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[楼市爆料] 均价10831元/㎡!莆田市2023年房地产报告出炉

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发表于 2024-1-31 15:58:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
  由于近年金融监管薄弱导致大批民营房企暴雷无力购地、疫情散发等因素导致群众购房消费能力下降,自年初以来,该影响仍未消退,整个市场复苏缓慢,房地产市场各主要指标呈现“六降一稳”态势,即土地出让、商品房新开工、房地产投资、批准预售、商品房销售、存量房交易同比继续下降,房价总体平稳。为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,我市坚持房住不炒定位,坚持因城施策原则,先后出台了《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》、《关于调整新出让房地产用地地价房价管控政策的通知》,从供需两侧促进房地产市场企稳。市场具体运行形势分析如下:
  一、房地产用地供应情况
  1、房地产用地出让面积比降近半。2023年全市经营性房地产用地出让面积继续比降,且区域热度分化明显。全年成交11宗地块中,荔城区6宗、城厢区和秀屿区各2宗,涵江区1宗,仙游县及北岸无出让。中心城区成交的8宗地块平均溢价率12.16%,平均每宗参加竞拍房企数量4家,其中玉湖片区和绶溪片区地块依旧受到热捧,绶溪片区地块三-D竞价达到公证摇号,楼面地价每平方米超万元;而涵江区和秀屿区成交的3宗都是起拍价成交,溢价率为0,平均参拍企业2家。11宗地块所有参拍房企中民企占比47.06%,但民企中标仅1宗,且与建发国企合作开发。可见,房地产市场进入大洗牌,依靠“三高”发展起来的品牌房企已经退出市场,小步稳健发展起来的民营房企逐渐崭露头角。
  2023年全市通过拍卖供应经营性房地产用地11宗43.59公顷(合653.85亩),较2022年(1196.25亩)相比下降45.34%;成交总价款568000万元,同比增长12.71%。从季度看,一季度成交0宗;二季度成交3宗5.91公顷(合88.65亩);三季度成交3宗11.75公顷(合176.25亩);四季度成交5宗25.93公顷(合388.95亩),呈逐季增加态势。
  从各县区出让情况看,荔城区成交6宗16.31公顷(244.65亩),占总面积的37.42%,成交金额392400万元,占总成交额的69.08%;城厢区2宗8.82公顷(132.3亩),占比20.23%,成交金额70200万元,占比12.36%;涵江区1宗6.63公顷(99.45亩),占比15.21%,成交金额43300万元,占比7.62%;秀屿区2宗11.83公顷(177.52亩),占比27.14%,成交金额62100万元,占比10.93%;仙游和北岸0宗。
  二、房地产开发投资情况
  2、商品房新开工面积降幅扩大。由于2023年前三季度新出让经营性房地产用地较上年度明显减少,导致全年商品房新开工面积降幅较上半年扩大。2023年全市商品房施工面积1310.14万m2,其中新开工面积131.15万m2,较2022年比降33.26%,降幅较上半年扩大13.26个百分点。新开工面积中,安商房(即安置型商品房)27.99万m2,可对外销售纯商品房仅103.16万㎡。分季度看,一季度全市新开工面积40.09万m2,二季度42.82万m2,三季度44.82万m2,四季度3.42万m2。
  从各县区新开工项目看,仙游县两个停工多年的项目复工建设(16.94万m2)和两个安商房项目(24.48万m2)动工,带动全县新开工面积居全市第一;荔城区因去年新开工面积基数大(94.15万m2)导致比降幅度较大;涵江区只有一个小规模的项目新开工,降幅最大;北岸已连续四年无新项目动工。各县区新开工面积分别为:仙游县51.67万m2,比增57.34%;荔城区24.80万m2,比降73.66%;城厢区25.17万m2,比增24.79%;涵江区4.41万m2,比降76.07%;秀屿区25.1万m2,比降18.85%;北岸0万㎡,与去年相同。
  3、房地产完成投资继续比降。受新开工面积持续下降影响,全市房地产完成投资继续下降。2023年全市房地产完成开发投资135.57亿元,较2022年同期(199.75亿元)比降32.13%,较上半年扩大1.2个百分点。分季度看,一季度全市完成投资43.07亿元,二季度25.43亿元;三季度40.78亿元;四季度26.29亿元。
  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),荔城区在今年新出让地块土地购置费纳统和三个规模在35万m2以上在建项目带动下,完成投资额居全市第一,已连续四年居各县区之首,但因去年基数较大(92.02亿元),比降反而最大;城厢区有3个位于中心城区的新开工项目入库部分土地购置费,而上年度只有郊区1个新项目入库,因此同比增幅最大;仙游县完成的房地产投资中,安商房投资额5.26亿元、占29.48%。其中:仙游县17.84亿元,比降35.43%;荔城区47.37亿元,比降48.52%;城厢区30.15亿元,比增11.58%;涵江区16.64亿元,比降44.53%;秀屿区22.51亿元,比降0.57%;北岸1.09亿元,比增147.50%。
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  4、商品房竣工面积增长明显。在前几年全市商品房新开工面积的大幅增长下,近几年我市商品房竣工面积也呈大幅增长态势,自2018年以来全市每年竣工面积保持在500万m2左右。2023年全市商品房竣工面积514.46万m2,同比增长23.40%。其中,仙游县有11个项目竣工面积88.34万m2,比降21.00%;荔城区7个项目竣工面积156.38万m2,比增52.70%;城厢区8个项目竣工面积108.04万m2,比增197.47%;涵江区5个项目竣工面积72.54万m2,比降10.43%;秀屿区7个项目竣工面积76.70万m2,比降3.82%;北岸2个项目竣工面积12.46万m2,比增122.50%。按季度分,一至四季度竣工面积分别为97.12万m2、98.38万m2、137.91万m2、181.05万m2。随着近二年房地产用地供应持续减少,商品房新开工面积不断比降,预计今后全市商品房竣工面积将开始下降。

