中国房地产面临“两头灰犀牛”

左边右边

进入2018年，整个房地产的外围环境很是不好，近来愈发如此。怎么判断当前房地产市场面临的大环境，变得越来越重要。我们原来对市场的认知是建立在旧有的大环境之下的，但外围局限条件变了，就要重新去复盘，理解新的变量对市场可能造成的影响。

今天的房地产面临的环境，和以往有很大的不一样。如果回溯到2007年全球次贷危机，那么我认为这一次中国房地产面临的大环境变化，是十年来最大的一次。这是需要认真去分析的。

正在变化的大环境我认为有两个，两头“灰犀牛”（感觉叫“黑天鹅”不太合适，因为的确都不是突然发生的不可预期的事件），这两头牛让房地产的前景变得不确定性在增大。


第一头灰犀牛，是毛衣战，这是国际大气候。

川普翻手为云覆手为雨，一己之力左右我“大癌股”上蹿下跳千股跌停，大有再来一个“广场协议”之感。对毛衣战，朋友圈刷的最多的文章自是看空类，落到房地产上面，往往会和日本当年历史相接续。担忧中国房地产、中国宏观经济重蹈日本覆辙的观点，大有人在。尤其是，川普只一拳便把中兴几乎打到气绝，让我们看到了大国七寸，更是加剧了这种担忧。

从目前看，毛衣战在升级，愈演愈烈。现在的问题是，还不清楚川普的底牌。是仅仅为了缓解贸易失衡，还是为了战略遏制中国崛起？看学界的评论，以后者居大，那么就是想重演美日毛衣战历史。这说明，这场战争会长期、严峻而且复杂。

这是一个比较大的风险，但这个我谈不了，太复杂了。只能说它会给经济、房地产都带来很大的不确定性，这个不确定性有多大，难以判断。但我们现在得去正视它，在你做出投资决定的时候，你要考虑一下这个大气候。

另一头灰犀牛，是中国房地产的游戏规则在改变。

梳理一下2018年以来部分房地产动向：

3月，深圳二手房三价合一。

5月，北京“限改共”（限价商品房改共有产权房）。

6月初，深圳二次房改，加重保障，压缩商品房比例，4:2:2:2。

6月15日，全国国税地税合并且统一挂牌。

6月18日，全国不动产登记信息联网。

…………

另有定向降准（货币政策曲线向宽）、个税法修正（内有房贷房租抵个税）

整体来看，大城市房地产的调控政策整体持续高压。虽有一点金融、税制方面的松动利好。但是，收紧方面看起来更多，比如越来越难以获得的银行贷款，五限令导致的摇号卖房，箭在弦上引而不发的房地产税，等等。尤其是，政府现在进行的“房改”，统一都显示出了强烈的“逆市场化”色彩——加重对夹心层、低收入群体的保障，而对市场化的价格进行抑制（这部分意味深长，后面我们专文再聊）。

以上这些，从任何一个单一的动作来看，都对房地产市场不会产生什么根本性的撼动。比如说房地产税，历史上没有使用房地产税很好的抑制住房价的经济体。比如说限价限购政策，也推行了很多年，但反而在强化房地产的热销。比如说学习新加坡加重保障，但新加坡的商品房价格也同样高涨。

但是，要是你把这些动作综合起来看，就能看出来它是一个完整的配套体系。这个体系最终想指向什么，现在还不得而知。政府的意图是什么？是想缓解中国大城市居民房价负担过重的问题，还是想紧缩泡沫防范金融危机，还是想彻底根治过去经济过于依赖房地产的依赖症问题。都需要认真去思考。以及，这样的改变会否产生不可控的后果，比如房价突然性的下挫？也需要重新判断。

以上两个，是我认为会影响房地产未来远景的大事件，加重房地产未来的不确定性。就像温水煮青蛙一样，奔跑在路上的灰犀牛，你知道、我知道它会一天一天的逼近你、扑倒你。但是你不知道什么时候，以及你会受到多大的伤。

如果仅仅是从房地产本身的情况来看，我认为中国整体性的房地产存在严重的泡沫。从居民整体的负债率关键指标看，这个数据还是相当危险的。但是上面这两个变量加入进来，就给市场蒙上了不确定的面纱。

这是我们在2018年要认真思考的问题，现在要讲清楚它对个人投资有什么影响，太远了，现在我没有什么答案。但它属于重大而且长远的问题，如果你是一个持续的房地产投资者，我建议还是要思考一下。

yanguanboy0594

翻开你昨天的帖，就只有一头灰犀牛，今天变两头了。昨天观点是很确定房产将下行，今天变成不确定因素增多？