稳房价！供地下降近半！莆田2022年1-9月楼市分析...

QQ雨 · 发表于 2022-10-24 09:33:16

　　今年以来，莆田市坚持“房住不炒”定位，因城因时施策，进一步完善房地产宏观调控，支持刚性和改善型住房需求，健全商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳发展。但受疫情反复散发、“三道红线”监管、消费信心不足等叠加因素影响，全市房地产市场持续低迷下行，供给侧和需求侧各项指标同比大幅下降。随着疫情逐步趋稳、扶持政策实施和优质楼盘入市，第三季度商品房批准预售、商品房销售需求侧指标有所回升、降幅有所收窄。具体运行形势分析如下：
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　　一、房地产用地供应情况

　　（一）可售商品房用地供应比降近半

　　受整个市场持续低迷影响，房地产用地出让连续比降。前三季度，全市共出让13宗经营性房地产用地，其中可对外销售纯商品房用地8宗、安置型商品房用地4宗、批发市场用地1宗，土地供应量价齐降，且可对外销售纯商品房用地面积仅占42.22%，比降达44.3%。商品住宅用地中标溢价率较往年明显下降，8宗纯商品房用地中有6宗溢价率未超过5%，溢价率最高的一宗位于环境优美的玉湖片区，溢价率30%。1-9月全市通过招拍挂供应经营性房地产用地13宗56.02公顷（合840.3亩），与去年同期（986.4亩）相比下降14.8%，剔除安置型商品房、批发市场后，可对外销售商品房用地仅354.75亩，与去年同期（636.4亩）相比下降44.3%；出让总价款342580万元，同比下降47.6%。从季度看，一季度出让6宗17.32公顷（合259.93亩）；二季度出让5宗35.06公顷（合525.9亩，其中PS拍-2021-11号土地用途为批发市场和商务办公用地，面积338.47亩）；三季度出让2宗3.63公顷（合54.45亩）。

　　按区域分，市本级供地8宗45.47公顷（合682.05亩）、比降6.7%，总价款300050万元，平均每亩439.92万元、比降41.58%；仙游县供地5宗10.55公顷（合158.25亩）、比降37.9%，总价款42530万元，平均每亩268.75万元、比降33.3%（其中4宗为安置型商品房用地）。

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　　二、房地产开发投资情况

　　（二）商品房新开工面积大幅下降

　　由于去年下半年以来全市经营性房地产用地供应持续减少，本市国企项目动工缓慢（如秀屿土海东片区地块一222亩已出让1年还未动工），导致今年以来全市商品房新开工面积同比大幅下降。1-9月全市商品房施工面积1478.97万m2，其中新开工面积仅144.76万m2，较2021年同期比降69.3%，降幅较上半年扩大0.7个百分点。分季度看，一季度全市新开工面积49.3万m2，二季度54.34万m2；三季度41.12万m2。

　　从各县区新开工项目看，仙游县以安商房开工为主，荔城区有棠颂和府、禧悦公馆、书香府邸、玖华府、悦府公馆共5个项目开工，新开工面积位列全市第一；城厢区和秀屿区都只有1个项目开工，且规模较小；涵江区有2个项目开工，其中1个是分期开发项目；北岸已连续三年无新项目开工。各县区新开工面积分别为：仙游县29.39万m2，比降50.1%；荔城区94.15万m2，比降36.6%；城厢区8.32万m2，比降88.3%；涵江区8.85万m2，比降92.3%；秀屿区4.05万m2，比降94.9%；北岸0万㎡，与去年相同。

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　　（三）房地产完成投资下降近半

　　受新开工面积大幅下降和3月份本土再次爆发疫情的影响，同时土地购置费按照完成投资比例入库统计口径的变化，全市房地产完成投资同比降幅较大，但较上半年有所收窄。1-9月，全市房地产完成开发投资158.10亿元，较2021年同期（279.73亿元）下降43.5%，降幅较上半年收窄3.1个百分点。分季度看，一季度全市完成投资58.16亿元，二季度41.02亿元；三季度58.92亿元。