  三、商品房供求关系情况
  5、商品房批准预售面积同比下降受新开工面积持续下降影响,商品房批准预售面积也出现明显比降,同样降幅也较上半年有所扩大。2023年全市商品房批准预售面积123.99万㎡,与上年度相比下降26.98%,其中商品住房批准预售面积106.77万㎡,与上年度相比下降20.23%,较上半年扩大5.43个百分点。按季度分,一季度商品房批准预售面积41.42万㎡(其中商品住房33.93万㎡);二季度20.86万㎡(其中商品住房19.85万㎡);三季度34.15万㎡(其中商品住房31.1万㎡);四季度27.56万㎡(其中商品住房21.89万㎡)。
  分县区看,除北岸因去年基数为0出现比增外,其他县区的批准预售面积都出现较大幅度比降。其中仙游县批准预售28.80万㎡,比降14.94%;荔城区35.57万㎡,比降40.03%;城厢区17.34万㎡,比降12.42%;涵江区22.12万㎡,比降42.81%;秀屿区17.51万㎡,比降3.53%;北岸2.65万㎡,比增100%。
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  6、商品房销售网签面积降幅扩大。2023年初,随着疫情管控放开积压刚需释放,2-3月份市场出现一波小阳春;4-5月份建发·缦云轩、联发·悦溪公馆二个项目因“物美价廉”开盘重现“日光盘”;下半年受6-8月全市无新开楼盘、整体经济低迷消费能力有限等影响,市场观望情绪重聚,商品房网签面积全年的降幅较上半年明显扩大。据商品房合同网签系统统计,2023年我市商品房网签面积共150.25万㎡(不含安商房),比降29.75%,降幅较上半年(-12.48%)扩大17.27个百分点;其中商品住房网签面积119.85万㎡,比降28.71%,较上半年(-14.41%)扩大14.3个百分点。1-12月全市商品房网签面积分别为(万㎡):10.39、14.93、22.01、15.62、17.21、10.16、10.86、10.59、7.30、12.66、8.29、11.09。
  按季度分,一季度全市商品房网签面积47.33万㎡(其中商品住房销售39.88万㎡);二季度商品房销售面积41.58万㎡(其中商品住房销售34.49万㎡);三季度商品房销售面积28.75万㎡(其中商品住房销售20.74万㎡);四季度商品房销售面积32.59万㎡(其中商品住房销售24.74万㎡),下半年明显低于上半年。


