土地测评：5.19亿起！两条轻轨线！231亩巨无霸！超4万平商场够重磅！

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　　PS拍-2020-31号秀屿苏塘地块，位于秀屿主城区正南方向约1.2公里处，东侧即秀屿大道。

　　地块所处的苏塘片区虽尚未完全开发，但拥有足够良好的地利条件，其一依附城市中轴线可快速获取主城丰富的生活资源；其二秀屿中心城区开发用地逐步匮乏，向东、南两个方向扩张将是两大趋势，往南即苏塘；其三苏塘片区早期已有规划，是一个集住宅、教育、商业、产业、休闲为一体的8760 亩秀屿新型生活区。

　　2020年10月，厦门大唐以1.96亿夺得秀屿大道东侧苏塘地块，南苏塘商品房住宅开发进入轨道，以产业化为主的版块格局也将逐步被打破，从潜力判别，发展机会一定是存在的。同时也可以注意到，本次拍卖的苏塘地块限价相比相邻的大唐中梁樾秀世家项目已出现500元/㎡的跳涨。


　　目前地块现有周边已汇聚秀屿区人民法院、秀屿区公安局、秀屿区检察院、秀屿区党校、莆田二十五中、秀屿区教师进修学校、华峰学院等多方位配套，只要区政府有决心进行高度的资源整合和更新，这里将开辟出又一抹的笏石繁华，这可以通过后续的征迁改造动作就能初步判别政策导向。

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　　地块整体规划评估：


　　整体由三幅地块组合而成，格局不规则且偏修长，最长达约600米左右，最宽达约417米，被两条道路所分割，体量达到231.5亩，规划功能涉及住宅、商业、教育。


　　部分集中式商业需自持，先商业后住宅，考验房企实力。根据出让条件，商业部分将建成不少于4万平的商场。住宅部分主要分布于地块二与地块三，格局相对规则，便于社区设计与建造，其中地块三进深与面宽比例约为1：1.6，可打造成优质型的阳光社区，限高80米，高层最高约26层。

　　该地块占地154359.07㎡（其中含道路用地6557.99㎡）。规划容积率＞1.0且≤2.5，其中地块一容积率≤1.7，地块二容积率＞1.0且≤3.0，地块三容积率＞1.0且≤2.7，整体经营大型商场计容建筑面积不小于4万平方米为不可分割销售，可打造集大型商场、住宅、幼儿园、为一体的都市综合体。

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　　地块交通条件评估：
　　该地块位于秀屿大道与中央大道交叉路口，同时汇聚荔港大道、涵港大道、清塘大道、兴港大道、欣业路等交通主干道，路网密度较高，更有332、305、K03等多线公交车直达，出行方便。
　　同时根据莆田城市轨道规划，除F2线外，秀屿一轴规划F9线及支线，将从地块附近穿过，未来可就近享受高效的交通方式。

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　　PS拍-2020-31号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①
地段条件优越，可衔接秀屿主城往南扩张，可开发用地量较多，存在发展潜力。且现有短距离入主城优势，通过秀屿大道约1.2公里直达都会繁华，秀屿政治中心、经济中心咫尺可达。
　　②教育配套方面，有项目自建的幼儿园，周边还汇聚了毓英中学、莆田二十五中等学校，学区充沛且距离较近。
　　③该地块交通配套完善，通过欣业路、秀屿大道等局部路网，可快速串联港大道、涵港大道、清塘大道、兴港大道等多条城市主动脉，北联高铁城及市区，南向秀屿良港，高效便捷。
　　④目前地块现有周边已汇聚盛兴医院、秀屿区人民法院、秀屿区公安局、莆田二十五中、秀屿区教师进修学校、华峰学院等多方位配套，且自身携带大型商业综合体，可满足业主的日常生活需求。
　　⑤苏塘片区谋划为8760 亩的新型生活区，由多功能城市资源组合，后期形成后将更加成熟、宜居，同时价值方面也将随之提升，当下限价8000元/㎡足显洼地价值。

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　　劣势分析：
　　①该地块面积大，总价高，门槛高，自持一部分商业、商业封顶才可售部份住宅，需要开发商有足够的资金实力和操盘能力。
　　②地块占地6557.99平方米，被分割成三块地，整体规划不易。
　　③该地块限价、限高、商业需要自持，还要无偿配建15班幼儿园、公共服务设施等配套，投资回报周期较长，影响开发商利润。
　　④秀屿新盘井喷，竞争压力大，政策不稳定性，影响开发商后期销售。
　　⑤周边有多个工厂，规划拆迁中，还有安置房、商品房等地块建设，噪音、舒适度等居住环境略有影响。

