莆田：商业地产能否带动城区商圈崛起(图)

莆田走走

商业地产能否带动城区商圈崛起（上）

东南网－海峡都市报5月6日讯（本网记者 洪德木）

商业地产，指的是作为商业用途的地产，商业地产广义上通常指用于各种零售、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、别墅等房地产形式。

核心提示：

在住宅市场受宏观政策影响越来越深以及通货膨胀逐渐显现出来的现实情况下，如何实现手中现有货币保值增值抗通胀，成了市民最为关心的一件大事。此时，商业地产逐渐显示出了其极具潜力的投资机遇。莆田，作为海西发展的前沿城市，作为民间资本强市之一，多年以来在商业贸易领域一直走在全省前列，特别是近几年来，得益于优越的港口条件和政府的大力城市规划建设，莆田的商业地产已经从单纯的沿街商铺小店面发展成为了大型购物广场甚至形成了一定意义上“大商圈”的概念。

那么，在楼市政策利好、区位优势明显、购买能力提升等多重因素的作用下，商业地产能否带动莆田商圈崛起？莆田商业地产的前世与今生又是什么样的状态？

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溯源：

文献步行街——

莆田繁华商脉起源于此

莆田历史上素以“文献名邦”闻名，地处闽中沿海水陆交通要冲，早在唐代县城及城郊就有商店，而平原的黄石、濑溪，山区的白沙、庄边、大洋等地也出现墟集。莆田人素以精干商道著称，莆田商贸历史悠久。北宋年间，古谯楼是莆田进城的标志，文峰天后宫坐落于步行街，莆田人素来信仰妈祖，不时之间前来参拜。久而久之，步行街便是莆田人日常休闲的主要去处，并因之形成了赶集式和散购式的购物习惯。

上世纪90年代以前，城厢区商业主要集中于文献东西路，商业形态以城市街道两旁的传统商铺为主。90年代，随着城市的撤区建市，莆田城厢区成为行政、教育、经济、文化的中心，文献路东西贯通商业发展围绕文献中段扩展，为莆田商业发展提供了更为广阔的天地，进入2000年后，文献路步行街规划并成形、梅园路况规划整改等都为莆田商业的扩张提供了有利条件，市区逐步形成了几个重要的商业圈，购物环境和经营产品档次都有了较大提高。

在莆田人心目中，根深蒂固只有一个中心，即以文献路步行街为核心的文献商圈是莆田的商业核心。文献路的北大路路口至新街口长约600米，共130个商家210个店面覆盖了莆田主要的购物和餐饮业态市场。

采访中，记者走访了几家根植于此的私营业主，当初我“们选择这里的时候也是因为看中这里的地段，现在莆田市民一说到逛街，首先想到的是文献步行街，因此每天来来往往的人流量都非常多，购买的几率也就多了，现在每年的投资回报率都超出了当初的想象。”在这里一个专营手机销售的业主刘先生这样告诉记者。

另据了解，由香港祥宇集团巨资打造的新一代文献步行街，携手46万余平方米中国超大型国际商业群体坐落于此，必将成为莆田新的城市核心地，标，引领莆田向国际化都市、现代高端服务业中心城市迈进。

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兴起：

几大商业集群

共同打造莆田核心三角商圈

观察莆田商业地产的发展轨迹，近几年可以称为莆田房地产发展的“商业年”。从2003年开始，短短数年，莆田商业地产发展迅速，发展区位也不断地向外延伸，已经不再局限于核心地段的市中心区域，而是随着政策的新城区规划逐渐地向外扩展，特别是近几年，几大商业项目动工开业，名店·女人街、正荣·时代广场、三信·金鼎广场等相继投入运营，加上“文献步行街”这一龙头商业项目的正式开启，莆田已经由过去的主干道小商圈，开始发展到各种商业中心、城市综合体等先进发展模式，莆田商业在结构调整上更加贴近城市发展的主题，越来越多的眼光开始聚集到莆田商业地产的发展。其商业形态也会随着商圈的发展而呈现出一极向多极转变的发展模式，同时，大型综合超市和仓储式商品也刚好迎合了人们“一站式”购物需求，且又以产品丰富、价格低廉的优势占据相当的竞争力，成为内外资企业竞争的焦点。

