2009年中国楼市大事件大盘点

5i5house · 发表于 2010-2-23 16:15:06

2009年如期而至，但楼市大萧条却没有如意料中降临，反而楼市却出现了异常的繁荣，我们也迎来了职业生涯又一次发展高峰，但在兴奋中我们却惶惶不可终日，因为面对楼市如此的兴盛，谁也无法断定明天会更好！
现在10年已经到来，至此新旧之交之际，让我们盘点一下09年影响楼市的大事件。

———————————————————————————

关键词：土地首付提至50%

标题：进一步加强土地出让收支管理的通知

时间：2009年12月17日

事件回放：

财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

点评：
这一政策对资金充裕的公司影响有限，对势力弱的小房产公司会有打击。另外一方面会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼奖金。一定程度上会打压开发商的囤地行为。

5i5house · 发表于 2010-2-23 16:16:49

关键词：加强信贷结构调整

标题：《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》

时间：2009年3月19日

事件回放：3月18日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会今天发布了《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，意见包括10大点，包括中央投资项目配套贷款几十落实到位，加大涉农信贷投放，拓宽中小企业融资渠道，鼓励发展消费信贷和支持房地产市场盘文件可发展等内容，其中第六点提出：落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展，具体如下：

       认真落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)，积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。

       进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度。做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。

       加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励普通商品住房消费。

       此外意见还强调，各银行业金融机构要严格贯彻落实房地产信贷政策，努力改进和完善房地产金融服务，继续支持房地产行业平稳健康发展，并切实做好风险防范工作。人民银行各分支机构和各地银监局要密切跟踪把握辖区内房地产市场变化和房地产信贷政策落实情况，及时反映新情况、新问题。

点评：这一措施的目的在通过信贷调整促进消费增长，对于房地产业来说，有利于拓宽房产融资渠道，推进普通商品住房消费，促进房地产市场稳定持续发展。

5i5house · 发表于 2010-2-23 16:17:36

关键词：调整房地产开发项目的最低资本金

标题：《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》

时间：2009年5月27日

事件回放：为应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，5月国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。

点评：这是继央行去年底和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20%后对商品住宅资本金比例进一步放松。这意味着，从2004年宏观调控以来开始收紧的房地产开发商项目资本金比例35%大限将首次出现松动。降低资本金比例就是降低了融资门槛，增强开发企业信心，缓解资金压力，但这也是房地产行业继续调整的一个信号，励保障性住房和普通商品房开发投资是中央进行房地产调控的一个方向。

5i5house · 发表于 2010-2-23 16:18:28

关键词：集约用地

标题：《关于集约用地的通知》

时间：2009年9月26日

事件回放：9月26日，国务院发布了《关于集约用地的通知》，明确规定了相对严格的土地“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。

点评：这是自2008年1月国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》后再次出台针对土地囤积现象政策，这表明中央政府加大土地集约政策的执行力度。其中针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。这一方面会削弱开发商土地拿地的冲动，同时还会促使开发商加快建设进度，直接增加住房的有效供应，有利于住房供应结构的调整，促进有利于房地产市场的健康发展。

5i5house · 发表于 2010-2-23 16:19:12

关键词：下调工业用地最低出让标准

标题：《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》,

时间：2009年5月13日

主要内容：5月13日,国土资源部下发《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》,决定对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整,主要包括：
对各省市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行；
以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地出让底价时也可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行；
对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地,在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15%执行；
使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地,可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50%执行。

点评：下调工业用地最低出让标准表明国家为配合国家产业结构调整政策放松“地根”以刺激投资的活跃，对于新建项目直接利好，但是也看到尽管工业用地标准变相下调,在实际用地时,仍受到用地规划和用地指标的双重制约,因此并不意味土地闸门的放开。

5i5house · 发表于 2010-2-23 16:19:57

关键词：大城市单块住宅地出让禁超300亩

标题：《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》

时间：2009年11月12日

内容：2009年11月12日国土资源部印发了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》（以下简称新目录），其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷（约300亩）。

点评：此举正是为了遏制“地王”频出的现象，并提高开发商囤地成本，但另一方面拿地总价降低，更过中小开发商参与竞争，不可置疑会抬高单价。

5i5house · 发表于 2010-2-23 16:20:31

关键词：二手房契税优惠政策

标题：09年房交会税收优惠政策出台二手房契税一律减半

时间：2009年4月22

回放：目前全国执行的营业税政策，其税率为交易房产总价的5.5%。个人购买普通商品住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；不足2年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。个人购买高档住房超过2年（含2年），按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税；不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。根据昨日出台的税收优惠政策，在此次春季房交会上成交的普通二手住房，将免征营业税，高档二手住房仍按差额征收。

评论：契税说实在的，并没有给购新房的这太多的实惠，因为有时间限制。但是对于二手房而言，无疑是一剂兴奋剂。很多二手房都是刚好两年多一点。出现了二手房超过一手房，北京2009年二手房交易量超过一手。另外，2009年12月31日该政策已经结束。新的紧缩政策正在酝酿。（个人观点）

5i5house · 发表于 2010-2-23 16:21:26

关键词：迪拜危机

标题：迪拜楼市泡沫破裂

回放：事件源于11月25日，迪拜政府宣布旗下的主权投资公司迪拜世界寻求延期偿还高达590亿美元的债务(约占迪拜总体债务的74%)，作为债务重组的第一步。延长期将为6个月，即迪拜世界的债务到期日将至少延长到明年5月30日。迪拜世界(Dubai World)集团及其下属房地产部门棕榈岛集团(Nakheel，亦译“纳赫勒公司”)无法偿还到期债务而引爆迪拜全面危机。

评论：再高的大厦也有倒掉的一天，迪拜的神话也有破灭的一天。从迪拜神话的经济危机下，房产的泡沫蔓延到世界各地的楼市。

5i5house · 发表于 2010-2-23 16:23:02

关键词：国四条

标题：温家宝提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设四大举措

发布时间：2009年12月14日

事件回放：2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。四项调控措施——

　　一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

　　二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

　　四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

点评：此次温家宝在国务院常务会议的措辞意味深长，会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”，较此前释放出来的信号更为强烈。有关专家指出，由于楼市波动涉及到金融安全和宏观经济运行，政府在调控时往往面临两难。“目前出台的一系列政策，能在多大程度上遏制高房价，还需要进一步观察。”相关政策的执行是否到位，也直接影响到调控的效果。