  从2023年商品住房销售面积分段看,144-180㎡户型的网签面积占比4.2%,同2022年持平;180㎡以上的占比9.27%,比2022年高出2.85百分点、比2021年高出3.84个百分点。从项目现场销售情况看,建发·璞云轩项目中187㎡和237㎡二种改善户型,现场认购率较127㎡以下的户型高出50个百分点。综合情况看,市场住房需求正逐步从中等户型刚需向大户型改善转变。
  从各县区网签数据看,销售面积在5万平方米以上的有5个,均为国企开发项目,分别是荔城区的保利建发·棠颂和府11.88万㎡、建发·璞云轩7.15万㎡;城厢区的建发·缦云轩6.32万㎡、联发·悦溪公馆6.02万㎡、涵江区的保利·堂悦6.64万㎡。各县区网签面积分别为:仙游县30.77万㎡,比降34.31%;荔城区38.60万㎡,比降34.50%;城厢区29.87万㎡,比降31.92%;涵江区29.35万㎡,比降24.53%;秀屿区17.24万㎡,比降27.15%;北岸4.44万㎡,比增54.77%。
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  7、商品住房销售均价基本平稳。据商品房买卖合同网签系统统计,2023年全市商品住宅(不含安商房)销售均价10831元/㎡,比降1.30%。从各楼盘实际销售情况看,新开楼盘定价较为理性,均低于最高限价;已开楼盘基本保持平稳,个别尾盘有所下调,总体未出现大涨大降现象。1-12月全市商品住宅销售均价分别为:10275元/㎡、9798元/㎡、11600元/㎡、9972元/㎡、11161元/㎡、10842元/㎡、9778元/㎡、9749元/㎡、10797元/㎡、14015元/㎡、11362元/㎡、10386元/㎡,总体保持在10000元/㎡左右。
  分县区看,仙游县以消化库存为主,价位基本平稳;荔城区以位于市中心地段、公共配套完善的玉湖片区、绶溪片区项目销售为主,均价位居全市第一;涵江区仍以城区周边较低价位的旭辉美好花庭、建发·文著、海伦堡·玖悦府(一期)等楼盘销售为主,降幅全市最大;北岸在售项目少均价易受个别楼盘价位影响波动较大。其中:仙游县6923元/㎡,比增0.28%;荔城区15231元/㎡,比增0.81%;城厢区13707元/㎡,比降1.32%;涵江区8995元/㎡,比降7.64%;秀屿区7402元/㎡,比降0.58%;北岸5351元/㎡,比增8.76%。