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多商业业态的形成不仅丰富了莆田区域的商品市场，同时也让莆田市民有了更多的消费选择。家住正荣·时代华府小区的陈女士对此颇有感触，“以前在这边想要购物都要跑到好远的地方，现在就方便多了，永辉超市啊还有其他的店铺就在下面，像是开在家门口似的；平常下班回家时，闲着没事还可以到时代广场那边去逛逛商店。”当然，这只是多个商业项目的开业对周边居民带来便利中的一小部分，不管是正荣·时代广场、名店·女人街，还是三信·金鼎广场、文献步行街，其业态各异而又存在互补共生的商业业态，给莆田的居民乃至整个城市也都会带来一个质的飞跃。

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商业地产能否带动城区商圈崛起（下）

东南网－海峡都市报5月6日讯（本网记者 洪德木）

核心提示：

商业地产，与住宅地产项目最大的区别之处是投资收益周期大大地延长，因此，在以长期经营为目标的商业地产项目，每个商圈的成功都离不开其准确的定位以及专业的运营管理；在莆田地区，随着行政区域的不断扩大，城区范围也在不断向外扩展，逐渐衍生出了不同区域形态的商业群体，而这些商业集群在未来发展中是否能够真正获得成功，不是单纯仅靠雄厚的开发实力就能够一锤定音，更需要的是在充分地理解消费者消费心态的基础上，做好定位，梳理出一条适合市场也适合企业本身的发展之路。

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演绎：各个商圈优劣各异，在共同发展的同时又互为竞合

文献步行街：

占据人流优势，缔造繁华新高度

文献步行街地处莆田城厢区最中心的文献路与胜利路交汇处。作为莆田市传统中央商圈，其周边辐射荔城区、涵江区、秀屿区、仙游县300万人流。汇集全莆田最完善的配套和成熟路网。

作为莆田首个第三代综合体，文献步行街在原有步行街的基础上，经过细致规划，精心设计，在空间设计、业态分布、功能设置上都有所突破。整个项目分为三个功能区：紧邻胜利路的30亩城市广场区、文献商业体区及滨溪居住区。由于采用“L”形的建筑形态，并通过“一带四片、三核五轴”的规划结构，形成由东向西“广场—商业综合体—广场—住宅”融为一体的空间形态，并规划2万平方米的大型中央公园广场，含纳儿童娱乐广场、水幕广场、动感广场和太极广场，不仅能够汇聚大量人气，又为经营商家提供了展示、活动、促销的场所。

据悉，文献步行街在提升业态形式的同时，把传统意义上的步行街概念提高到了一个新的高度，营造出了空中步行街的新鲜感受，其项目一层采用全通透的玻璃连廊，二到五层则通过开阔的景观连廊、露台相连，人流能够在整个平面内循环流动贯通，通过指示标牌轻易到达各个消费场所。同时，项目设有上百部扶梯和景观电梯，交叉穿梭运行，纵横贯通，很好地连接了上下楼层间，让消费者更便利的内部立体交通动线而更方便至各个楼栋、各个楼层，形成立体互动人流。在文献步行街中逛街、购物，消费者可以在整个立体化的空间里行走，就像在空中漫步、消费，形成了独具特色的空中步行街。

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正荣·时代广场：

未来城市名片，谱写财富新动力

正荣·时代广场，位于东园路与北大路黄金交汇处，西连市政府，东接火车站、沈海高速。在该片区缺乏大规模商业的背景下，项目以8万平方米的商业规划体量成为区域商业的标杆，并通过北大路与梅园路、文献路贯通，带动商业人流，进一步提升项目商业价值。

正荣·时代广场运用了目前国际主流的ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费全新模式，购、食、娱、闲，多元消费符合，内部集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光等为一体的城市功能完整地构成一个完美而人性的商业系统和消费流程，通过全方位的体验和感观，最大限度地满足人的多重享受，多层客源相互作用，将各种客户资源牢牢抓住，保持24小时全天候持续旺场。

正荣·时代广场在各大主力商业家独立经营的基础上，委托国际专业机构“英伦威格斯”进一步统一运营管理，在项目规划、商业运作、招商、经营等各方面均采用国际化的管理思路。从而保障了在5年之内拥有了35%的回报，而世界500强的投资与进驻，永辉第五代旗舰店、美国时代华纳金逸电影城、AGOGO自助KTV、肯德基等加盟商家的领衔，则为商家提供了强有力的实力保障。

