2022年莆田房地产运行形势 均价10974元/㎡！

QQ雨

　　2022年，是我国房地产行业极其不平凡的一年。这一年，受新冠疫情反复散发、企业盲目无序扩张、“三线四档”金融监管等叠加因素影响，全国房地产市场经历了近30年以来最严峻的行业低迷态势，大批民企债务违约，风险楼盘陆续出现，供需指标连续下行，整体经济深受影响。面对市场出现的新形势新动态，我市结合本地实际，坚持“房住不炒”定位，调整市场宏观政策，完善行业监管措施，妥善处置行业风险，努力促进全市房地产市场平稳健康有序发展，下半年商品房销售和二手房交易2个需求侧指标较上半年有所回升。具体运行形势分析如下：

　　一、房地产用地供应情况

　　（一）可售商品房用地供应比降过半


　　受整个市场持续低迷影响，房地产用地出让量价齐降，其中可对外销售纯商品房用地面积仅639亩，占供应总量的53.4%，比降达56.9%。商品住宅用地中标溢价率也较往年明显下降，15宗纯商品房用地中有13宗溢价率未超过5%，溢价率最高的1宗位于环境优美的玉湖片区，溢价率为30%，而该片区在2020年、2021年出让的所有住宅用地都是进入公证摇号程序竞得。


　　2022年全市通过拍卖供应经营性房地产用地21宗79.75公顷（合1196.25亩），与去年同期（1606.45亩）相比下降25.5%，出让总价款503930万元，同比下降60.2%；剔除安置型商品房、批发市场后，可对外销售纯商品房用地仅639亩，与去年同期（1482.53亩）相比下降56.9%，出让总价款429400万元，同比下降62.9%。从季度看，一季度出让6宗17.32公顷（合259.93亩）；二季度出让5宗35.06公顷（合525.9亩，其中PS拍-2021-11号土地用途为批发市场和商务办公用地，面积338.47亩）；三季度出让2宗3.63公顷（合54.45亩）；四季度出让8宗23.74公顷（合356.1亩）。


　　按区域分，市本级供地15宗64.41公顷（合966.15亩）、比降21.5%，总价款442500万元，平均每亩458万元、比降49.3%；仙游县供地6宗15.34公顷（合230.10亩）、比降38.7%，总价款61430万元，平均每亩267.04万元、比降34.9%。地价下降明显原因：一是安置型商品房等不可销售商品房用地占比过半，其中仙游县供应6宗中有5宗是安置型商品房用地；二是房地产市场低迷影响土地市场竞争。

　　二、房地产开发投资情况

　　（二）商品房新开工面积大幅下降


　　由于2021年下半年至2022年全年，全市经营性房地产用地供应持续减少，以及本市国企项目前期进度缓慢（如秀屿土海东片区地块一222亩已出让1年多还未动工），导致2022年全市商品房新开工面积同比大幅下降。1-12月全市商品房施工面积1573.58万㎡，其中新开工面积仅196.52万㎡，较2021年（512.63万m2）比降61.7%。分季度看，一季度新开工面积49.3万㎡，二季度54.34万㎡；三季度41.12万㎡；四季度51.76万㎡。


　　分县区看，仙游县新开工项目有6个，其中安商房开工面积占了三分之二；荔城区新开工项目5个，项目规模都比较大，如书香府邸41.06万㎡、棠颂和府22.12万㎡、禧悦公馆11.81万㎡，其新开工面积占全市近半；城厢区新开工项目2个，商品房和安商房各1个；秀屿区新开工项目3个，都位于动车站片区；涵江区新开工项目3个，其中2个为分期开发项目；北岸已连续三年无新项目开工。各县区新开工面积分别为：仙游县32.84万㎡，比降50.2%；荔城区94.15万㎡，比降41.3%；城厢区20.17万㎡，比降76.3%；涵江区18.43万㎡，比降84.0%；秀屿区30.93万㎡，比降62.3%；北岸0万㎡，比降100%。


　　2022年全市竣工商品房面积416.89万㎡，同比下降34.5%。其中，仙游县有11个项目竣工，竣工面积111.82万㎡，比降21.6%；荔城区有10个项目竣工，竣工面积102.41万㎡，比降55.1%；城厢区有3个项目竣工，竣工面积36.32万㎡，比降63.1%；涵江区有6个项目竣工，竣工面积80.99万㎡，比降14.4%；秀屿区有7个项目竣工，竣工面积79.75万㎡，比增165.6%；北岸有1个项目竣工，竣工面积5.6万㎡，比降87.0%。按季度分，一至四季度分别为124.86万㎡、28.84万㎡、141.51万㎡、121.68万㎡。

　　（三）房地产完成投资下降近半


　　受新开工面积大幅下降，以及3月份本土再次爆发疫情、年底疫情防控政策放开影响，同时土地购置费按照完成投资比例入库统计口径的变化，全市房地产完成投资同比下降近半。全年全市房地产完成开发投资199.75亿元，较2021年同期（376.90亿元）下降47.0%。分季度看，一季度全市完成投资58.16亿元，二季度41.02亿元；三季度58.92亿元；四季度41.65亿元。