  8、商品房库存面积持续减少。从批准预售面积和网签销售面积看,全市商品房供销比为0.83:1,其中商品住房供销比为0.89:1,供销比差距较上半年有所收窄,主要是二三季度新出让的地块开始动工部分进入预售许可。全年共减少商品房库存面积65.28万㎡,其中商品住宅减少24.58万㎡、办公减少13.61万㎡、商业减少27.09万㎡。
  分县区看,仙游县2023年无新供应地块以消化存量为主,全年共减少商品房库存面积34.21万㎡,其中减少商品住宅19.08万㎡,占全市库存消化面积的一半以上;秀屿区近几年商品房供应较快上升,市场需求量逐步饱和,2023年商品房库存面积增加1.52万㎡,其中商品住宅增加1.7万㎡,是全市唯一增加的区域。住宅库存量最多的是涵江区和仙游县;商业库存量最多的是仙游县和城厢区;办公库存量最多的是荔城区和城厢区。荔城区和城厢区商品住宅去化周期已低于合理周期,需加快土地供应,以保证市场后续商品住宅供需基本平衡;北岸偏多,建议加大招商引资力度,通过产城融合、以产促城方式促进商品房消费。
  截止12月末,全市商品房库存面积282.73万㎡,去化周期11个月。其中:商品住宅214.13万㎡、去化周期9个月(具体为:荔城5个月、城厢8个月、涵江14个月、秀屿7个月、北岸27个月、仙游12个月);商业41.97万㎡、去化周期36个月;办公26.63万㎡、去化周期29个月。

  四、存量房交易情况
  9、存量房交易面积同比下降。受整体购房消费能力下降、存量房价位下行等因素影响,2023年全市存量房交易面积仍然比降,但市本级和仙游县两个区域分化明显。根据典型房地产中介机构调查,市本级对市场普通反映悲观,被调查中介机构月均成交1套,而仙游县中介机构则表示乐观,月均成交4套。仙游县存量房交易面积已超过新建商品房网签面积,主要原因是仙游县近二年只出让1宗纯房地产用地,市场商品房供应不足导致消费者转向二手房市场选购。据不动产登记部门推送的数据,2023年全市存量房成交面积96.48万㎡(不含安商房合同网签给指定国企后又交易给安置户面积41.62万㎡)、同比下降16.67%;其中存量住房成交面积69.88万㎡、同比下降25.09%。
  按区域分,市本级存量房交易面积63.73万㎡、比降29.80%(其中存量住房成交面积41.66万㎡、比降41.58%);仙游县存量房成交面积32.75万㎡、比增30.95%(其中存量住房成交面积28.22万㎡、比增28.45%)。


  五、房地产金融信贷情况
  10、房地产贷款同比增速下降明显。受整个房地产市场开发和需求两侧同时下行影响,房地产金融贷款指标也持续下行。截至2023年11月末,全市房地产各项贷款余额934.13亿元,同比下降4.36%;比年初减少43.76亿元,同比多减66.85亿元。房地产贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为31.81%,较上年末低4.11个百分点。其中:
  房地产开发贷款同比降幅明显。截至11月末,全市房地产开发贷款余额98.51亿元,同比下降3.00%,比年初减少5.28亿元,同比多减8.12亿元。住房开发贷款余额82.57亿元,同比下降2.99%,其中:保障性住房开发贷款余额23.46亿元,同比下降15.51%。
  个人住房贷款负增长明显。截至11月末,全市个人住房贷款余额811.90亿元,同比下降4.01%,较年初减少35.38亿元,同比多减62.09亿元。其中,新建房贷款余额688.77亿元,同比下降4.97%;再交易房贷款余额123.13亿元,同比增长1.70%。

  11、商品住房公积金贷款同比下降。购房贷款方面,2023年全市发放个人公积金贷款5023笔、金额23.65亿元,同比分别增长56.67%和70.51%。其中,一手住房(商品住房)贷款笔数比降23.42%、贷款金额比降15.76%;二手住房(存量住房)贷款笔数增长78.22%、贷款金额增长88.33%。风险防控方面,逾期率同比上浮,关注类楼盘同比持平,资金流动性风险可控。逾期率、人数同比略有上浮,逾期率0.201‰,同比上浮0.09‰。截止2023年12月末,关注类楼盘20个与去年同期持平,目前涉及房地产企业均为城镇私营公司。

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太难了,莆田

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降降降,呵呵呵

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涵江区只有一个小规模的项目新开工,降幅最大;北岸已连续四年无新项目动工。

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北岸四年没一个新楼盘了

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降了更没人买咯

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买房的人少了,丈母娘不同意呀

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