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　　机会评判：
　　伴随后续秀屿苏塘片区拆迁、规划推进，地块周边的城市功能性将进一步提升，而价值浮动如何则取决于后期的政策性发展力度。8000元/㎡的地块限价与较短的进城距离，能够吸引市场上的刚需群体购买，其自身携带大型商业和幼儿园配套也是一大优势。

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　　威胁评判：
　　目前秀屿主城区新盘增量上涨，大唐中梁樾秀世家、大唐三盛中梁国韵世家、国湄清塘雅居、铜锣湾万达广场等竞品较多。
　　同时伴随着中心城区往城东、城南、土海东西单元、城北等多方位延伸，拆迁开发则将产生更多新地块资源，这些都是在项目后期销售周期内可能存在的潜在市场竞争。也包括陆续交房的国湄领秀、华鸿君悦府等二手房将会对后期销售带来一定的冲击。

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　　PS拍-2020-31号苏塘地块周边配套：
　　教育配套：自建幼儿园、附近有秀屿区实验小学、毓英中学、莆田二十五中，秀屿区教师进修学校、华峰学院等
　　医院配套：盛兴医院，秀屿医院
　　生活配套：自带大型综合体、秀屿旧城商圈、秀屿新城商圈等。

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　　特殊要求：
　　1、该宗地应无偿配建：幼儿园（地块三应配建1所15班幼儿园，用地面积≥6300㎡，计容建筑面积＞5005㎡且≤6134㎡）、居家养老服务点（地块二应配置居家养老服务点，计容建筑面积≥100㎡，且每百户不少于20㎡，不足百户按百户计）、社区服务站（地块三应配建社区服务站，计容建筑面积＞600㎡且≤1300㎡）、社区卫生服务站（地块三应配建社区卫生服务站，计容建筑面积＞150㎡且≤220㎡）、居家养老服务站（地块三应配建居家养老服务站，计容建筑面积≥595㎡，且每百户不少于20㎡，不足百户按百户计）、健身活动室（地块三应配建健身活动室，计容建筑面积≥510㎡）。
　　2、应配建：公共厕所（地块一应配建公共厕所，计容建筑面积＞30㎡且≤60㎡）、邮政所（地块一应配建1所邮政所，计容建筑面积＞200㎡且≤300㎡）、开闭所（地块三应设置开闭所，计容建筑面积＞200㎡）、邻里商业（地块一应设置邻里商业，计容建筑面积应＞3825㎡且≤4845㎡。地块二、地块三均各自设置邻里商业，计容建筑面积均应＞100㎡且≤150㎡）、物业管理用房（地块一、地块二、地块三按《福建省物业管理条例》（2019版）规定各自配置）、母婴设施（地块一应配建母婴设施，建筑面积≥10平方米，配建标准按《莆田市卫生计生委等八个部门关于印发莆田市加快推进母婴设施建设的实施办法的通知》（莆卫指导〔2017〕206号）要求执行）、通信接入机房(地块二、地块三均应各自配置，建筑面积均应≥100㎡)、生活垃圾收集点（地块二、地块三均应各自配置，服务半径≤70米）、社区终端共同配送站（地块二、地块三均应各自配置，可与物业合设或设置自提柜）。社区服务站、社区卫生服务站、居家养老服务站、健身活动室应集中布置并设置明显对外出入口；以上公共服务设施建筑面积均为净面积不含公摊。
　　3、该宗地无偿配建的幼儿园不动产产权归秀屿区教育局，无偿配建的居家养老服务站、居家养老服务点、健身活动室、社区服务站、社区卫生服务站不动产产权归莆田市秀屿区人民政府。
　　4、该地块无偿配建的幼儿园、居家养老服务站、居家养老服务点、健身活动室、社区服务站、社区卫生服务站及其他公共服务设施应与首期商品住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。本项目地块内规划城市道路今后应腾退给莆田市秀屿区人民政府，并由莆田市秀屿区人民政府负责建设。
　　5、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为154400万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。该宗地上商品住房（毛坯）最高销售均价不超过8000元/平方米。

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区位图