　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），荔城区近二年开发的项目较多规模较大，因此完成投资总额最多，且连续三年投资额位居各县区之首；城厢区只有位于郊区的建工·木兰府项目和一个安商房新开工，同去年文献首府、和鸣兰溪郡项目新开工入库33.34亿元土地购置费基数高，相比降幅较大；仙游县和涵江区以续建项目投资为主；秀屿区虽有3个新项目动工，但受土地款分期入库的影响，同比下降明显。其中：仙游县27.63亿元，比降35.1%；荔城区92.02亿元，比降18.7%；城厢区27.02亿元，比降74.6%；涵江区30亿元，比降56.5%；秀屿区22.64亿元，比降45.2%；北岸0.44亿元，比降90.5%。

　　三、商品房供求关系情况

　　（四）商品房批准预售面积持续减少


　　因2021年第四季度以来全市商品房新开工面积持续减少，导致2022年全市商品房批准预售面积同样出现大幅减少。2022年全市商品房批准预售面积169.8万㎡(不含安置型商品房），与去年同期相比下降50.9%，其中商品住房批准预售面积133.84万㎡(不含安置型商品房），比去年同期下降55.2%。按季度分，一季度商品房批准预售面积43.8万㎡（其中商品住房35.9万㎡）；二季度商品房批准预售面积41.8万㎡（其中商品住房27.22万㎡）；三季度商品房批准预售面积41.67万㎡（其中商品住房36.94万㎡）；四季度商品房批准预售面积42.53万㎡（其中商品住房33.78万㎡）。全市批准预售面积居前三位的项目分别是荔城区的书香府邸A区14.53万㎡、涵江区的保利堂悦13.62万㎡、荔城区的棠颂和府邸13.02万㎡。


　　分区域看，各县区批准预售面积都出现大幅度比降，其中仙游县33.86万㎡，比降23.3%；荔城区59.31万㎡，比降21.0%；城厢区19.80万㎡，比降75.7%；涵江区38.68万㎡，比降46.3%；秀屿区18.15万㎡，比降73.0%；北岸0万㎡，比降100%。2022年全市首开楼盘只有12个，所办理预售许可的楼盘中只有6个批准预售面积在8万㎡以上，没有15万㎡以上的项目，而2021年有5个是在20万㎡以上。

　　（五）商品房销售面积降幅有所收窄


　　受新冠疫情导致经济下行群众购买力下降、土地供应下降导致新上市楼盘减少等影响，自年初以来全市商品房销售面积持续比降。下半年起，随着一系列扶持政策的实施，以及中心城区禧悦公馆、悦府公馆、书香府邸等新楼盘入市热销，商品房销售面积有所回升，12月份又受疫情政策放开影响销售面积有所回落。据商品房买卖合同网签系统统计，2022年全市商品房网签面积（不含安置型商品房）213.89万㎡，与2021年（368.82万㎡）相比下降42.0%,降幅较上半年收窄11.2个百分点；其中商品住房网签167.39万㎡，比降49.1%，降幅较半年收窄7.2个百分点。


　　按季度分，一季度全市商品房网签面积56.51万㎡（其中商品住房销售49.51万㎡）；二季度商品房网签面积46.26万㎡（其中商品住房37.38万㎡）；三季度商品房网签面积56.91万㎡（其中商品住房37.24万㎡）;四季度商品房网签面积54.21万㎡（其中商品住房43.26万㎡）。1-12月份全市商品房网签面积分别为21.04万㎡、22.59万㎡、12.88万㎡、12.74万㎡、17.56万㎡、16.19万㎡、19.90万㎡、22.71万㎡、18.43万㎡、22.76万㎡、18.66万㎡、18.23万㎡，其中3-4月份受本土疫情影响市场明显低迷。从总体看，下半年销售面积较上半年有所回升。


　　从各县区销售数据看，都呈现较大幅度的比降。网签面积在10万平方米以上的楼盘只有1个：荔城区书香府邸11万㎡；网签面积在5-10万平方米的有4个：仙游县的骏耀财富广场6.75万㎡，荔城区的禧悦公馆项目7.3万㎡、棠颂和府邸（一区）6.81万㎡、悦府公馆6.3万㎡。各县区网签面积分别为：仙游县46.64万㎡，比降25.3%；荔城区58.97万㎡，比降23.6%；城厢区43.48万㎡，比降40.8%；涵江区38.89万㎡，比降44.5%；秀屿区23.53万㎡，比降63.2%；北岸2.88万㎡，比降63.6%。


　　（六）商品住房销售均价基本平稳


　　1-12月份，我市商品住房销售均价总体保持基本平稳态势，未出现大起大落现象。据商品房买卖合同网签系统统计，全市商品住房销售均价10974元/㎡，较上年比增1.65%。1-12月全市商品住房销售均价分别为10166元/㎡、10037元/㎡、11315元/㎡、10978元/㎡、11196元/㎡、10733元/㎡、10908元/㎡、11089元/㎡、10635元/㎡、11870元/㎡、11986元/㎡、11506元/㎡，总体保持平稳。从单个楼盘销售价位看，受市场持续低迷影响，企业为了加快资金回笼，都做了不同程度的团购等优惠打折促销，个别交付标准为全装修楼盘也部分改为毛坯销售，因此单个项目销售均价较上年度有所下调。


