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[楼市爆料] 莆田市2021年上半年房地产市场:均价10495元/㎡

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原创先锋奖

发表于 2021-7-17 09:02:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
  今年以来,莆田市继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,严格执行房价地价“双控”政策,因地制宜、多策并举,加强监管,促进全市房地产市场保持持续平稳健康发展。在城市更新改造和土地综合整治的持续推进下,上半年房地产市场延续去年下半年的疫情后强劲复苏态势,在去年下半年房地产用地大量供应和征迁货币补偿逐步到位下,市场供给充足需求旺盛,商品房新开工、房地产投资、批准预售等供给侧指标,以及商品房销售、二手房交易、住房贷款等需求侧指标继续保持增长态势。具体运行形势分析如下:
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  一、房地产开发投资情况
  
  1、商品房新开工面积成倍增长
  
  由于去年下半年全市经营性房地产用地大量供应,使得去年第四季度和今年第一季度商品房新开工面积均达200万㎡以上。特别是去年上半年受新冠疫情影响新开工面积基数低,今年上半年PS拍-2020-23号、PS拍-2020-27号两块百亩以上地块的全面动工,带动上半年商品房新开工面积同比成倍增长。1-6月份全市商品房施工面积2061.19万m2,其中新开工面积358.71万m2,较2020年同期大幅增长182.52%。从季度数据看,一季度新开工面积286.32万m2,二季度72.39m2,可见得益于去年下半年大量供地促进今年一季度新开工大幅增加,从而带动上半年新开工面积成倍增长。
  
  从各县区新开工项目看,仙游县去年基数低,今年有3个新出让地块全面动工,带动新开工面积大幅度增长,特别是PS-2021-3号地块(碧桂园·天成二期)今年4月8日拍的地,现已全面动工,开发速度极快;荔城和涵江分别因PS拍-2020-23号保利·天汇(92.35万m2)、PS拍-2020-27号保利·堂悦(37.82万m2)大盘项目的开工建设,带动本辖区新开工面积同比大幅增长;城厢区第二季度无新动工面积,同比出现下降;秀屿区因去年基数低,今年西马二路北侧地块一新开工和琇屿青城部分继续动工,同比增幅翻倍;北岸已连续两年多无新项目开工。各县区新开工面积分别为:仙游县51.43万m2,比增608.4%;荔城区148.53万m2,比增220.04%;城厢区30.93万m2,比降35.32%;涵江区96.35万m2,比增519.22%;秀屿区31.47万m2,比增217.24%;北岸0万㎡,与去年相同。
  
  2、房地产开发投资明显增长
  
  由于去年上半年全市房地产受疫情影响完成投资基数低,而今年商品房新开工面积成倍增长,带动全市房地产完成投资同样是大幅增长。特别是保利·天汇、保利·堂悦、和鸣·兰溪、文献首府、白棠·云麓玺樾、碧桂园·天成二期等新项目开工建设,带动近100亿元土地购置费入库统计,支撑上半年房地产投资大幅增长。1-6月,全市完成房地产开发投资185.84亿元,与去年同期(115.91亿元)相比增长60.33%。从季度数据看,第一季度完成开发投资120.58亿元,第二季度65.26亿元,完成的投资额与新开工面积多少息息相关。
  
  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),仙游县3个新项目有近10亿土地购置费入库,带动投资额明显增长;荔城区近年来有多个较大规模项目开发建设,已连续二年多投资额位居各县区榜首;城厢区虽然新开工面积比降,但其文献首府项目居于市中心一级地,入库土地购置费22.4亿元,带动全区投资额同比上升;秀屿区近二年迎来了房地产业的快速发展,投资力度也在不断加大;北岸无新增项目投资同比下降。其中仙游县完成投资22.27亿元,比增85.58%;荔城区66.65亿元,比增50.34%;城厢区50.78亿元,比增65.41%;涵江区26.3亿元,比增27.67%;秀屿区14.58亿元,比增180.38%;北岸1.03亿元,比降66.77%。
  
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  二、商品房供求关系情况
  
  1、商品房批准预售面积持续增长
  
  在去年第四季度至今年一季度新开工面积大幅增加(共512万㎡)的带动下,今年上半年全市商品房批准预售面积继续延续去年第四季度较快增长态势。1-6月,全市商品房批准预售面积197.82万㎡,与去年同期相比增长67.86%,其中商品住宅批准预售面积170.35万㎡,比去年同期增长83.65%。按季度分,一季度商品房批准预售面积86.78万㎡(其中商品住宅73.24万㎡);二季度商品房批准预售面积111.04万㎡(其中商品住宅111.13万㎡),可见,一季度大量的新开工面积,大约在下一季度批准预售面积随之上升。
  
