房贷款余额688.77亿元，同比下降4.97%；再交易房贷款余额123.13亿元，同比增长1.70%。

　　11、商品住房公积金贷款同比下降。购房贷款方面，2023年全市发放个人公积金贷款5023笔、金额23.65亿元，同比分别增长56.67%和70.51%。其中，一手住房（商品住房）贷款笔数比降23.42%、贷款金额比降15.76%；二手住房（存量住房）贷款笔数增长78.22%、贷款金额增长88.33%。风险防控方面，逾期率同比上浮，关注类楼盘同比持平，资金流动性风险可控。逾期率、人数同比略有上浮，逾期率0.201‰，同比上浮0.09‰。截止2023年12月末，关注类楼盘20个与去年同期持平，目前涉及房地产企业均为城镇私营公司。