“验完房子再交钱”有用吗？

向日葵

《北京市预售商品住宅交付若干规定》近期将出台，《规定》中明确要求房地产开发企业交付条件要符合要求，交付前，通知购房人先对房屋进行查验，查验后再依据合同的规定办理交付手续。这一规定将打破以往“不交钱不给钥匙”的常规。北京市建委相关负责人表示，即将出台的“先查验房屋”的交付若干规定，不但会解决收房过程中发生的纠纷，同时也对于维护有关各方权益起到积极的作用。


    “先查验房屋后交钱”的规定，果真能发挥如此神奇效果吗？
    不可否认，北京市有关预售商品住宅交付的规定具有一定积极意义。目前，我国新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付（质检部门的职责相应地从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”），并且，开发商是按栋而非按户来进行工程质量验收，房屋质量难以保障。而北京市全面执行“住宅分户验收”政策，即一户一验政策，较之现行的做法有明显的改进。
    但是，由于受到诸多因素的限制，北京市“验完房子再交钱”措施所起的作用仍然是非常有限的。
    目前，土地被大量囤积、大量已建成商品房囤积在开发商和炒房人手中、住房的结构性失衡等三大因素，导致我国房屋的市场有效供给不足。住宅有效供应与有效需求之间的严重脱节，意味着房屋实际需求者的购房机会在被变相挤压乃至剥夺。再加上商品房市场的信息不透明等因素，使得我国的商品房市场被扭曲成一个卖方市场，而在卖方市场，开发商没有任何提高质量的动力，各种房屋质量问题层出不穷，民众苦不堪言。
    政府本应通过强制力来促使开发商提高质量，如果这一环节缺位或薄弱，听任开发商偷工减料，在质量上肆意懈怠，无论怎样强化购房人的查验作用都可能是徒劳的。我一位亲戚在美国买房时，所购房屋是经过美国政府部门严管检验的。在美国，只有经过政府检验合格出具相关证明的房屋才能进行交易（也因此根本不存在“预售”问题）。这些政府机构肩负着为纳税人服务的使命，接受纳税人的监督，其检验工作非常细致而且严格，有政府如此细心把关，买房人根本不需要多费心。
    也就是说，对房屋质量的把关不在于环节的多少，而在于把关的有效性。如果政府部门把好了检验这个至关重要的关口，房屋质量就能够有保障。通过对比不难看出，西方国家在一些制度设计方面，往往更注重实用性和效果，其制度设计简略但非常高效，而我们的很多制度设计看起来非常完善和复杂，却往往是不堪一击，一到实践中就被各种变通措施架空。
    在我国，由于质检等部门的把关象征意义大于实际意义，且对商品房预售大开绿灯，房屋质量问题层出不穷也属顺理成章。应该认识到，我们的商品房市场依然是一个卖方市场，卖方处于居高临下的强势地位，“验完房子再交钱”的规定很容易被悬空。在深圳市甚至出现过购房者缴纳几万元的喝茶费后才能取得买房机会的事情，在这样的情况下，消费者还能理直气壮地要求“验完房子再交钱”吗？如果开发商或中介公司拒不执行“验完房子再交钱”的规定，或者，仅仅是走走过场而已，他们会否受到相应的处罚？有没有另外的制度设计来加大开发商的违规成本？
    很显然，如果制度缺乏刚性、缺乏强制力、缺乏惩戒措施来保障，最终也只不过是“看上去很美”而已。
    要知道，绝大多数买房人缺乏对房屋质量进行科学检验的常识和能力，即使增加一个买房人验房的环节，他们也很难真正发现问题，而且，我国对民间验房师一直态度暧昧，缺少政策上的支持。买房人无法通过这些专业人士完成对房屋的检验。而等到交易完成，入住新房之时，一系列问题才会陆陆续续暴露出来，此时消费者无论是忍气吞声还是主动维权都是痛苦的选择，因为维权的成本过高而维权的结果又往往令人失望。这暴露出另外一个问题，即开发商忽视质量所面临的成本过低。
    我国《消法》第2条规定：“消费者为生活需要购买，使用商品或接受服务，其权益受本法保护。”但是，消费者为生活需要购买的房屋，却不被列入生活消费用品之列，因而，也就不能依据消法第49（经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍）条，来维护自身权益。
    西方的立法者确信，只有让商家承担足以令其心痛的赔偿责任，它才会真正为消费者提供更好的产品和服务。而我国的立法者首先考虑的却是开发商等强势者的利益，担心他们由于赔付金额过大而遭受损失。这使得商品房无论出现多么严重和恶劣的问题，承受巨大损失的往往是买房者，而开发商则总能万事大吉，不必担心出现任何对其不利的结果。
    综上，由于法律的惩戒力度疲软，由于政府质检等部门的把关形同虚设等等因素，“验完房子再交钱”的规定虽然“看上去很美”，但很难真正发挥预期中的效果，因而也不宜高估其作用。