　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），荔城区有5个新开工项目入库部分土地购置费，完成投资总额最多，且连续三年投资额居各县区之首；城厢区只有位于郊区的建工·木兰府项目新开工，同去年文献首府、和鸣兰溪郡项目新开工入库33.34亿元土地购置费基数高相比，降幅最大。其中：仙游县20.60亿元，比降37.5%；荔城区79.31亿元，比降7.4%；城厢区17.18亿元，比降78.1%；涵江区25.48亿元，比降56.6%；秀屿区15.15亿元，比降32.9%；北岸0.38亿元，比降72.5%。
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　　三、商品房供求关系情况

　　（四）商品房批准预售面积持续减少

　　因去年第四季度以来全市商品房新开工面积持续减少，导致今年以来全市商品房批准预售面积同样出现大幅减少。1-9月，全市商品房批准预售面积134.31万㎡，与去年同期相比下降50.1%，降幅较上半年收窄6.6个百分点；其中商品住房批准预售面积105.11万㎡，比去年同期下降54.9%，较上半年收窄8个百分点。按季度分，一季度商品房批准预售面积43.8万㎡（其中商品住房35.9万㎡）；二季度商品房批准预售面积41.8万㎡（其中商品住房27.22万㎡）；三季度商品房批准预售面积48.71万㎡（其中商品住房41.99万㎡）。

　　1-9月份全市首开楼盘只有10个，所办理预售许可的楼盘中只有4个批准预售面积在8万㎡以上，而去年同期有8个，且有3个是在15万㎡左右。从分区域看，除仙游县略增长外，其余各县区批准预售面积都出现大幅度比降，其中仙游县29.13万㎡，比增2.4%；荔城区43.82万㎡，比降20.9%；城厢区15.38万㎡，比降76.2%；涵江区30.64万㎡，比降47.1%；秀屿区15.34万㎡，比降73.7%；北岸0万㎡，比降100%。
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　　（五）商品房销售面积降幅小幅收窄

　　受新冠疫情反复散发降低群众购买力、土地供应下降新上市楼盘偏少等影响，自年初以来全市商品房销售面积持续比降。随着一系列扶持政策的实施，以及中心城区禧悦公馆、悦府公馆、书香府邸等新楼盘入市热销，第三季度销售面积有所回升。据商品房买卖合同网签系统统计，1-9月份，全市商品房销售面积（不含安置型商品房）159.68万㎡，与2021年同期相比下降45.7%,降幅较上半年收窄7.5个百分点；其中商品住房销售129.16万㎡，比降下降50.7%，降幅较半年收窄5.6个百分点。

　　按季度分，一季度全市商品房销售面积56.51万㎡（其中商品住房销售49.51万㎡）；二季度商品房销售面积46.26万㎡（其中商品住房销售37.38万㎡）；三季度商品房销售面积56.91万㎡（其中商品住房销售42.27万㎡）。1-9月份全市商品房销售面积分别为21.04万㎡、22.59万㎡、12.88万㎡、12.74万㎡、17.56万㎡、16.19万㎡、19.90万㎡、22.71万㎡、18.43万㎡，其中3-4月份受本土疫情影响市场明显疲软。

　　从各县区销售数据看，都呈现较大幅度的比降。网签面积在5万平方米以上的项目只有荔城区的2个，分别是书香府邸项目7.95万㎡、禧悦公馆项目5.6万㎡。各县区销售面积分别为：仙游县36.45万㎡，比降29.7%；荔城区36.53万㎡，比降41.9%；城厢区37.76万㎡，比降40.1%；涵江区28.17万㎡，比降46.8%；秀屿区18.65万㎡，比降67.2%；北岸2.12万㎡，比降65.8%。

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　　（六）商品住房销售均价基本平稳

　　1-9月份，我市商品住房销售均价总体保持基本平稳，未出现大起大落现象。据商品房买卖合同网签系统统计，全市商品住房销售均价10686元/㎡，较去年同期比增0.94%。1-9月全市商品住房销售均价分别为10166元/㎡、10037元/㎡、11315元/㎡、10978元/㎡、11196元/㎡、10733元/㎡、10908元/㎡、11089元/㎡、10635元/㎡，总体保持平稳。

