告泰安佳园的业主们

维护权益

希望各位业主能尽可能广开言路，一起维护合法权益不受侵犯！

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根椐网上的消息“要看正式合同签定时间。如2007年5月1日以后是明确不能收水电，燃气等立户费，都包含在房价内。不能另收。”不知有没人知道这个事？

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莆田市物业服务收费管理实施细则

一、为促进物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，增加物业服务行为的透明度，保障物业企业和业主的合法权益，根据相关法律法规、国家发展和改革委员会和建设部《物业服务收费管理办法》及省物价局、省建设厅《福建省物业服务收费管理实施办法》精神，结合我市实际，制定本实施细则。
二、本实施细则适用于莆田市行政区域内具有法定物业服务资质的物业企业对物业服务区域提供物业服务的收费行为。
三、政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业企业；鼓励物业企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竟争形成。
四、物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、质量相符的原则。
五、物业服务收费实行统一政策、分级管理。市、县、区政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
六、物业企业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅前期物业（不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅，下同）服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的物业企业服务收费包括物业服务费、房屋装修垃圾清运费、停车管理费。
七、物业服务费是指物业企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。实行政府指导价的物业服务费采用包干制形式，由市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定《莆田市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（以下简称《收费标准》），并定期公布。
房屋装修垃圾清运费是指物业企业对物业服务区域内房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。房屋装修垃圾清运费收费标准按照《莆田市住宅物业小区房屋装修垃圾清运收费标准》（另文下达）执行。业主无装修的，物业企业不得收费。
停车管理费是指物业企业对物业服务区域内车辆停放提供管理服务所收取的费用。停车管理费收费标准另文下达。
八、实行政府指导价的物业服务费，实行招投标的，开发建设单位在委托招投标前，应根据物业特点和服务要求，按《收费标准》确定相应的服务等级及具体收费标准后进行招投标，并与中标的物业企业在合同中约定服务等级、服务内容及具体收费标准。未实行招投标的由开发建设单位与物业企业根据《收费标准》在合同中确定服务等级、服务内容及具体收费标准。
物业企业与业主前期物业服务合同（协议）中需列明与开发建设单位约定的服务等级、服务内容、具体收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，其具体收费项目、收费标准由业主与物业企业根据小收费标准》在物业服务合同（协议）中约定。
实行市场调节价的物业服务费形式可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费形式及收费标准由业主或业主大会与物业企业按照物业服务内容、服务收费标准、收费方式、收费起始时间等协商确定。
九、包干制是指由业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指业主向物业企业预交物业服务费用，物业企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
十、实行物业服务费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业企业的利润；
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
l、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用；
4、物业服务区域绿化养护费用；
5、物业服务区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共有设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
十一、实行政府指导价的住宅依法改作写字楼的，其收费标准按该住宅物业服务费标准的2倍确定。依法改作其它用途的其收费标准按该住宅物业服务费标准的2.5倍确定。
十二、本实施细则所指的物业服务费，不包含物业服务区域内的由业主使用的公共水电费用。公共水电费用单独按实分摊；具体分摊办法按有关规定执行。物业企业使用的由物业企业承担。
十三、物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
物业企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业服务区域内规划配套设施用房物业服务费用。
十四、物业企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况。
十五、物业服务收费按业主房屋产权建筑面积收取（不含附属间），建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，按购房合同标明的的建筑面积收取。
十六、物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取，物业服务合同另有约定的从其约定。
十七、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付物业买受人的物业；物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
物业交付买受人后，物业服务区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务费标准可适当降低，降低幅度在15％以内，差额部分由开发建设单位承担。物业企业与业主的前期物业合同（协议）中应对上述情况作详细说明。
十八、业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定愈期不交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；愈期仍不交纳的；物业企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
十九、实行物业服务酬金制方式，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。
二十、实行物业服务费用酬金制方式，物业企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担经业主大会通过并由业主委员会与物业企业在服务合同中约定。
二十一、物业企业已经接受委托实施物业服务相应收取服务费用的；其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
二十二、物业企业对同一物业服务区域内同一交付时间、同一使用性质、同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。
二十三、物业企业不得向进入小区内为业主提供配送、装修、维修、安装、中介等服务的外来人员收取任何费用。
二十四、各有关物业企业应当按规定实行明码标价，在其服务区域内的显著位置或收费地点，统一采用收费标价牌形式实行明码标价。
实行明码标价方式由价格主管部门统一规定，各级价格主管部门的价格监督检查机构对明码标价格式进行监制。物业服务收费明码标价的内容包括：物业企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
二十五、为保证《收费标准》制定的准确性和可指导性，每年第四季度由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门选定一定数量的有代表性的物业企业作为成本监审对象，于次年第一季度由政府价格主管部门进行成本监审。物业企业应当配合政府价格主管部门并如实提供物业服务成本，不得弄虚作假。
二十六、仙游县政府价格部门会同同级房地产行政主管部门在市级《收费标准》范围内核定本行政区域的普通住宅物业综合服务等级指导性收费标准，并报市政府价格主管部门及市房地产行政主管部门备案。
二十七、各县、区政府价格主管部门会同房地产行政主管部门应当加强对物业企业的服务内容、服务标准、收费项目和收费标准的监督。物业企业违反物业管理法规及有关价格法律、法规和政策规定的，由房地产行政主管部门和政府价格主管部门分别根据有关法律、法规和规定予以处罚。
二十八、本实施细则由莆田市物价局、莆田市建设局按照各自职能负责解释。
二十九、本实施细则自2007年8月1日起执行。