  分区域看,仙游县因去年同期基数较大,且去年下半年以来出让的7宗房地产用地中仅悦鸣苑项目(3.73万㎡)进入预售,成为上半年同比唯一出现下降的区域;市本级因去年以来各区出让的地块大部分进入预售,特别是城厢区的中南·珑禧台已办理预售许可11.71万㎡、和鸣·兰溪8.43万㎡、文献首府6.69万㎡;涵江区的保利·堂悦共办理11.7万㎡、旭辉美好花庭5.16万㎡;秀屿区的国投景园办理11.62万㎡、琇屿青城10.45万㎡、清塘雅居9.07万㎡,促进各区上半年同比全部出现明显增长。各县区数据具体为:仙游县21.2万㎡,比降58.06%;荔城区45.46万㎡,比增110.56%;城厢区43.51万㎡,比增528.76%;涵江区35.13万㎡,比增93.87%;秀屿区47.76万㎡,比增130.95%;北岸4.76万㎡,比增100%。

  
  2、商品房销售面积同比较大增长
  
  上半年,随着商品房批准预售许可面积较快增长,无论是中心城区改善型楼盘还是周边刚需型楼盘都得以充足供应,且各项目周边基础设施配套不断完善、各县区“双百”征迁行动释放大量住房需求,今年上半年商品房销售延续去年第四季度强劲复苏态势,同比出现较大幅度的增长,特别是中心城区的文献首府、玉湖观邸、保利·天汇等项目由于所处地理环境优越,项目规模较大,受到购房者的极力亲睐。据商品房买卖合同网签系统统计,1-6月份,全市商品房网签面积219.71万㎡,与上年同期相比增长50.12%;其中商品住宅网签面积198.78万㎡,与上年同期相比增长69.2%。
  
  按季度分,一季度商品房网签面积108.98万㎡(其中商品住宅96.88万㎡),二季度110.73万㎡(其中商品住宅101.9万㎡)。从各月份的商品房网签面积看,1-6月分别为27.29万㎡、34.6万㎡、47.09万㎡、35.69万㎡、32.22万㎡、42.82万㎡,可见上半年各月份基本都保持较为旺盛的销售行情。
  
  从各县区各项目的销售数据看,荔城区无论是城区中心还是周边的项目都受到购房者的追捧;城厢区近两年加大城区中心棚户区拆迁改造,出让的经营性房地产用地位置均在主城区,资源稀缺,以改善型购房者为主要购买力;涵江区则不断优化各楼盘教育资源等配套措施,今年以来销售行情明显好转;秀屿区近两年出让的地块较多并已全面入市销售,价位相对中心城区明显偏低汲引周边刚需购买,带动销售面积大幅增长,其中清塘雅居项目位于土海公园周边且教育配套完善吸引大量刚需购买,销售近14万㎡;仙游县因上半年只有一个新项目入市销售,且城厢区近期开盘的项目吸引走部分购买群体,暂时出现销售面积比降现象。各县区销售面积分别为:仙游县36.97万㎡,比降11.45%;荔城区48.71万㎡,比增47.47%;城厢区46.26万㎡,比增42.12%;涵江区36.89万㎡,比增81.01%;秀屿区46.06万㎡,比增191.89%;北岸4.82万㎡,比增67.94%。
  
  3、商品住宅销售均价总体平稳
  
  随着中心城区的文献首府、中南珑禧台、玉湖观邸、保利·天汇等高价位楼盘进入集中销售,市区商品住房销售均价小幅上涨,同时在秀屿区等较低均价商品住宅销售量大幅增长的平衡下,全市均价暂呈稳中略升。据商品房买卖合同网签系统统计,1-6月全市商品房销售均价10495元/㎡,比去年同期增长4.66%,其中商品住宅销售均价(不含安置型商品房)10605元/㎡,较去年同期比增2.19%。
  
  商品住宅销售均价按县区分,城厢区目前在售的中南珑禧台、文献首府项目销售均价为全市最高,带动该区商品住宅销售均价位列全市第一;秀屿区以价位相对以往其他楼盘较高的清塘雅居、琇屿青城等项目销售为主,均价同比涨幅全市最大;荔城区上半年以城市周边较低价的玖序台、磐龙府等项目销售为主,全区均价同比有所下降。其中仙游县6887元/㎡,比增6.71%;荔城区11902元/㎡,比降7.46%;城厢区15867元/㎡,比增1.30%;涵江区10211元/㎡,比增4.35%;秀屿区7971元/㎡,比增15.76%;北岸5356元/㎡,比增2.86%。
  