　　按县区分析，荔城区的书香府邸、禧悦公馆、棠颂和府网签面积前三名项目都位于中心城区，价位相对较高，相比上年度以玖序台等城郊周边价位较低的项目销售为主，出现较大涨幅；城厢区则相反，上年度以位于中心城区项目销售为主，而2022年位于郊区的建工·木兰府项目因价位相对较低，销量全区第一，拉低了全区均价，同比降幅最大。其中：仙游县6904元/㎡，比降3.1%；荔城区15109元/㎡，比增23.5%；城厢区13891元/㎡，比降12.5%；涵江区9739元/㎡，比降2.6%；秀屿区7445元/㎡，比降6.2%；北岸4920元/㎡，比降6.9%。


　　（七）商品房库存面积持续减少


　　受土地供应持续减少、新开工面积持续下降影响，商品房库存面积随之消化。从批准预售面积和网签面积看，2022年全市商品房供销比为0.79:1，其中商品住房供销比为0.75:1，供应少于需求。12月末全市商品房库存面积较年初减少47.42万㎡，其中商品住宅减少50.49万㎡、商业减少3.76万㎡、办公增加6.83万㎡。


　　截止2022年12月末，全市商品房库存面积348.01万㎡，去化周期12个月，其中，住宅238.71万㎡、去化周期8个月；商业69.06万㎡、去化周期56个月；办公40.24万㎡、去化周期25个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看，其中仙游县15个月、城厢区6个月、荔城区4个月、涵江区12个月、秀屿区6个月、北岸20个月。各县区商品住宅去化周期较2021年末明显减少，特别是荔城、城厢、秀屿库存去化周期已低于合理期间，应加大土地供应力度，以保证市场后续商品住宅供需基本平衡。


　　四、存量房市场交易情况

　　（八）二手房交易面积同比下降


　　受市场低迷影响，二手房交易面积同样下降明显。2022年全市二手房成交面积115.78万㎡、同比下降59.0%；其中二手住房成交面积93.28万㎡、同比下降61.5%。从季度看，第一季度25.61万㎡（其中二手住房20.89万㎡）；第二季度29.74万㎡（其中二手住房22.72万㎡）；第三季度31.87万㎡（其中二手住房27.03万㎡）；第四季度28.56万㎡（其中二手住房22.64万㎡）。从总体看，下半年成交面积较上半年有所回升。


　　按区域分，市本级二手房交易面积90.77万㎡、比降64.7%（其中二手住房成交面积71.31万㎡、比降67.5%）；仙游县二手房成交面积25.01万㎡、比降0.9%（其中二手住房销售成交面积21.97万㎡、比降4.9%）。


　　五、房地产各类贷款情况

　　（九）房地产贷款同比增速下降明显


　　截至2022年11月末，全市房地产各项贷款余额976.74亿元，同比增长2.89%，增速比2021年11月末降低10.95个百分点；今年新增23.09亿元，同比少增84.40亿元。房地产各项贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为36.03%，较上年末降低2.45个百分点。其中：


　　房地产开发贷款余额同比少增。截至11月末，全市房地产开发贷款余额101.56亿元，同比增长1.15%，比年初增加2.84亿元，同比少增14.00亿元。住房开发贷款余额85.11亿元，同比下降4.60%，其中：保障性住房开发贷款余额27.77亿元，同比增长3.96%。


　　个人住房贷款增速逐季下降。截至11月末，全市个人住房贷款余额845.86亿元，同比增长4.12%，今年累计新增26.71亿元，同比少增65.62亿元。其中，新建房贷款余额724.79亿元，同比增长4.20%；再交易房贷款余额121.07亿元，同比增长3.65%。


　　（十）公积金贷款下行逾期率上升


　　2022年全市办理公积金贷款楼盘新增78个，与去年同比减少25个，下降24.3%。个人贷款发放金额13.87亿元，同比下降23.8%，降幅较上半年（4.36%）扩大19.44个百分点，其中新建商品住房同比下降25.84%，降幅较上半年（10.05%）扩大15.79个百分点；二手房贷款转降为升，贷款金额同比增长3.51%。今年以来，全市住房公积金个贷率一直保持高位运行，公积金资金流动性风险尚可控，但公积金贷款逾期率出现逐月上升现象，关注类楼盘从2021年的14个增加至2022年末的20个。


　　六、2023年走势预测


　　随着我国疫情防控政策的重大调整，以及国家重申房地产业是国民经济支柱产业地位、16条金融支持房地产政策实施、存量房地产风险项目逐步化解，2023年我市房地产市场将同全国房地产行业一样逐步走出低迷下行困境，预测上半年供给侧和需求侧相关指标将逐步回升，下半年整个市场将恢复正常的发展轨道。(莆田市住房和城乡建设局陈志强陈建玫)

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2022年全市商品房供销比为0.79:1，其中商品住房供销比为0.75:1，供应少于需求

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看着好像房价一直降，可其实没有啥变化