莆田楼市五年小结（2008—2012）及未来五年窥探（2013—2017）

东海快帆 · 发表于 2012-12-4 15:44:09

本帖最后由东海快帆于 2012-12-4 16:52 编辑

帆哥在外做“客边”，事情大多是下面的团队在做，有时寂寞的很，就上来闲聊。。帆哥“蛮说”，大家“蛮听”。。

年末巨献开始{2-6}

2008-2012：莆田楼市，市场绝对主导，政策只是来打酱油的

从2001 年开始到2007 年，莆田市区的房价一路上涨，到 2007 年，市区的房价主流区间基本在 3000 左右。2008 年由于爆发金融海啸，民间的购买心理受到影响，出现一波观望。同时全国经济受金融海啸的影响开始浮现，官方《关于促进房地产市场健康发展若干意见》出台，松绑二套房贷。

08 年后期和09 年莆田楼市房价大涨，（到09年下半年，市区房价的主流区间在 4000-5000 ）

有人认为是政策松绑造成报复性上涨，帆哥认为这个看法是有问题的。帆哥的看法是，莆田楼市当时的需求旺盛，由于金融海啸沸沸扬扬，影响了部分购房者的购买心理，出现短暂观望，但市场需求没有消失，反而在不断累积，当民间看到金融海啸并未对莆田的现实面造成影响，于是纷纷出手。而当时的开发商也在担心金融海啸可能对楼市产生影响，放慢拿地或推盘的进度，使的供应量趋紧，而楼市又有上涨空间，才造成09 年的大涨。

在2009 年莆田房价和国内大多数城市房价依然上涨的情况下，2009 年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条）出台。莆田楼市的反应是二手房成交量略有下降，但不久市场即恢复。
2010 年初《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条），要求二套房贷款首付比例不得低于40%。莆田楼市的反应是：继续产生高价地王，3 月份房价飙升。

2010 年4 月份政府组合拳重磅出击，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国10条）出台，当年度及接下来的 2011年，莆田楼市的房价依然上涨。。。。到2011 年后期和2 012 年，房价已是高位后，市区的房价主流区间才在一定程度上出现稳定。

2008-2012，市场占绝对主导，一方面是因为这几年城市化进程加快，农村入城群体及其他群体需求庞大，而供应量又是节节供应，另一方面也是因为莆田的整体城建迈进了一大步，在海西背景下，城市地位的提升，推动了房价的上扬。

东海快帆 · 发表于 2012-12-4 15:47:11

本帖最后由东海快帆于 2012-12-4 16:34 编辑

2013-2017：供与需，左右未来五年的房价行情

2013 年起五年之内，虽然有木兰大道的愿景，但莆田市区城建要跨过木兰溪，不管从置业观念还是现实层面，五年之内可能有零星开发，但要形成开发气候起码是五年以后的事。

所以五年内，住宅这一块，虽然有北部的紫荆城等项目，但万科城和滨溪三盘（正荣财富、联创、富洲）仍将是市区的主角。原因有二：

一、市区荔园路内和木兰溪北岸能够释出的土地不多。而目前莆田全市存量的约20000套已经包含了荔园路以内相当一部分取得预售许可证的在建房。

二、一座城市的房价或行情，主流楼盘往往是风向标，而上述几个盘在未来五年内能够成为市区的主流楼盘。

供应量是房价的一个重要指针，那么我们就来估一估，窥探一下未来五年的供应量。

1、帆哥以前根据玉湖新城的面积和规划总平面图，刨去安置房、人工湖、学校、科技馆等公共设施，万科商品房的建设面积大约在2300亩左右，万科一期用地是222 亩，一期总套数是2000 套左右。那么以此估算，2300 亩大约能释出25000 套左右的数量，减去目前售出的约2000 套还有23000 套，未来五年以释出70%估算，大约是16000 套。而“溪滨三盘”中，正荣财富300 亩左右，联创134亩，富洲大约700 亩，合起来1100 亩多的面积，里面有酒店，有所谓综合体，能释出的住宅数量算不上“天量”，按五年内开发完毕，大致在10000 套左右。荔园路以内的其他开发商的零星开发按8000 套来预估。

2、虽然有城乡一体化的预期，但五年之内城乡一体化应该只会在平原一带展开，很难惠及山区和沿海，而山区和沿海占农村入城的大头。城乡一体化下一些重镇会陆续开发，比如黄石、西天尾、江口、枫亭等，这些重镇这几年一直都有楼盘上市。从这两年官方的预售数据看，外围（涵江、秀屿、乡镇等等）的供应量占莆田市区的33%左右。

3、那么，这样算来，上述市区加起来是34000 套，加外围大约11000 套，再加存量的20000 套，65000 套！这就是未来5年莆田楼市大体的供应量。凡是实体，都需要有合理库存，我们姑且把这个库存定在10000 套，那么，未来五年莆田楼市就要消化掉55000套，才大体上达到供需平衡。55000 套逐年开发，分批上市，平均每年需要消化掉大约11000 套。

4、未来五年的房价行情就取决于相匹配的需求，也就是购房者（包括刚需、改需等）的群体数量是否能够和供应量节节对应。

特别说明：以上数据是帆哥个人无聊时的估算，说不上精准，帆哥“蛮说”，大家“蛮看”哈。。