  
  4、商品房库存面积持续下降
  
  从批准预售面积和网签销售面积看,1-6月全市商品房供销比为0.90:1,其中商品住宅供销比为0.86:1,需求大于供给。1-6月全市共减少商品房库存面积21.89万㎡,其中商品住宅28.43万㎡、办公1.91万㎡,商业增加0.72万㎡。
  
  截止6月末,全市商品房库存面积392.71万㎡,去化周期14个月。其中,住宅282.22 万㎡、去化周期 11个月;商业74.43万㎡、去化周期54个月;办公36.07万㎡、去化周期22个月。从各县区商品住宅去化周期情况看,其中仙游县18个月、城厢区8个月、荔城区8个月、涵江区13个月、秀屿区11个月、北岸25个月。除北岸体量小项目少外,其他各县区商品住宅库存去化周期基本处于于合理期间;商业库存量和去化周期最多的是仙游县,达71个月;办公库存量主要集中在城厢区和荔城区,分别为10.51万㎡和10.66万㎡,但去化周期最长的是仙游县和秀屿区,分别为103个月和125个月,主要原因是该区近二年来才开发办公商品房,其近三年月均销售面积计算基数低。
  
  5、二手房交易面积继续增长
  
  上半年,在城市成片更新、土地综合整治征迁力度持续推进下,被征迁群众对二手房的需求同样持续上升,带动二手房交易量继续增长。1-6月份全市二手房成交面积113.03万M2、同比增长43.66%;其中二手住房成交面积72.02万M2、同比增长14.96%。
  
  按区域分,市本级二手房交易面积69.11万M2、比增3.86%(其中二手住房成交面积59.27万M2、比增12.62%);仙游县二手房成交面积43.92万M2、(其中有约30万M2的工业厂房完成交易)、比增261.78%(其中二手住房成交面积12.75万M2、比增27.25%)。
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  三、土地及金融信贷情况
  
  1、房地产用地供应量降价升
  
  上半年,受镇街和县区换届的影响,全市经营性房地产用地供应有所下降,供应地块以位于城市周边为主。由于成交的12宗地块中有5宗达到最高限制价格进入摇号,因此全市土地供应呈量降价升现象,可见近期销售持续增长带给房企看好莆田市场的预期。1-6月全市通过招拍挂供应经营性房地产用地12宗60.94公顷(合914.2亩),与去年同期(987.9亩)比降7.47%;出让总价款562500万元,同比增长7.65%。从季度看,一季度出让6宗34.24公顷(合513.66亩);二季度出让6宗26.7公顷(合400.5亩),较一季度有所减少。
  
  按区域分,市本级供地8宗43.95公顷(合659亩),比降7.76%,总价款459800万元,平均每亩697.72万元,比增19.27%,其中涵江区供地5宗中有4宗达到最高限制价格进行摇号确定;仙游县供地4宗17公顷(合255亩),比降6.63%,总价款102700万元,平均每亩402.75万元,比增5.51%。
  
  2、房地产各项贷款增速微降
  
  截至5月末,全市房地产各项贷款余额902.92亿元,同比增长13.60%,增速比2月末微降0.04个百分点;今年新增63.05亿元,同比多增18.44亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为38.8%,同比提高1.38个百分点。其中:
  
  房地产开发贷款恢复增长。截至5月末,全市房地产开发贷款余额106.25亿元,同比增长7.75%,比年初增加22.69亿元,同比多增15.66亿元。其中:保障性住房开发贷款余额同比增长26.22%,商业用房开发贷款余额同比下降25.35%。
  
  个人住房贷款增速较快。截至5月末,全市个人住房贷款余额759.81亿元,同比增长14.72%,增速比2月末下降1.55个百分点;今年新增39.75亿元,同比多增1.73亿元。其中,新建房贷款余额651.41亿元,同比增长12.67%;再交易房贷款余额108.40亿元,同比增长28.79%。今年莆田市房地产市场稳步增长,房地产信贷增幅较快,房贷利率LPR趋稳,个人住房贷款增长较快,增速比上季度略有下降。
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  (莆田市住房和城乡建设局 陈志强 陈建玫)

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哎,城厢区均价,代表着市区均价,1.5万多

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均价拉的还可以

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再炒就焦了

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市区都2万了好吗?
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