新政一出，房子买不买？刚需、改善看过来

起什么名字好呢 · 发表于 2015-4-5 09:31:54

　　3月30日新政一出，买房笑了，首套房首付2成了，二套房首付最低3成，就算二套纯商贷也只要4成了，年前降了两次息，再不买房，是不是真的就来不及了？从2013年下半年至今，政府救市信号不断，开发商本应笑开了花，但是事实证明，莆田市场这半年来，开发商可是吃了不少苦头：房子根本卖不掉，这要怎么破？？

　　先来看看2015年3月30日刚刚发布的贷款和税费新政：

1、二套房商贷首付降至4成
2、公积金首套首付降至2成
3、营业税免征年限由5年降至2年

这三条新政策的背后，其实总结下来，就是八个字：鼓励卖房、买房、换房！

1、对于刚需来说，首套房可以公积金贷款而且首付2成，假设买均价1万5，100㎡左右的房子，总价150万，原来的政策首付45万，现在只要30万，剩下15万当作装修基金妥妥哒！另外公积金贷款和商业贷款在去年年底到今年年初分别两次降息，贷款基准利率下调，假设总共贷款120万，夫妻两人公积金贷款65万，剩下55万商业贷款，都贷30年，按照2015年3月1日之前基准利率，平均每个月还款约6840元，而按照最新的基准利率，每个月只需要还款约6430元，一共便宜了400+元/月。

2、对于换房的来说，手上的房子要卖掉，首先要缴纳哪些税费呢？首先来看看交易税：包括了契税、个税、营业税，然后是交易费：包括了交易登记费、过户费等。

个税缴纳明细：如果不满五年的=计税价格*1%，或者购买房屋价款后的差额*20%；如果满了五年，家庭的唯一住宅是免征个税的（个税其实是由卖家承担的，但是在实际交易中，一般房主都要求净得价，税费通常就有买房人来承担，不仅仅是个税，还有营业税）！

营业税方面：现在的”5改2“新政是说：普通住宅满2年，就可以免征营业税，如果不满两年，就是全额征收（计税价格*5.55%）那么问题来了，“5改2”省了多少钱？假设总价200万，满2年不到5年的房子要卖掉，调整前的营业税是200万*5.55%=11.1万，而调整后是不需要缴纳营业税的，这就意味着新政前后，房子交易的营业税差价达到了11.1万。
契税方面：一般都是由买房来承担，不论是新房和二手房，都是在交付后办理房产证时缴纳的。
产权登记费：住宅是80元/套
过户费：交易双方各3元/㎡

3、对于改善来说，我们分为以下几种情况来说：

①采用纯商贷买房，首付几成？
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业贷款，最低首付为4成；如果结清的话，首付最低为3成。

②采用纯公积金贷款买房，首付几成？
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次申请商业贷款，最低首付为3成。

③如果首套房采用组合贷，那么应该首付几成？
首套房组合贷首付依然是3成。

④第一套房纯公积金贷款未结清，第二套房是不是只能办商业贷款，首付是几成？利率多少？
首套房纯公积金贷款未结清，二套房只能用商贷，首付3成，基准利率。

⑤第一套房组合贷款未结清，是不是二套房只能纯商贷？利率多少？

⑥曾经买房用过一次公积金贷款，现在房子已经卖掉，贷款也已还清，再买房用公积金贷款，首付几成？

根据央行的政策，如果名下无房，用公积金贷款买房算首套房，首付2成，南京细则尚未出台。