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名店·女人街：

首创主题商业，创造购物新天地

名店·女人街，地处莆田商业最古老繁华的学园南街，是莆田最新的商业体之一。名店·女人街因其独特的商业定位及经营模式已经成为莆田商业的一面新旗帜。

名店·女人街作为首开先河地运作了莆田的主题商业，从定位、规划、招商到运营，荔元地产引进了香港等先进区域的运作模式，成功地引进了世界500强零售巨头屈臣氏以及新华都和民生银行主力店，并吸引诸如哥弟、安瑞井等众多具有重大影响力的女装品牌。其经营业态涵括品牌女装、箱包鞋帽、时尚内衣、珠宝首饰、童装、休闲咖啡、美食等多种业态，几乎可以满足现代都市女性所有的时尚需求。

同时， ·女人街巨名店资引入国内顶级百货装修设计，惊艳的商场外立面设计及舒适的商场购物环境，已经成为莆田时尚女性的购物新天地。另外，名店·女人街携手港辉商业运营管理公司，实现统一规划、统一招商、统一运营、统一管理、统一宣传的经营模式，把香港等先进地区的优秀商业经营元素首次引入莆田，在商铺的运营管理方面给以实力的支持，从而保证了每个投资者的收益率。

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三信·金鼎广场：

商业核心地带，引领商业新价值

三信·金鼎广场商业项目地处莆田荔城区文献东路，位于莆田文献路商业步行街东面，是莆田传统的商业核心地带。项目本身集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能于一体项目，是莆田市中心目前较有特色的商业地产项目之一。

三信·金鼎广场投资7个多亿，总建筑面积13万多平方米。建筑分为商业部分及住宅部分，由3栋高30层的塔楼、5层裙楼及3层地下室组成。3栋塔楼为住宅区，莆田首创的家居智能化、健康直饮水、中空玻璃、外墙保温、中央热水等五大科技、节能、环保系统；住宅区内，6000平方米的园林景观，25米高处空中花园，让居住者轻松御览城市风光。

据了解，三信·金鼎广场拥有500个车位的大型停车场，56部电梯的全方位立体交通模式，各类标志及导购系统均体现“以人为本”的设计初衷，为消费者营造舒适服务的购物环境，让购物成为一种真正的享受！以三信·金鼎广场为核心，外扩文献路步行街、梅园路、天九湾广场等周边繁华地段为核心区，辐射半径为3公里，车程5分钟，涵盖40万人口的整个市区，带动整个市区商业发展。以城厢区和荔城区为两极，涵盖整个莆田市区范围，并向涵江、秀屿等周边接壤县区延伸，基本辐射范围近15万公里，车程约15分钟，覆盖主要乡镇约133万人口的消费圈。

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声音：成功与否需经时间衡量

对于莆田在短时间内开设了诸多的商业集群，业内则显示出了褒贬不一的几种声音。一部分老莆田从商业历史发展的脉络来论证商业发展所需遵循的严格定律，那就是每个商圈的形成不是靠强制引导所能够成功的，更为重要的是需要有大量人流基础以及消费观念的改变作为商圈形成的基础。福建省三信集团有限公司董事长林清棋在谈到莆田商业市场发展时，有自己精确独到的见解，“从消费人群方面来讲，莆田城市本身的人口基数偏小，社会需求总量在短期内无法提高，现期的莆田市场根本就不需要有这么多的商业布点；而从科学的角度上考虑，作为三线城市，在产业聚集以及文化节点还未达到改变之前，其商业中心始终是难以改变，城市本身就不允许有多个商业中心。”

然而，另一种声音却对莆田商业地产持续看好，正如正荣（莆田）置业发展有限公司营销策划部经理林先生在接受记者采访时所说的，“随着莆田城区的持续扩大以及政府大力地进行招商引资，大量的优质企业和优质人才也会随着政策之风涌入莆田，这部分的外来群体则蕴蓄着强大的消费力量，能够给莆田的商业市场带来极大的消费推动力，当然，随着城市的发展，本地居民的消费观念也会在发展中逐渐提升，他们会更加地注重消费体验，从而提高消费档次。”