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坂头地块最近上市了，满城广告要涨价，搞得好像要高潮，房价随便喊是吧。 来看看拍卖的坂头地块，33283平方米，容积率上限2.6，建筑面积不能超过多少呢？33283*2.6=86535.8平方米，评估总地价是2.06亿，那楼面价约为206000000/86536=2380.5元每平米，地价上到6.18亿，那么楼面价也就上升为7141.6元每平米。那房价又会是多少呢？先算成本，建安+配套=2300元每平米是良心的、前期手续+经营销售管理+税费=1000元每平米是可接受的，融资成本就不算了，正荣富得流油，那成本就是3300元每平米。如果这个计算不够让人信服，那回忆一下欧式臻城，楼面价3300,4层开始起价7000，那么成本是多少呢？大家心里有数了吧。正荣跟普通房企不太一样，利润先按500元每平米算，房价均价需要上升为10941.6元每平米。这个地区房价是多少呢？来看看这个地块的孪生兄弟，2016年滨河豪园开盘价9389元，备案均价是多少呢，10300元每平米！！！净差价为10941.6-10300=641.6元每平米，土地一般拍下到上市销售需要两年时间，换句话说，开发商对两年后的房价估值比现在上升641.6元每平米！ 这块地能不能由本地开发商取得呢？不太可能，土地款缴纳时限缩短，银行对土地放贷收紧，参与土地盛宴的门槛逐渐提升，这年头，政府喜欢有钱的金主，人家信誉高啊，看看欠税费的，多少本地开发商。但如果是外来和尚，品牌效应会推动一手房价至少再往上加500元，万科就是活生生的例子。正荣也是这样的，就是它的利润能上升到1000，但是品牌的提价并不会拖动整个市场往上涨，品质差别化是一个趋势！！ 每个城市的地价预示着开发商对待该地区房价未来走向的判断，那这个地块的拍卖价格会预示着什么呢？就是说两年后的莆田这个地区房价均价将再增加641.6元每平米！！一年增加300元每平米多么？不多呀，预估值完全在预期内呀！！ 有的人说，我算的是部分低估的呀，房价可能会涨的更高！！没错，但如果可以确信卖的更贵，就不是这个地价了！！这是全国能排上号的地产公司老总的判断，如果连他们心里都没数三四线是继续去库存还是能涨得更高，你们又在高潮什么呢？自我意淫么 综上，刚需客可以挑一挑，该出手就出手，两年内房价不见得会往下跌；投资客出门左拐，二线城市机会更多。 | 
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发表于 2016-9-5 08:53:49