　　按县区分析，荔城区的书香府邸、禧悦公馆、正荣联发·玉湖天境销售前三名项目都位于中心城区，价位相对较高，相比去年同期以玖序台等城郊周边价位较低的项目销售为主，出现较大涨幅；城厢区则相反，去年以位于中心城区项目销售为主，而今年位于郊区的建工·木兰府项目因价位相对较低，销量全区第一，拉低了全区均价，同比降幅最大。其中：仙游县6892元/㎡，比降4.3%；荔城区14649元/㎡，比增20.4%；城厢区13794元/㎡，比降12.6%；涵江区9866元/㎡，比降1.2%；秀屿区7336元/㎡，比降8.1%；北岸4929元/㎡，比降8.9%。
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　　（七）商品房库存面积持续减少

　　从批准预售面积和网签面积看，1-9月全市商品房供销比为0.84:1，其中商品住房供销比为0.81:1，供应少于需求。9月末全市商品房库存面积较年初减少34.03万㎡，其中商品住房减少36.02万㎡、办公增加8.67万㎡、商业减少6.68万㎡。

　　截止9月末，全市商品房库存面积361.40万㎡，去化周期12个月，其中，住宅253.18万㎡、去化周期9个月；商业66.14万㎡、去化周期54个月；办公42.08万㎡、去化周期26个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看，其中仙游县14个月、城厢区7个月、荔城区6个月、涵江区13个月、秀屿区6个月、北岸21个月。各县区商品住宅去化周期较去年年末都有所减少，特别是荔城、城厢、秀屿库存去化周期皆低于合理期间，应加大土地供应力度，以保证市场后续商品住宅供需基本平衡。

　　四、存量房市场交易情况

　　（八）二手房交易面积同比下降

　　受市场低迷影响，二手房交易面积同样明显下降。随着5月份中心城区的禧悦公馆和悦府公馆开盘热销，吸引了大部分潜在购房者购买，明显影响到二手房的交易。1-9月份全市二手房成交面积87.22万㎡、同比下降41.9%，降幅较上半年扩大8.6个百分点；其中二手住房成交面积70.64万㎡、同比下降45.9%，降幅较上半年扩大6.4个百分点。

　　按区域分，市本级二手房交易面积67.72万㎡、比降48.2%（其中二手住房成交面积53.94万㎡、比降52.2%）；仙游县二手房成交面积19.50万㎡、比增0.7%（其中二手住房成交面积16.70万㎡、比降5.5%）。

　　五、房地产各类贷款情况

　　（九）房地产新增贷款同比减少

　　截至8月末，全市房地产各项贷款余额970.00亿元，同比增长5.19%，增速比2021年12月末降低7.76个百分点；今年新增18.33亿元，同比少增64.54亿元。房地产各项贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为36.71%，较上年末降低1.77个百分点。其中：

　　房地产开发贷款同比下降明显。截至8月末，全市房地产开发贷款余额97.15亿元，同比下降5.92%，比年初减少1.57亿元，同比少增21.27亿元。住房开发贷款余额82.66亿元，同比下降10.14%，其中：保障性住房开发贷款余额25.83亿元，同比下降7.72%。

　　个人住房贷款增长乏力。截至8月末，全市个人住房贷款余额843.92亿元，同比增长7.82%，今年累计新增24.78亿元。其中，新建房贷款余额724.31亿元，同比增长8.22%；再交易房贷款余额119.62亿元，同比增长5.50%。

　　（十）公积金贷款下行逾期率上升

　　1-9月，全市办理公积金贷款楼盘新增55个，与去年同比减少20个，下降29%。个人贷款发放金额10.59亿元，同比下降8.47%，降幅较上半年（4.36%）扩大12.83个百分点，其中新建商品住房同比下降11.38%，降幅较上半年（10.05%）扩大21.43个百分点；二手房同比下降23.69%，降幅较上半年（-41.26%）收窄17.57个百分点。今年以来，全市住房公积金个贷率一直保持高位运行，公积金资金流动性风险尚可控，但公积金贷款逾期率出现逐月上升现象，关注类楼盘从去年的14个增加至9月末的21个。(莆田市住房和城乡建设局陈志强陈建玫)