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莆田市普通住宅物业服务等级指导性收费标准
一级
一、收费标准
类别        收费标准
多层住宅        0.60—0.80元/平方米
小高层带电梯住宅（九层及以下）        1.10—1.30元/平方米
高层带电梯住宅（十层及以上）        1.20—1.60元/平方米
二、物业服务标准
（一）综合服务标准
1、小区设管理处；办公设施设备较先进完备；应用计算机等现代化管理手段进行科学管理；办公场所整洁有序
2、物业管理企业持有有效证照，人员配备合理，有管理人员、水、电、绿化等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。
3、管理服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情；服务规范符合莆田市物业管理行业规范要求；
4、与被服务对象签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
5、承接项目时，对住宅小区共用部位。共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
6、有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家相关规定。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管理；
7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在24小时内予以答复处理；业主急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度；满意率达90%以上；
8、有提供有效特约服务和代办服务项目，对小区内服务收费项目、服务内容、收费标准均应在管理处予以公布；
9、每月在管理处公布一次由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况；每季度一次在管理处公布涉及住房共用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况；
10、按有关规定或合同约定规范使用住房专项维修资金；
11、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上；对不满意的情况进行分析并及时整改；
12、每年开展一次以上健康有益的社区文化活动。
（二）公共秩序维护
1、门岗整洁。设专人24小时值勤，小区主出入口不少于12小时立岗值勤。
2、小区出入口设有小区平面示意图，主要路口及停车场交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。
3、具备楼宇可视对讲系统、电子监控系统、电子巡更系统或其他三项安全防范设施。并对安全监控设施24小时监控并及时记录，发现问题15分钟内有专人到现场处理；按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查一次。
4、对进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序通行、停放。
5、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理。
6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时告知相关业主并报告有关部门，同时协助采取相应措施。
（三）房屋等公共部位管理
1、每半年一次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每日至少巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨、子、小品、花、草、树木等，做好巡查记录，有损坏现象的一周内恢复正常。并及时维修养护，维修率达90%以上。巡查、维修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，属于大、中修范围的，每年至少一次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每日巡查一次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主大会和有关行政主管部门。
4、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
（四）公共设施设备运行、维修养护
1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年一次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。
2、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
3、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；
4、设施设备运行正常，维护良好。水、电、电梯、监控等设备技术人员严格执行设施设备操作规格及保养规范。
5、每日至少两次对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，24小时内组织修理；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，及时组织维修或者更新改造。
6、载人电梯24小时正常运行，每天至少一次对电梯实行巡查，发生故障应立即维修。
7、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
8、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
9、每天至少一次检查路灯、楼道灯等，完好率不低于95%，并按规定时间定时开关。
10、雨水井、化粪井每月检查两次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
11、接到相关部门停水、停电通知，按规定时间在小区醒目处提前通知业主。
（五）公共区域清洁卫生保洁服务
1、高层按层、多层及小高层按幢设置垃圾桶，其它公共场所根据实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶，并实行垃圾袋装。每日清运2次。果皮箱、垃圾桶每周至少清洗一次；保护果皮箱、垃圾桶清洁、无异味。垃圾收费点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
2、小区内道路、广场、停车场、绿地、明沟等每日清扫2次；公共楼道、电梯厅每日清扫2次；每天拖洗1次；共用部位玻璃、室外标识、宣传栏、信报箱等每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨污水井每月检查1次，及时清陶；化粪池每月检查1次，每一年请专业公司清淘1次，发现异常及时清淘。保持畅通。
4、二次供水水箱每年请专业公司清洗二次，定时巡查，水质符合国家规定要求。
5、建立消杀工作管理制度；适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫草生。
6、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、无卫生死角等现象，保证小区内干净整洁。
（六）公共区域绿化日常养护服务标准
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、花草树木适时修剪，发现枯萎的植物庆在一周内清除、补种；保持良好的观赏效果。
3、草坪生长整齐；高度不应超过8公分，超过时应在一周内进行修剪Z草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等杂物；
4、根据气候状况和季节，适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好；
5、定期喷洒药物；预防病虫害。
6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿化地设有提示爱护绿化的宣传牌。

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为何大家对没有按合同要求的配套设施全部完工就交房都没提出强有力反对呢，应该让房地产商按合同赔偿延期交房的费用

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有谁知道现在的物业公司是通过什么合法的手段成为咱们的物业管理者呢？

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以后有这等事情就找你了！

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只要大家一起努力，咱们的权益才能得到保障，请尽可能相互转告，人多才能力量大，呵呵

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水电立户等杂费终于不用交了！！
十三、严格实行一房一价。

　　按照物价部门的有关规定，商品房销售实行一房一价，不得在房价外另行收取电力工程建设费、水电立户费、管道燃气立户费等公共设施配套费用。

哈哈，   从莆田的救市新政里面有这一条啊！以后大家都不要交水电管道立户配套费了，KFS要收的话我们就去物价局。要是不给办，我们就把这个新政拿出来，压死他们。

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