三四线城市危大于机

左边右边 · 发表于 2017-11-5 08:06:53

总结今年房地产市场上半年的情况：热点降温，量价都松动，买卖双方的博弈关系逆转；三四线开始明显上涨，已经环比上涨七个月。显而易见热点城市降温是因为政策，而库存过大的三四线为什么大涨，原因仍然是迄今没有放弃的“去库存”政策，这是三四线城市上涨的最大推手。
在中国，比所谓的“去库存”更为重要的，是房地产市场的资源错配问题，而不是什么“库存”问题。热点城市由于人口增量，住房短缺的问题仍然没有解决，这才是主要矛盾。而“去库存”政策把侧重点放到供大于求的小城市，属于本末倒置。
调控导致的结果是，供不应求的地方拼命压制需求，而供应过剩的地方通过政策引导资金去库存，结果库存越去越多。从去年九月起，一线城市严厉的限购政策将需求彻底压制，资金兵分几路，部分逃到商*公寓，结果一线的公寓市场招致了“灭顶之灾”；随着限购版图的迅速扩张，大量资金被一路追赶到二线、三线、四线城市，投资的力量撬动了供应过剩的三四线城市的房价。所以才有了这一轮全国房价的普遍性大涨。
那么，想要投资，一线城市和三四线城市，该作何选择？
房价短期看政策和货币，长期还得看供求关系。对于一线城市，土地供应短缺，长期高素质人口不断流入，GDP中高速增长，第三产业比重不断增加的基本面并没有发生改变，所以仍旧是投资最佳的区域。只是短期因为限购政策和房贷收紧的双重压力，流动性被彻底冻结，短期房价会在平稳中波动。
而三四线城市，目前的情况是，在房价上涨的预期之下，不管有没有人口流入，不管是否属于大都市圈，不管库存过剩与否，大家终于等来了百年难遇的房价暴涨，焦虑的资金像暴雨一样滋润着干渴的土地，奇迹出现了！一些多年来没涨的库存严重过剩的城市房价暴涨，过去10多年卖不完的房子一夜之间被扫光，地王也出现了，大量的开发商从热点城市向这些地方转移。
几年之后，这些本来已经住房过剩的城市的土地上将涌现出更多的房子，到那时候，不知道会不会再次出现奇迹，引来下一拨饥渴者来接盘。
所以看似一线城市楼市量价双降，但长期看是机远大于危；而看似火热的三四线城市，是危远大于机。您的资金该何去何从？还请慎重慎重再慎重！